raffa
2017-06-28 16:29:19
- #1
好了，我想更新一下情况。我们现在确实去了一趟银行，商量了这件事。银行那边对我们的计划非常开放，坦白说这让我们很惊讶。我们还以为他们会直接拒绝我们，但结果恰恰相反……他们马上就和我们一起制定了一个解决方案，甚至小心翼翼地鼓励我们去做。最终，我们从谈话中带着非常好的感觉出来，但仍然有些不确定，因为银行显然不是出于纯粹的善意才这样做的。
流程可能是这样的：
银行给我们第二笔贷款，比如说50万欧元。利率可以是浮动的，也可以是固定的，比如两年期。用这笔贷款我们可以买地并建房。
2. 我们之后需要逐渐卖掉现在的房子。卖房所得的钱将用于偿还第二笔贷款，也就是用来建新房的那笔贷款。
3. 我们保留现有房子的贷款。这个贷款只会在卖房后转到新房上。优点是：条件不变，已经还清的部分保留，没有提前还款罚金。——我看不出有什么缺点，你们觉得呢？
4. 在建房期间，我们需要还原贷款的贷款本息加新贷款的利息。我们可以轻松做到，因为两个人都有全职收入。
5. 如果情况紧张，银行甚至会给现有贷款最多两年的免还本金期。也就是说，我们只需支付利息。当然，这样贷款期限会延长。
6. 临时我们可能会有超过一百万欧元的抵押贷款，直到房子卖出 *呼*
现在说说我看到的风险：如果我们卖房得到的钱比预期少，就得以额外贷款弥补差额。比如房子卖了少于50万，可能是47万，那我们就得额外借3万并逐步还清。我认为这个几率大约是50/50，因为我们的定价在高价三分之一。相比70年代的老房子，还是挺有吸引力的。但这可能会限制潜在买家群体。不过地理位置极佳，价格和老房子相当。70年代的老房子价格差不多，还都得翻修。
另一个风险是，我们卖不掉房子，得出租。在那种情况下，租金可能低于贷款还款额，需要我们自己补贴。发生概率大约20%——但我觉得，在当前市场下，这主要是时间问题。
利率风险：如果利率是浮动的，建筑贷款利率上升我们可能会感到压力。但这里情况是：我们不还本金，只还利息，所以不会太大影响。
我们还忽略了什么？你们认为还有什么风险？这是个好交易吗？对我们来说，这听起来是个公平的交易，银行当然也能赚到钱，但最终我们算是挺好的解决方案……关键词是提前还款罚金！
你们怎么看？！
流程可能是这样的：
银行给我们第二笔贷款，比如说50万欧元。利率可以是浮动的，也可以是固定的，比如两年期。用这笔贷款我们可以买地并建房。
2. 我们之后需要逐渐卖掉现在的房子。卖房所得的钱将用于偿还第二笔贷款，也就是用来建新房的那笔贷款。
3. 我们保留现有房子的贷款。这个贷款只会在卖房后转到新房上。优点是：条件不变，已经还清的部分保留，没有提前还款罚金。——我看不出有什么缺点，你们觉得呢？
4. 在建房期间，我们需要还原贷款的贷款本息加新贷款的利息。我们可以轻松做到，因为两个人都有全职收入。
5. 如果情况紧张，银行甚至会给现有贷款最多两年的免还本金期。也就是说，我们只需支付利息。当然，这样贷款期限会延长。
6. 临时我们可能会有超过一百万欧元的抵押贷款，直到房子卖出 *呼*
现在说说我看到的风险：如果我们卖房得到的钱比预期少，就得以额外贷款弥补差额。比如房子卖了少于50万，可能是47万，那我们就得额外借3万并逐步还清。我认为这个几率大约是50/50，因为我们的定价在高价三分之一。相比70年代的老房子，还是挺有吸引力的。但这可能会限制潜在买家群体。不过地理位置极佳，价格和老房子相当。70年代的老房子价格差不多，还都得翻修。
另一个风险是，我们卖不掉房子，得出租。在那种情况下，租金可能低于贷款还款额，需要我们自己补贴。发生概率大约20%——但我觉得，在当前市场下，这主要是时间问题。
利率风险：如果利率是浮动的，建筑贷款利率上升我们可能会感到压力。但这里情况是：我们不还本金，只还利息，所以不会太大影响。
我们还忽略了什么？你们认为还有什么风险？这是个好交易吗？对我们来说，这听起来是个公平的交易，银行当然也能赚到钱，但最终我们算是挺好的解决方案……关键词是提前还款罚金！
你们怎么看？！