购房融资 - 经验，反馈

根据我与一位Interhyp中介的切身经验：最好多次确认该中介是否还算靠谱，并且始终要考虑到，只要合同还未发送，中介提供的报价可能都是空头支票。到时候Interhyp会说：抱歉，不负责，请联系中介，而中介却消失不见。因此，我强烈建议一定要同时直接咨询银行，而不要只问一个中介。

你似乎非常有动力去研究这个主题。我强烈推荐你阅读Gerd Kommer的书：《[Immobilienkauf und Finanzierung für Selbstnutzer]》。对我来说，这是一本开阔眼界的书，采用了非常客观和科学的方法来探讨这个主题。考虑到你们涉及的金额之大，绝对值得花时间去读这本书。
他其中建议尽可能多地投入自有资金，但至少要占总费用的20%，这主要是为了降低风险。房地产存在显著的集中风险。尽管过去十年表现很好，但长期回报率仍然相当有限，而以你们在股票方面的经验来看，从财务角度看很可能并不那么有优势。
你们有没有考虑过租房子？在这方面，我还推荐Gerd Kommer的《[Kaufen oder Mieten]》。

因此，我强烈建议你们同时直接咨询银行，而不仅仅是找一个中介。

非常感谢你的提前提醒。我们会考虑的。

我强烈推荐你读Gerd Kommer的书：《自用房产的购买与融资》。

非常感谢你的推荐！已经直接下单了。

尽管过去十年表现良好，但长期回报仍然很有限，而你们在股票领域有经验，从财务角度来看，可能并不是那么有利。
你们考虑过租房吗？

买房还是租房对我们来说实际上已经有了答案。
自住房产作为一种投资对我们来说是一个很好的附加效果。自住房肯定不是高回报投资，但这正好体现了我们的主要动机：
我们想拥有一所房子，打造舒适的环境，自主设计，自主决定。为此我们愿意并乐意花钱，当然也会尽可能地优化开销。我们之前确实也租过房子。因为自用需求被房东终止租约，那并不是一次好的体验。

我也不认为以投资的角度来看，我们的需求（买了房后很可能还会继续投资房产）会带来正面的回报，至少不会比我们的其他资产更好。
实际上，这并不是我们的首要目标。我们是在实现一个梦想。我个人已经不再把生活以收益最大化为唯一目标（即几乎不花钱）。生活只有一次。

如今，我追求的是一种平衡：我会满足自己真正想要的东西。为了检验愿望是否“真实”，我不会立即满足它们。
买房这件事我们俩已经考虑了相当长一段时间。现在时机到了。

我通过不立刻满足愿望来检验它们是否“真实”。

这句话可以贴在任何人都能看到且无法忽视的地方。

一项担保必须是固定的、安全的和可预测的。就像有抵押权的房地产一样。所以你必须真正抵押你的现金资产，这样银行才能够访问它。如果不是现金，而是有价证券，通常会有很高的折扣（因为可能的价格波动）。这种折扣有时甚至高达60%，而对于风险证券可能达到100%（期权凭证就是这样）。那样你就不能动用它了，即使是为了资产重组（除非你能协商得到允许）。

替代担保的规定有所变化。我在购买第一套房产（100%贷款）时，抵押了我的建筑储蓄合同和各种基金。这很顺利，且通过特别偿还或正常还款后解除抵押也很顺利。去年（也是100%贷款）我只需要证明这些资产，但无需抵押。

担保品的替代物有变化吗？我第一套房产（100%贷款）时抵押了我的建筑储蓄合同和各种基金。非常顺利，提前还款或正常还清后解除抵押也很顺利。去年（也是100%贷款）我只需要证明，但不需要抵押。

不。土地，不行。银行不可以将替代担保品100%计入，除非是抵押的现金。

我并没有否认可以用额外担保来融资。但根据不同类型，基金可能只按当前市值的60%-70%计价。如果不这么做，融资进入审批时，监管机构会发出警告。这通常是在联邦金融监管局（BaFin）上的F1违规。

提前还款后解除抵押是合理的。银行的风险降低，你也能拿回额外担保。但这最初与贷款条件无关。贷款额度保持不变，因此条件不好（额外担保主要是融资的前提）。

顺便说一句，在我们的合作业务中，我们根本不接受额外担保。不接受建筑储蓄合同、人寿保险、现金，更不用说基金或股票。只接受在其他房产上的土地抵押权。