Financiamiento para la compra de casa - Experiencias, Comentarios

Debido a mi propia experiencia limitada con un intermediario de Interhyp: es mejor cuestionar dos veces si el intermediario concreto es medianamente serio, y siempre tener en cuenta que las ofertas del intermediario pueden resultar ser promesas vacías mientras no se haya enviado ningún contrato. Luego Interhyp dice: lo siento, no es responsable, por favor diríjase al intermediario y el intermediario desaparece. Por eso, recomendaría siempre consultar también directamente a los bancos en paralelo, no solo a un único intermediario.

Parece que estás muy motivado para ocuparte de este tema. Te puedo recomendar encarecidamente el libro de Gerd Kommer: [Immobilienkauf und Finanzierung für Selbstnutzer]. Para mí fue una revelación con un enfoque muy objetivo y científico sobre este tema. Considerando la cantidad de dinero que está en juego para vosotros, definitivamente vale la pena invertir tiempo en leer el libro.
Entre otras cosas, él recomienda aportar la mayor cantidad posible de capital propio, pero al menos el 20% del costo total en la financiación, simplemente por razones de reducción de riesgo. Una propiedad representa un riesgo concentrado considerable. El rendimiento a largo plazo es, a pesar de los últimos diez años muy buenos, bastante modesto y en vuestra situación con experiencia en el ámbito de las acciones, muy probablemente no sea tan ventajoso desde el punto de vista financiero.
¿Consideráis simplemente alquilar una casa? En este contexto también puedo recomendar [Kaufen oder Mieten] de Gerd Kommer.

Por eso siempre recomendaría consultar directamente con los bancos en paralelo, no solo con un único intermediario.

Muchas gracias por la advertencia. Lo tendremos en cuenta.

Te puedo recomendar encarecidamente el libro de Gerd Kommer: Compra de inmuebles y financiación para usuarios propios.

¡Muchas gracias por la recomendación! Lo he pedido directamente.

La rentabilidad a largo plazo, a pesar de los últimos diez años muy buenos, es bastante modesta y en vuestra situación, con experiencia en el ámbito de las acciones, probablemente no sea tan ventajosa financieramente hablando. ¿Habéis considerado simplemente alquilar una casa?

Comprar versus alquilar ya es una decisión tomada para nosotros. Que la vivienda propia sea una inversión es un bonito efecto secundario para nosotros. La vivienda no es un éxito en rentabilidad, pero aquí entra en juego nuestra motivación principal: Queremos llegar a una casa, hacerla agradable, diseñarla y decidir por nosotros mismos. Por eso gastamos el dinero conscientemente y con gusto, por supuesto optimizado tanto como sea posible. De hecho, ya hemos tenido una casa alquilada. Nos desalojaron por necesidad propia cuando se vendió (no estábamos preparados aún). No fue una experiencia agradable. Tampoco creo que, con nuestros deseos (probablemente también invertiremos en la propiedad después de comprar), logremos un resultado positivo desde la perspectiva de inversión, al menos no mejor que con nuestros otros activos. En realidad, eso no es lo primordial para nosotros. Aquí cumplimos un sueño. Personalmente, en algún momento dejé de vivir mi vida optimizando la rentabilidad principalmente (es decir, casi no gastar). La vida solo se vive una vez. Hoy en día es un equilibrio: Las cosas que realmente deseo me las permito. Compruebo si los deseos son “reales” no cumpliéndolos inmediatamente. El tema de la compra de una casa lleva tiempo fermentando entre los dos. Ahora ha llegado el momento.

Compruebo si los deseos son "reales" no cumpliéndolos de inmediato.

Esto podría publicarse en un lugar visible para que todos lo vean y lo tengan presente.

Una garantía debe ser fija, segura y predecible. Como una propiedad con la hipoteca inmobiliaria. Por lo tanto, debes realmente pignorar tu patrimonio en efectivo para que el banco tenga acceso a él. Si no es efectivo, sino valores, se aplican descuentos muy altos (por posibles fluctuaciones del mercado). Estos pueden ser hasta del 60% de descuento o incluso del 100% en valores de riesgo (los warrants serían un ejemplo). Entonces ya no puedes disponer de ellos, ni siquiera para reestructuraciones (a menos que lo negocies).

ha cambiado lo de las garantías sustitutas. En mi primera propiedad (100% financiada) pignoricé mi contrato de ahorro para la vivienda y varios fondos. Fue sin problema y la liberación contra amortización especial o tras el reembolso normal también fue sin problema. El año pasado (también 100%) solo tuve que demostrarlo, pero no pignoricé nada.

¿Ha cambiado algo con las garantías sustitutas? En mi primera propiedad (financiada al 100%) pignoré mi contrato de ahorro para vivienda y varios fondos. Fue sin problemas y la liberación contra amortización anticipada o después del pago normal también fue sin problemas. El año pasado (también 100%) solo tuve que demostrarlo, pero no pignorar.

No. Terreno. No. El banco no puede contabilizar al 100% las garantías sustitutas, excepto si es efectivo pignorado.

Que una financiación con garantía adicional es posible, no lo negué. Pero el fondo se valora según el tipo, tal vez al 60-70% del valor actual de mercado. Si no lo haces y la financiación entra en revisión, hay advertencias de la supervisión. Eso suele ser incumplimientos F1 ante la Autoridad Federal de Supervisión Financiera.

La liberación tras una amortización anticipada encaja con eso. El riesgo del banco baja y recuperas la garantía adicional. Pero inicialmente no tiene nada que ver con la condición. El límite de préstamo hipotecario se mantiene idéntico, y por tanto la condición mala (la garantía adicional es más bien el motivo para hacer la financiación en primer lugar).

En nuestro negocio asociado, por cierto, no aceptamos ninguna garantía adicional. Ni contrato de ahorro para vivienda, ni seguro de vida, ni efectivo, ni mucho menos fondos o acciones. Exclusivamente cargas hipotecarias sobre otras propiedades.