购房融资 - 经验，反馈

我还是得问：为什么银行不把投入的资本视为担保？连部分也不算？

投入的资本可能比你想象的更快消失（损失、赠与、盗窃、支出）。银行对此没有影响力——只有对投入的自有资本有影响。

我现在不打算考虑每一分钱，但这里有些人收入/自有资本更少，在 M 及周边地区买一套普通房产，投入的资金比你们计划投资的还多。

问题在于，你们几乎找不到靠近市区、有1000平方米、包括装修和购房附加费用总价不超过70万欧元的房产……

这取决于附近的城市。靠近慕尼黑的地方肯定不行。在萨克森/巴伐利亚/捷克三国交界处倒是有可能（原帖作者在巴伐利亚找房），在乌克马尔克就很合适。

我还是想问：为什么银行不把投入的资本视为担保？连部分都不算吗？

担保必须是固定的、安全的和可预见的。就像带有地产抵押权的不动产。所以你必须真正抵押你的现金资产，银行才有权使用它。如果不是现金而是证券，则会有很高的折扣（因为可能的价格波动）。这折扣有时高达60%，风险证券甚至可能达到100%（比如期权）。那样你就无法再使用它们，包括重新配置（除非你和银行协商成功）。这和房产一样。有市场价值（通常是买价）、抵押价值（可持续的长期价格），抵押价值总是较低，还有房地产贷款的上限，通常是抵押价值的60%。而且只有这60%才是银行的担保（也只有这60%能通过债券再融资）。买价 100万欧元 抵押价值 90万欧元 担保价值 54万欧元 价值就这么快缩水了。

但对我来说最重要的是：按我的计算，收益优先于利息。银行家怎么看？

如果这是你个人的收益评估，银行家会同意。

当我们进展到下一步时，我很乐意分享一些反映这一点的房产。

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到了40岁，我会对孩子加把劲，不去计划。你们的经济状况没问题，这是毫无疑问的……

你好，

我想知道你们把钱投在哪里，才能获得平均9%的回报率？我觉得这是一个非常好的数值。根据你们的问题，至少可以看出你们和房地产没有太多关系。都是关于股票/ETF/债券，还是其他方面？

因为你们收入这么高，我猜你们工作应该很忙。基于这个原因，我也不建议你们投资翻新项目。依我看，只有靠大量的自助劳动和经验，才能从翻新项目中赚取可观利润。

根据你们的资金和收入，你们可能会从银行获得最好的条件。我不太了解最新情况，但3%到3.5%的利率是现实的。理论上，20万欧元的自有资本应该足够。我不是金融专家，但通胀是最大的风险，过去三年表现也不太理想。（3.5%的利率+4%的通胀=7.5% vs 9%的回报率）另一方面，我认为如果你们能在未来十年维持9%的回报率，那么你们的考虑应该是合理的。

基本上我也不是金融顾问的粉丝，因为他们总是把一切计算得很美好，现实中往往做不到。但要获得贷款是绕不开的。我也不知道这是不是保留信息，但我也分别去了Interhyp，Sparkasse和Raiffeisen。最好的报价赢了。我已经咨询过几个房产贷款。我总感觉那些50岁以上、在职多年的顾问能拿到最好的条件。年轻的30岁以下顾问通常条件比较差。

我不是最新的，但3-3.5%的利率是现实的。

不，目前10年的利率明显低于3.5%是不可能的。银行的普通再融资利率目前大约在2.8-2.85%。不包括利润率、风险成本、单位成本、流动性成本。3.5%已经是一个很好的利率，应该以此为参考。

闲聊：

首先，非常感谢大家，特别是 ，感谢你们快速且内容丰富的回复。
这是一个很棒的论坛，正是靠这样的参与者而生存。
学习曲线非常陡峭，就像我在实践交流中所了解的一样。
我之所以强调这一点，是因为我多年来在各种投资论坛中有过其他的不同经验。
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正题：

如果不是现金而是证券，有时会有很大的折扣（因为可能的价格波动）。这折扣有时可能达到60%，风险证券甚至可能是100%（认股权证就是这样的）

遗憾，但我理解——至少有所考虑。

40岁我会在孩子身上加把劲，不会太早规划。

我们当然明白，但遗憾的是生物规律不总是按我们意愿发展。每年情况都不会更好。

我想知道你们把钱投资在哪里，才能获得平均9%的回报？都是股票/ETF/债券还是也有其他方式？

钱完全分散在不同账户的股票里，混合使用买入持有和（长期）波段交易。我关注经济趋势和周期，以及健康的常识。
我不投资ETF/债券，也不投风险证券，如认股权证或结构性产品。
从资产类别的角度看，可以说我不做分散投资，但分散体现在行业和国家上。新买的房地产则是另一部分。
我投入了相当的时间，也很享受其中。

从你们的问题看，至少可以看出你们与房地产接触不多。

这正确，我们是完全的新手，大约一个月前开始接触这方面。因此我来这里。

由于你们收入这么高，工作应该很繁忙。

是的，但我们可以在家工作很多时间。这节省了大量时间，也带来了自由。

（3.5%利息 + 4%通胀 = 7.5% vs 9%收益）

但要考虑到通胀也会使贷款贬值。因此我认为调整后的结果更好。

我们会开始研究在线服务提供商。我之前还觉得这样的大事应该在银行桌前处理。看来这里时代也在变化。

致以问候！