通过建筑储蓄融资？我看不到陷阱。

你好，
目前我们正在认真计算一个最初我拒绝、现在依然觉得奇怪但看起来对我们来说最好的报价。(HILFE!)

关于基本数据：
自有资金：12万欧元
需融资：29万欧元
总额度：41万欧元

条件：月供最高1250欧元

我们目前手上有一家银行的报价，保证27年利率固定。这是一个套餐，在分配储蓄贷款之前只支付贷款利息，分配后储蓄贷款偿还贷款。利率是分配前2.6%，分配后2.9%。贷款额度为24万欧元。5万欧元通过Kfw以1.15%的利率覆盖。
虽然在分配之前的年份也有每年10%的特别还款权利，我们打算尽量在孩子出生前利用这些权利，但头几年基本没有本金偿还。

我们清楚银行在这个模型上赚得很多（高利息+1%的储蓄贷款手续费）。尽管如此，我们经过多次咨询，仍找不到能在30年内还清且保证一定利率安全的替代方案。
这让我很惊讶，不过目前也找不到更好的。

如前所述，目前银行正在处理这个方案的请求。对于我们的现任顾问，我们不完全确定是否了解所有的细节，尽管经过一次坦率沟通后，我们感觉信息更全面，同时更有参与感。但我们之前也已经放弃了两位顾问（一次独立，一次银行），因为他们似乎只想推销自己的产品，没有考虑我们的要求。

在其他计算方案中，我们突然面临最高1600欧元的月供，或10年后可能出现的较高剩余债务，如果利率升至5%以上，这些问题可能会变得棘手。

你有什么看法吗？
非常感谢，
Jake

你现在想听什么？

我的银行在咨询时恰好相反，因为我从一开始就明确表示我不会被忽悠，他们一提到“我这里有个很棒的方案”就被我淘汰了。

住房储蓄方案在极少数情况下比传统的等额本息贷款更划算。

我觉得还款额还可以。即使稍微多一点也没关系。利率锁定期在15到20年之间，（不用现在精确计算）剩余债务的风险应该是非常可控的。

这么长时间只付利息，一分钱本金都不还，对我来说也不行。

说每月付1600欧元，10年后剩余债务如此之高，以至于利率“不能”超过5%，我（同样没计算）觉得这是个谣言。

他们愿意跟你讲一些事情，这我也明白。
我们不想把利率定得太高，更愿意在没孩子的那些年里多支付一些特别还款。但我们也想在有孩子的时候保持财务稳健。

关于1600欧元的说法，那个金额和高额剩余债务之间有一个“或者”的关系。也就是说，指的是不同的报价。
如果我们存入24万欧元，期限10年，利率2.25%，剩余债务是166,062.72欧元。我计算的是每月1000欧元，因为大约200欧元是要给KfW的。如果利率是5%，这样还算差不多可以接受，更高的话还款部分会变得太小，几乎不划算，因为还款期会明显变长，利息部分也不会减少。
我这样理解对吗？
另一个报价是，在分配一个建筑储蓄合同后，我们的还款额突然增加了400欧元，因此突然成了1600欧元。老实说，我已经把那个报价删除了……

问候，Jake

你好，
我假设你们已经从你们的顾问那里拿到了一个利息和还款计划。（如果没有，就要求他们提供）在那里你们可以看到储蓄阶段和还款阶段的进展。
基本上，大多数人面对建筑储蓄合同时，通常的问题是每月负担太高……但既然你们的情况不是这样，使用建筑储蓄当然能获得利率保障，只是需要支付更多的钱。因为以所述利率，等额本息贷款的期限最多在10年到15年之间，如果幸运的话，这里当然存在利率锁定期结束后进入高利率阶段的风险，这会使月供大幅上升。
（我1990年建了我的第一套房子，利率约为7%）

另一种方案是：让他们计算一个每月负担1200欧元的贷款，期限非常长，25至30年，并在前几年尽可能多进行额外还款。由于当前利率较低，大多数银行在额外还款金额上都会通融，因此银行也乐意贷款能“更快”得到偿还。

但即使是这种安全方案，利率当然也会更高……（生活中几乎没有免费的午餐 :-) ）
顺便说一句，如果你们建造KFW 70标准的房子，可以申请两次各5万欧元的贷款（KFW住房所有权和KFW 70房子）

问候

你好 VDG，感谢你的回复。我们正在建一栋 KfW55 级别的房子，因此我们也计算了 5 万欧元，利率为 1.15%。目前看来，我们可能会选择一个更安全的方案，并为此支付相应的价格。我们不想成为十年后需要钱的人，当那么多人也需要钱，且费用变得昂贵时。那我先去算算了。祝好，Jake

嗨！

我其实也反对通过住房公积金合同融资，因为它们通常比等额本息贷款更贵。但我在我的融资中也有一部分是五万欧元的住房公积金合同。这是一个Riester合同。不过我们会正常使用它，而不是享受Riester补贴。换句话说，我们将不使用国家的Riester补贴和税收优惠来使用该合同。考虑到所有费用，它在整个贷款期限内为我提供了2.78%的有效利率，利率期限为25年（不使用Riester！）。另一个优点是这笔贷款的次级性。因此，我的等额本息贷款的利率间接得到了改善。 :)
我计算了所有方案，在这种情况下，住房公积金合同是一个不错的选择。