ISB 和 KfW 资助：实际月负担是多少？

由于 ISB 和 KfW 的利率锁定期均为 10 年，所以整个计算其实都没什么意义。前 10 年的负担是适中的。关键问题是 10 年后的利率或负担会如何。应该怎么算呢，还是会模拟三种情景（低利率、当前利率或利率上升）？

专业人士是怎么计算的？10 年后的剩余贷款可以算出来，然后从那时起继续计算（基于假设）。

专业人士是怎么计算的？10年后的剩余贷款可以计算出来，然后从那时起继续计算（带假设）

我们作为银行，会假设在利率固定期结束后利率上调（6-6.5%是银行市场上的常见水平）。如果那时的还款能力（基于上述利率的年金加上为达到贷款期限的还款，以及当前薪资）不符合要求，就会出现“红灯”，贷款将不会批准，或者必须进行个案决策，说明为什么我们仍然希望批准这笔贷款。

因为ISB和KfW的利率锁定期都只有10年，所以整个计算其实没什么意义。前10年负担是适中的。问题是10年后利率或负担会怎样。一般怎么算，还是会模拟三种情景（低利率、当前利率或利率上升）？

专业人士怎么计算？10年后的剩余债务是可以确定的，然后从那个时候开始继续计算（带有假设）

呃，不，ISB（至少501、502、503项目）可以选择10年、15年、20年的利率锁定期，或者作为全额还清贷款签约。

我们在2022年初获得了1%的全额还清贷款利率，现在利率为3.4%，但依然相对较低。

我们作为银行，假设在利率锁定期结束后利率会上升（6-6.5%是银行的市场惯例）。如果那时的偿债能力（基于上述利率的年金+为达到期限而偿还的本金以及当前工资）不符合要求，就会出现“红灯”，贷款将不被批准，或者必须做出个案决定，说明为何我们仍然要批准该贷款。

所以是从目前的4%升到6%吗？为什么，到那时已经还清了近三分之一的贷款总额（房屋建设的总成本）。我个人觉得这已经很高了，还是我理解错了什么？


抱歉，确实，我看错了。现在来看那1%确实很诱人 ;)

那么现在是从4%升到6%吗？为什么？因为到那时已经偿还了几乎三分之一的整个贷款（建房总成本）。我个人觉得这已经很高了，还是我理解错了？

银行为什么会预期利率会上升？银行的计算比较谨慎，这很正常。“为什么”这个问题与部分偿还贷款联系起来其实没什么意义。银行只是想确保你在固定利率期满后能承受利率的上调（你现在还款越多，情况就越好，计算起来也更容易）。否则银行在必要时能准备好贷款用于强制拍卖。说实话，6%一点都不高，很多客户的贷款利率其实更倾向于5%而不是4%。在很多银行，10年期4%的利率基本没戏，除非有四五成的自有资金。

在上述使用170k KFW贷款的例子中，经过10年我得出总剩余债务约为313k（188k银行 + 125k KFW）。如果我假设续贷利率为6.5%，那么月供就是313,000 * (0.065 + 0.015) = 2086欧元。

如果考虑3%的假设通胀/工资增长，或者将月供折算回今天，则为2086/(1+0.03)^10 = 1552欧元。也就是说，在这个情景下还是可以承受的。

但谁又能知道10年后会怎么样呢......另一方面，人们（包括银行）总得有所规划。