融资评估。是否需要向银行提供全部股本？

谢谢。那么我看来并不是唯一有这个想法的人。

正如我说的：假设三个月内股价暴跌50%，在这种情况下坚持持有，十年后回到盈亏平衡点不是没有可能吗？同时，如果失业了，可以继续支付当前的年金。

不过如我所说：我很愿意听听你们对这个方案弱点的指教。

你手中确实掌握了所有的王牌。房屋施工方面肯定还有降低成本的潜力。你也可以混合多种方式。去找理财顾问和银行咨询吧。
然后你得考虑你到底想优化多少。是为了追求最后一点点利息和收益率吗？还是你想拥有房子和ETF资产直到退休，并对此感到满意？

否则你可以看看一个期限在20-25年、利率固定的大约3%还款计划。以你们的收入，月供2000欧到2300欧应该没问题。二十年后会有一笔剩余金额X——之后你得考虑怎么融资或者一次性还清。

20年后的剩余额大概相当于你们公寓的价值，所以对你们来说基本没问题。问问顾问利率跳变情况，也就是多少自有资金能带来合理的利率优惠。然后看看20年下来这意味着什么——也就是节省了多少欧元利息。例如，如果你用多8万欧元自有资金融资，20年能节省1.5万欧元利息，你可以权衡是实现这点，还是把这8万欧元投资20年。如果运气好，既保留了这8万欧元，还获得超过1.5万欧元的收益；如果不好，就得用其他方式弥补差额。这是场赌注，没有风险的话，谁都愿意这么做。

所以我建议你看看最合理的最低自有资金是多少。然后你可以考虑是否把公寓作为抵押，这样能在利率上获得一定优惠。你打算租出去吗？在你这种情况留点缓冲资金很合适，必要时可以卖ETF。当然你也可以选择短期贷款等方式。这全看复杂度和你愿意承担的风险程度。

合理的做法，如果你不考虑德国，只是在美国投资ETF，你总能战胜利率。那里的股票文化和这里完全不同。唯一的风险是汇率风险。德国人通常比较害怕债务和一切。

你不需要财务顾问。为什么要呢？你自己很了解自己，而他们最终只是想从你身上赚钱。我会用你打算投入的自有资金争取最好的利率，然后就放手去做。优势在你手中，对银行来说这笔交易没有风险。