可行性 独栋住宅 + 土地 550k-600k 北莱茵-威斯特法伦州

你什么意思？即使我用它来资助新房？因为这个排屋中间的房子已经还清贷款了……

你对你的排屋中间房屋进行融资，根据条件可能是50%-90%。从中获得的钱你可以作为你新单户住宅的自有资本。

去年秋天，我在德意志银行为一套投资物业的产权公寓办理了融资，我之前已经用自有资金买下了这套房子。当时有一个90%的融资方案，利率约为0.6%，期限为15年。理财顾问当时说，对于出租物业甚至有更好的条件。同一个顾问还向我推荐了一种10年期、年利率为1%的定期存款。

假设你从300,000欧元的排屋中获得75%的融资，那就是225,000欧元。如果利息成本是1%，那么你一年可以抵扣2,250欧元的税，或者说，你约10,000欧元的租金收入的税会减少相应金额。从这个角度看，长期维持收益型物业的融资，少还贷，即使利率稍高一些，也很划算。新的单户住宅则可以更快还清贷款。

你以你的排屋中间房申请贷款，根据条件是50%-90%。从中获得的钱作为你新独栋住宅的自有资本。

我去年秋天在德意志银行为一套投资性产权公寓办理了贷款，我之前已经用自有资金买了这套公寓。那时有一笔90%贷款，利率约为0.6%，期限15年。财务顾问当时说，他们对出租物业甚至提供更好的条件。同一位顾问还给我推荐了一个10年期，1%利率的定期存款 。

假设你从30万欧的排屋中间房贷到了75%，那就是22.5万欧。利率成本是1%的话，你每年可以抵扣2250欧的税，或者说你的出租收入约1万欧的税会减少这个金额。从这个角度来看，把收益物业的贷款尽量长期维持、少还本金、可能稍微承担更高利率是划算的。新独栋住宅则可以更快还清贷款。

这也是计划中的事。但我之前不知道即使贷款是用于将来自己居住的房产，我也能在报税时申报利息费用。也就是说，我实际上需要通过银行再为我的排屋中间房进行一次再融资（需要明确和银行沟通），才能在税务上申报利息费用吗？还是这个流程本来就是标准的，也就是说A房产贷款，银行在出租的B房产土地登记簿上做抵押登记，以便税务申报？

这是不是意味着我实际上需要通过银行对我的排屋进行一次再融资（明确向银行提出），这样我才能在税务上申报？

没错——你需要为你的排屋（A项目）进行融资，一旦该房产不再由你们居住，而是出租（或者有出租意图），你就可以将A项目的融资成本（合同中会有注明）在税务上进行申报。
此外，你还需要为B项目（新房）进行一笔（明显较低的）融资，因为你的自有资金作为自由现金流（FCF）是存在的，并未绑定在A项目上。由于B项目是自用的，所以在税务上对你没有帮助。

要摆脱“用A项目的融资来支付B项目”的想法。你融资A项目是为了获取收益，并长期产生税收收入。你如何使用你的自由现金流，国家暂时不关心。如果你把它用在B项目上，并因此需要额外融资，那就是你的私人事务。

正确——你需要为你的排屋中间房（对象A）融资，一旦该房屋不再由你们居住，而是出租（或有出租意图明显），你就可以将对象A的融资成本（贷款合同中会提到）用于税务抵扣。
此外，你还需要为对象B（新房子）融资（明显较低），因为你的自有资金作为自由现金流（FCF）存在，不再绑定于对象A。由于自用，对象B对你的税务没有帮助。

放弃“对象A的融资用于对象B”的想法。你融资对象A是为了获取回报并长期产生税收收入。你怎么使用你的自由现金流，国家暂且不管。如果你用它买对象B，并为此需要另一笔融资，那是你的私人事务。

非常好。谢谢。这肯定会这么做。

出租物业的利息支出在税务上是可以扣除的。

但前提是用来融资该出租物业！

即使我用它来为新建筑融资呢？

不，见上文。

注意！请与税务顾问讨论。我确信这不行，但我不是税务专家，所以可能错。但我的观点是：我为自住房屋融资的贷款不能作为广告费用扣除，即使出租的物业被出租了。

你从哪里得到你的结构能够这样的信息？夸张地说，我可以连续50年甚至更长时间不断为一处出租房产贷款并在税务上申报，即使我用这些钱一辆接一辆地买豪车……