权衡：地役权与房产购买/翻新

大家好，

我需要稍微详细说明一下。我们来自慕尼黑北部郊区（Nordallianz）。我们第一次听说我们的社区（我们住在租赁公寓）在2018年发布了3个“[Einheimischen Modell]”的新建区域。 有各种信息、规划方案、每平方米价格及折扣等。一切都很好，我们也已经有了初步的融资方案。然后到了2020年，迎来了“重磅消息”。新的土地指导价公布，主要社区上涨了34%，而分支地区甚至上涨了74%，与两年前相比，简直是爆炸性增长。

2020年底，社区方面表示，这些区域或地块将不再出售，而只以“[Erbbaurecht]”（地租权）的形式分配。在圣诞节前夕，条件悄然泄露。

地租权期限：75年
自用义务：20年
地租年费：每平方米12.50欧元（分支地区为13.50欧元）

这意味着，我最早只能在20年后出售房屋，但只能向买家承诺剩余55年的地租权。此外，如果销售价格过高，社区会否决 : (

说实话，我的心情因此越来越糟。唯一的优势是，我们可以留在故乡社区，继续去习惯的运动场所，见到妻子音乐舞蹈学校的朋友们等等，而且离我的父母和兄弟们也相对较近。

或者另一种选择：

我们自主寻找，或者通过中介或房屋建筑公司，寻找合适的地块，可能是要拆除或翻修的旧房，我对后者有很大顾虑。我想要的是规划良好的新房。但……建地产地块（甚至在疫情之前，现在更是如此）非常稀缺，而且通常在只有不到100人口、没有基础设施的乡村地区。因为孩子1已经出生，2还将在2-3年内到来，所以我们需要更大的空间，有幼儿园及托儿所、小学、合理的购物设施，都是我们现在这里拥有的美好且习惯的“奢侈”。是的……我们的总预算大约是50万欧元。但单单地块价格通常都不低于25万欧元。

不得已的话，我们只能往远一点的方向，比如雷根斯堡、德京多夫等地迁移，因为那里还有可负担的土地。

这又像是在瘟疫和霍乱之间做选择。我们到底该怎么办？是留在这里，通过[Erbbaurecht]接受恶劣条件，绑死20年，最终拥有一栋没人要、价值损失惨重的房子？还是搬到偏远山区建同样的房子，却得永远开车生活，与一切隔离？我们其实也不想搬到大城市，最好是有1万到2万人的郊区，处于大城市的“[Speckmantel]”带状区域内。

大家有什么建议吗？

此致
Harry

这意味着我最早在20年后才能卖房子

慢慢来。这意味着必须有自住房屋的居民住满20年，房子不能用于出租。你完全可以在8年后卖掉它。

此外，如果出售价格过高，人们会提出否决 :(

过高的售价如何定义？正常价格是由供求关系决定的。过高的价格是不会有人买的——否则谁也不会不买。

唯一的大优势是，我们可以留在家乡社区，继续去习惯的运动场所，见到我妻子音乐和舞蹈学校的熟人等等，而且离我的父母和兄弟们相对较近。

那有什么缺点呢？

我们自己或者通过经纪人或建筑公司寻找合适的土地，可能是旧房要拆除或翻新，但我对后者感到非常担忧。

这总是个选择，不过拆除重建并不总是便宜的。

是的……我们的预算大约是50万欧元。单是地皮通常找不到低于25万欧元的。

那你们应该尽快找一套更大的出租公寓。房子预算只有25万欧元的话，居住面积大约剩80-90平方米。

留在这里的地租权，签订糟糕的条款，绑定20年，最后拿着没人要的破房子。

你就是不愿意接受地租权。至少你是那么写的，但显然你没有深入研究过。关于20年的绑定我已经说过了。55年的剩余地租权期限绝对不是买房的障碍。任何30岁以上的买家都不会经历地租权到期。
而且到期时有补偿——市政府在75年后无法从所有建成区赔偿房屋（现在谁也没做过）。
12.50欧元/平方米/年到底是便宜还是糟糕，我无法告诉你。需要知道土地价值。我估计土价大约350-400欧元/平方米，对吗？

你们每年要在慕尼黑地区为一块土地支付650欧元？可以在上面建房子，并拥有三刻世纪的安宁？你们还犹豫？你们还想要什么？

你们在慕尼黑地区每年需要支付650欧元购买一块土地？可以在上面建房，并且有七十五年的安宁？你们还犹豫？你们还想要什么？

你这是从哪里听来的？

650 / 12.5 = 52 平方米，在这么小的土地上，连在慕尼黑都建不了房子。

哦，计算错误了，500乘以12.50等于6250。没错。不过我还是会这么做。你们那边一块地多少钱？25万及以上？那房子的钱就没了。你们付6250给市政府，差不多是47万。这倒是公平的。因为租价是固定的，地皮在75年后可能价值一百万甚至更多。

你根本就不想要地役权。至少你这么写的，虽然你并没有深入研究过。

研究过了。确实深入研究过，但没钻研到每个细节，这也是我才来请教专业人士的原因。

直接摘自《慕尼黑水星报》：
“租金为1.5%。根据2020年2月的决定，地役权租金的计算基于土地基准价1500欧元减免40%，包括计算中的基础设施费用150欧元，由此得出每平方米12.15欧元的年租金。” 对于一块280平方米的双拼别墅地块来说，每年租金约为3500欧元。

你根本就不想要地役权。

这跟“不想要”没关系！那么在这样的条件下，地役权让我不满意的地方是：

1. 我没有购买土地，也就是那个至少能保值（除非我每年都往院子里倒废油）的资产，土地多年后很可能增值。房屋则不然，随着使用会贬值。因此我在这个模式下失去了土地和房屋组合带来的经济优势。

2. 你说我可以比如7年后随意转卖。那为什么还要“自用义务”呢？即使如此，来看一段2020年12月15日的市政府会议摘录：
“地役权受让人是其房产的所有者，自用期满后可以随时在自由市场出售。但是，作为地役权授予方的市政会在地役权合同中保留了拒绝出售同意的权利，当出售价格‘明显高于’房产价值（不包含土地，因为是地役权）时。此条款合法性已于2020年11月18日由慕尼黑高等地区法院在市政府的案例中确认。由此，该做法具有法律保障。”

并引用相关案例：
）XXX夫妇的地役权出售：主席通报了2020年11月18日慕尼黑高等地区法院新颁布的裁定。该裁定支持了Eching市政府对2019年5月28日地方法院判决的上诉，该判决当时支持了XXX夫妇针对2018年9月28日购房合同的市政府拒绝同意的请求，现该判决被驳回，裁定已生效。Eching市政府因此可认为该购房合同无效。XXX夫妇会如何应对尚不可知。通过该决定，市政府未来针对土地模式地役权发放时，对必要的限制性合同条款有更多法律保障。”

简而言之，即便某年我想把我亲手投资大量资金和时间建造的房子以合理价格出售，市政府也可能阻挠。这就让我对这个模式极为反感。

3. 据我了解，我对任何变更（哪怕是个小花园小屋）都要向市政府申请许可。太棒了！ :mad:

4. 假设自用义务是20年。如果我出售，买家只剩55年使用权。你说市政府不会解除？但20年后情况谁知道呢，会不会真解约？我手上的房子极可能严重贬值、无人问津？

那你们应该赶紧找更大的租赁公寓。25万欧元买房，住80-90平方米。

我不明白你的计算。此外50万只是粗略估计，与我们的自有资金多少关联密切。自有资金可能只有3-5万欧元。很可惜。不过如此。我们地区（例如Eching）的租赁公寓或房价至少1800欧元冷租，更常见2200至2500欧元冷租。我们计划贷款月还款1500欧元是可承受的。银行可能支持最高57万欧元贷款。另还有KFW贷款，贷款额可从银行贷款中扣减。

是的……少不得拼命攒钱。我们选装配式房屋大约30万欧元，再减去刷漆、打磨、装门、铺地板和瓷砖等自家劳动费用，加地价，50公里范围内难买到合适房源。可能得搬得远远的。虽然有人会彻底迁移到别国，哪儿都不认识人，我倒觉得难以适应。再说，我42岁，父母分别70和78岁，几年后距离近的理由恐怕也没意义了 :(

我就是感觉，不管我们做什么，都是错误。但什么都不做，也错，那这样的话，第二个孩子也不会有了。 :(