用贷款买公寓并出租

如果情况不妙，你的租金收入还可能使你超过一个税务门槛。然后你需要对你的全部收入支付更高的税率。

这与现实不符。

税务上是这样的：

毛租金收入
- 贷款利息
- 公摊费用
- 折旧
- 维修费用
- 管理费/其他支出
= 盈余
x 边际税率
= 额外所得税

很多人忘记了，公摊费用中的储备金只包含房屋维修的费用。所有在公寓内需要做的事情，都必须自掏腰包支付。正如Nordanney已经写的，如果储备金不足，还可能会有一次特别分摊。

另外，我记得听说，出租房屋时不能获得110%的贷款。你至少需要以自有资金支付附加费用（房产转让税、中介费、公证费）。

如果内容合适，物件可控且有租赁的目标群体，我会去做。不过，前提是财务状况良好，能够应付几个月的空置期，并且有耐心应对可能与租客或共有人产生的纠纷。

你们在计算时忘记了对建筑物本体的折旧，这部分也可以作为 Werbungskosten 扣除，减少税负。

通常认为建筑物本体折旧率为2%。

一般来说，土地及其附属设施的购置成本占20-35%（不可折旧），其余部分65-80%作为折旧计提基础。

如果建筑物在1925年1月1日之前完工，折旧率为每年2.5%。

我想到的还有。小公寓由于每平方米租金较高，乍一看收益率更好。

然而，某些维修/现代化费用和大公寓一样昂贵（例如厕所/淋浴）。

对于管理者来说，公寓的大小可能无关紧要，会收取统一的管理费/每套公寓。

在我开始处理资本投资之前，如果我是你，我会先考虑自用产权的问题。如果你有一套已付清的公寓/房子，且愿意承担一定风险并有几欧元的额外资金，你可以成为房东。