建房在经济上可行还是空中楼阁？

大家好，

我希望在这里能找到关于我的问题的好建议、想法和意见——当然也欢迎任何包含建设性批评的帖子

财务状况：
我们已婚（我35岁，她30岁），有两个孩子（22岁和10个月大），还计划要第三个孩子。我们目前（两个孩子）净收入约4000欧元——目前靠育儿津贴，以后当我妻子恢复正常工作时（大概2021年）收入会更多。暂时缺口由爷爷奶奶补贴——也就是说4000欧元净收入基本稳定，2021年后预计增加约500欧元。

我们有一套房子（银行估算市值约250,000欧元）——一位建筑师朋友说，如果卖掉，应该能卖到280,000到300,000欧元。房子建于1958年，1992年和2012年进行了全面翻修，未来几年应该不需要大修。

房子里有两套公寓——我们的（80平方米）和我父母的（约140平方米，免租金，终身居住权）。房子通过两笔贷款融资（每套公寓一笔），分别为85,000欧元和115,000欧元，目前已还约30,000欧元。如果需要细节，我可以提供。剩余贷款约170,000欧元。

问题：
我父母快70岁了，所以我不能简单地“换房”，让他们搬到二楼。但二楼空间不足——孩子还小的时候还行，最多4-5年后就不够用了，不管第三个孩子是否出生。

方案一：在现有一楼扩建二楼，费用约150,000欧元。已有方案，但需调整以应对第三个孩子的需求。费用预计差不多，因为计划比较宽松。

方案二：卖房后重新建或购房。按300,000欧元售价计算，扣除贷款和相关费用后，应该还有约100,000欧元自有资金，这在我们镇上买类似大小的地应该够用。问题是，必须先卖房后买地再建房，这期间会产生成本，且不确定是否有人愿意支付这个价格却要等一年或更久才能入住。另外，目前我也无法估算建带有养老套房（父母）的新房具体需要多少钱。

粗略估计500,000欧元土地+新建（含养老套房，交钥匙）+附加费用，自有资金为100,000欧元，则需贷款400,000欧元，净收入4500欧元——30年期限内这是否现实？

方案三：出租房子。两套公寓合计我认为月净租金可达1000欧元——正好抵贷款月供。如果有稳定租金收入，能覆盖房屋开销。我还可以将这套房作为银行新建融资的抵押，但没有其他自有资金。

目前状况和约1000欧元月还贷下，“旧”房子20年内可还清贷款，期间主要大型设备（屋顶、采暖等）应能维持正常。利息通过住房储蓄合同多数已保障。

你们怎么看？以我们的情况和目前净收入，这些费用现实吗？你们会倾向卖房还是出租？

我今天在Kern-Haus请求了宣传册，但在各类博客和论坛看到很多关于该公司预制房质量的负面评价。你们怎么看？他们也提供“独立融资顾问”服务——这种人值得信赖吗？

感谢大家的帮助！

此致
敬礼，
Xor

你父母走路真的那么不方便吗？这楼也只是1楼，楼梯不会那么陡。无障碍设施当然很好，但是不仅仅是住在一层这么简单。适当运动对身体有好处。我的祖父母八十多岁了，每天都爬楼梯，还在花园里干活。
当然，如果真的有行走障碍，我就不说什么了。否则换个住所应该是最简单的选择。

>我认为每月可以带来1000欧元的冷租金——这正好相当于目前支付的贷款分期。

那维修储备金/取暖费/税费等怎么办？

如果你不是卖出而是出租，那么你要为你没有的10万欧元支付利息，是否更便宜你得自己算算。

此外，租金有时也可能收不到，那时你必须在没有租金收入的情况下度过这个月。

我母亲已经有好几年了，髋关节问题日益严重。因此，对我们来说换房是一个不能突破的禁忌。我的父亲是个吸烟者，但他不想在屋内吸烟，而是在冬季花园/露台吸烟。

如果我看看我们附近的房租价格，明显有更高的空间，我只是随便提了一个数字。约120平方米的公寓冷租在700-900欧元之间。约80平方米的公寓冷租大约在500-800欧元之间。每月总租金1300欧元的话，税费、保险等也应该包括在内。需要具体计算，但我们目前每三个月向市政缴纳约120欧元，保险费用约800欧元。

实际上备用金确实不多，可能还得从租金中挤出一些。但正如我说的，我认为20年内应该能比较安稳，因为一切都比较新。之后租金应该能承担可能的维修费用，你们不觉得吗？

这至少是我对“租出去然后重建”这个选项的想法。

虽然有点题外话，但建筑师怎么会得出280-300千欧元的估值呢，当大部分面积享有免租、终身居住权？这一情况大大拉低了房产的价值。他大概只看了房子，别的什么都没看。对此，恐怕没什么参考价值。

虽然有点题外话，但建筑师怎么会估算出28万到30万欧元的价值，而大部分面积却被一个终身免租居住权占用？这一情况大大拉低了房产的价值。
他大概只看了房子，别的什么也没看。因此这个估价是没有依据的。

在出售时，发帖人的父母不会在旧房保留终身居住权，而是在新房产中获得新的居住权。因此，这一情况并不会导致价值降低。