Sanierungsbedürftiges Haus kaufen - Wie am besten vorgehen?

[Fubu1337]

Hallo liebe Forengemeinde,

meine Familie und ich suchen schon länger ein Haus zum Kauf. Uns ist dabei die Lage sehr wichtig, da wir hier stark verwurzelt sind. Leider ist die Region ziemlich preisintensiv – Neubaugrundstücke gibt es nicht, Abrissgrundstücke sind absurd teuer und selbst ältere Häuser (70–100 Jahre) sollen gefühlt vergoldet werden. Deshalb schauen wir inzwischen auch nach renovierungs- und sanierungsbedürftigen Objekten.

Aktuell steht ein Haus zum Verkauf, das von der Lage her perfekt passen würde. Hier ein paar Eckdaten:

• Baujahr: 1964, Massivbauweise
• Anbau Wintergarten: 1992
• Wintergarten-Balkon: 1994
• 2. Garage: 1987
• Solarkollektoren: 2005 (6,24 m² Bruttofläche, Warmwasser + Raumheizung)
• Wohnfläche: ca. 204 m²
• Nutzfläche: ca. 110 m²
• Zimmer: 9,5
• Etagen: KG, EG, OG, DG
• Grundstück: 388 m²
• Garage & Stellplätze: 2 + 2
• Heizung:
  • Wärmetauscher Viessmann BE 18 (Bj. 1986), Nennleistung 21 kW
  • Brenner ABIG Nova-Mark I (Bj. 1981), mit Gebläse, Leistungsbereich 1,6–7 kg/h
• Altlastenkataster: keine Altlast bzw. altlastverdächtige Fläche verzeichnet
• Kaufpreis: 479.000 €
• Bodenrichtwert: 610 €/m² → Grundstückswert ca. 236.680 €
• Nebenkosten (ca.): 50.630 €
• Gesamtbelastung Kauf: ca. 530.000 €

Das Haus ist freistehend und könnte als Einfamilien- oder Zweifamilienhaus genutzt werden. Es ist allerdings renovierungs- und teilweise sanierungsbedürftig: Elektrik und Wasserleitungen müssen komplett erneuert werden, Modernisierungen wurden nie umfassend durchgeführt. Optisch und technisch ist das Ganze eher auf Stand 60er/90er-Jahre.

Eine Kernsanierung scheint hier unumgänglich. Vergleiche ich den Preis mit einem Neubau-Rohbau, wirkt das Ganze nicht mehr so attraktiv – trotzdem ist es in unserer Umgebung eines der günstigeren Angebote.

Jetzt zu meinen Fragen:

• Wie schätzt ihr den Preis in Relation zur Sanierungsbedürftigkeit ein?
• Wenn wir das Haus kaufen wollten: Wie gehe ich am besten vor?
  • Eigenkapital ist vorhanden, wir würden max. 350k€ einsetzen, den Rest müssten wir finanzieren.
  • Wie kann man die zu erwartenden Sanierungskosten realistisch im Vorfeld abschätzen?
  • Sollte ich zuerst einen Gutachter zur Substanzbewertung einschalten? Oder gleich einen Energieberater / Architekten?
  • Wir wissen schon jetzt, dass wir gerne eine tragende Wand entfernen würden – wann prüft man so etwas sinnvollerweise?
• Und wie geht ihr generell damit um, dass man für Gutachter, Architekt etc. ja schon viel Geld in die Hand nehmen muss, bevor man überhaupt Eigentümer ist?
• Banken wollen ja valide Zahlen für die Finanzierung – wie komme ich da am besten hin?
• Es gibt natürlich auch Mitbewerber für das Haus. Ich habe also nicht unendlich viel Zeit, um alles gründlich prüfen zu lassen. Wie würdet ihr mit diesem Zeitdruck umgehen? Welche Schritte sollte man unbedingt vor einer Entscheidung machen, auch wenn es schnell gehen muss – und was kann man ggf. nach dem Kauf klären?
• Außerdem: Es gibt ja KfW-Kredite und Zuschüsse für energetische Modernisierungen. Das Ganze wirkt auf mich wie ein riesiger Dschungel an Möglichkeiten – mit mindestens genauso vielen unbekannten. Wie habt ihr das für euch gelöst? Holt man sich da am besten direkt einen Energieberater, der sich mit Förderungen auskennt, oder läuft das eher über die Bank?

Ich freue mich über eure Einschätzungen, Tipps und Erfahrungswerte!

Viele Grüße
Fubu

 

[ypg]

Was ist das denn für eine Lage? Welcher LK? Ländlich oder städtisch?
Am besten kann man etwas beurteilen, wenn man es sieht. Man weiß ja gar nicht, ob der Dachstuhl iO ist oder der Keller feucht.

Wenn Du also eine ID hast (keinen Link), dann könnte man sich das Exposé anschauen.

Als erstes nimmt man sich Sachverstand mit, der sich auskennt, wenn es um Sanierungen geht. Das kann ein Architekt sein oder ein Bauunternehmer, den man kennt, aber auch ein Tischler oder was auch immer. Wie man was am besten finanziert, kommt erst dann, wenn man Zahlen hat, die er Dir grob ausrechnet.

Allerdings sage oder rate ich gleich: wenn man ein EK von 350.000€ hat und nur bei unter 500.000€ schaut (nur mal angenommen), und man dann noch 400-500.000€ reinstecken muss, dann kann man gleich bei neuwertigen Häusern zu 800.000€ schauen.

 

[Fubu1337]

Vielen Dank für deine schnelle Antwort. Das Inserat findest du, wenn du über Google folgendes suchst: "Ideales Familienheim mit viel Potenzial – Komfortables Wohnhaus mit Wintergarten-Balkon, Wintergarten & Garagen in idyllischer Hoflage".
Ein neuwertiges Haus für 800k€ in der Lage würde ich direkt nehmen, leider gibts das nicht am Markt...

 

[ypg]

Das Inserat findest du, wenn du über Google folgendes suchst: "Ideales Familienheim mit viel Potenzial – Komfortables Wohnhaus mit Wintergarten-Balkon, Wintergarten & Garagen in idyllischer Hoflage".

Super. Da wird sich hier der ein oder andere dazu sicherlich melden, ich denke da an @nordanney
Muss man schon mögen, diese Flurhäuser. Im Prinzip kann man Leitungen, Wasser und Heizung alles neu machen.

Ein neuwertiges Haus für 800k€ in der Lage würde ich direkt nehmen, leider gibts das nicht am Markt...

Was ist mit dem Living Haus in Sandhofen oder Waldhof? schon zu weit weg?

 

[nordanney]

Wie schätzt ihr den Preis in Relation zur Sanierungsbedürftigkeit ein?

Selbst für Mannheim zu teuer.

Wobei ich aufgrund der Fotos sagen würde, dass zumindest das Dach nicht allzu alt ist (und damit gedämmt?). Der Rest sieht aus, wie mein Haus (drei Jahre jünger) auch ausgesehen hat...
Die Anbauten "versauen" das Haus ganz schön. Sieht aus, als ob Frankenstein sich als Bauherr versucht hat (Wintergarten und was auch immer darüber sein soll).

==> Kernsanierung außer Dach ist fällig

Wie kann man die zu erwartenden Sanierungskosten realistisch im Vorfeld abschätzen?

Indem Du - ohne Grundrissanpassungen oder sonstige Spielereien - einfach mal 2.500€/qm Wohnfläche rechnest. Also ne halbe Million solltest Du schon kalkulieren. Vielleicht etwas weniger, aber gerne auch mehr (je nach Euren Wünschen, Umbauten, Keller ausschachten usw.).

Wir wissen schon jetzt, dass wir gerne eine tragende Wand entfernen würden – wann prüft man so etwas sinnvollerweise?

Brauchst Du nicht prüfen. Mit Statiker und entsprechenden Baumaßnahmen geht das immer. Kostet aber Geld - kann und wird auch (siehe vorherige Antwort) gut ins Geld gehen. Vielleicht auch optisch wg/Unterzug o.ä. nicht ganz 100%ig Eure Vorstellung.

Sollte ich zuerst einen Gutachter zur Substanzbewertung einschalten?

Wenn es für Euch DAS Haus ist, auf jeden Fall. Das ist gut angelegtes Geld (vor allem, wenn er Dinge findet - wobei nach den Fotos würde ich sagen, dass das Haus einfach nur alt, aber dafür gut in Schuss ist).

Und wie geht ihr generell damit um, dass man für Gutachter, Architekt etc. ja schon viel Geld in die Hand nehmen muss, bevor man überhaupt Eigentümer ist?

Musst Du nicht. Wenn Du Dir 650-750k als Sanierungskosten leisten kannst, kannst Du auch kaufen und dann alles in Ruhe machen. Vor dem Kauf passiert eh nicht viel, höchstens auf der Tonspur.

Banken wollen ja valide Zahlen für die Finanzierung – wie komme ich da am besten hin?

Mit einer Schätzung. Das reicht in der Regel aus. Gegliedert nach Gewerken. Oder direkt die v.g. Zahlen in den Raum werfen.

Wie würdet ihr mit diesem Zeitdruck umgehen? Welche Schritte sollte man unbedingt vor einer Entscheidung machen, auch wenn es schnell gehen muss – und was kann man ggf. nach dem Kauf klären?

Zeitdruck vom Verkäufer oder tatsächlicher Zeitdruck, weil die Nachfrage so hoch ist? Ich habe mein Haus am Telefon zugesagt, ohne überhaupt eine Besichtigung gemacht zu haben. War mir egal, da es DAS Haus für mich war. Nicht ansaniert (was sich Verkäufer gerne gut bezahlen lassen wollen, wenn man Ende der 90er ein tolles und heute schon wieder altes Bad gemacht wurde o.ä.), Dach als große Baustelle auszuschließen, und ansonsten mit den v.g. Zahlen gerechnet.

Außerdem: Es gibt ja KfW-Kredite und Zuschüsse für energetische Modernisierungen. Das Ganze wirkt auf mich wie ein riesiger Dschungel an Möglichkeiten – mit mindestens genauso vielen unbekannten. Wie habt ihr das für euch gelöst? Holt man sich da am besten direkt einen Energieberater, der sich mit Förderungen auskennt, oder läuft das eher über die Bank?

Zusagen und anschließend in Ruhe mit dem Energieberater klären bzw. mit der Bank. Dann hast Du schon mal ein paar Wochen Zeit, bis der Kauf tatsächlich abgewickelt wird (der Kaufvertrag) und anschließend noch ein paar Wochen, bis Du überhaupt bezahlen musst. Dann erst brauchst Du die Ankaufsfinanzierung und bist für die Sanierung schon einen oder zwei Planungsschritte weiter.
Banken bzw. Vermittler können Dich aber auch schon zu möglichen KfW-Programmen beraten, ohne Einzelheiten zu den ganz konkreten Bedingungen wissen zu müssen.

Frage ist natürlich auch, wie Ihr das Haus nutzen wollt. Nach den Fotos würde ich sagen, dass es ein klassisches ZFH ist.

Mein Fazit: Das ist ein Projekt mit einem Volumen von (deutlich) > 1 Mio. €. Fragt Euch, ob es das wert ist. Ob Ihr das guten Gewissens bezahlen könnt. Und ob es nicht in der Preiskategorie auch andere Häuser gibt (oder Grundstücke + Neubau)

Meine Meinung: Ich würde mir das Objekt nicht antun. Das wäre mir inklusive der Sanierung zu teuer. Lieber etwas kleiner und neuer kaufen:
Modernes Einfamilienhaus in Mannheim-Blumenau - Photovoltaik/Wärmepumpe und großzügiges Grundstück für 639k
So und so ähnlich finden sich einige Objekte in Mannheim. Aber halt kleinere Flächen. Wenn Du drei Kinder hast, dann wird die Auswahl schon kleiner.
Z.B. Neubau Doppelhaushälfte mit gehobener Ausstattung provisionsfrei direkt vom Eigentümer - 196qm Wfl. für 885k (Haus ist gerade im Bau)

 

[nordanney]

P.S. Frag mich aber bitte nicht nach meinen eigenen Sanierungskosten. Dir würden die Tränen kommen (Eigenleistungen...) Das Haus ist jetzt formal KfW 55, faktisch aber deutlich effizienter.