Reserviertes Grundstück sinnvoll bebaubar?

[ypg]

Davon würde ja abhängen, wie weit der Keller rausschaut, korrekt?

Nein. Eigentlich ist die Vollgeschossigkeit in jedem Bundesland klar definiert. Das gilt dann auch für Keller.
Um das Nachbarbaugebiet und die 0,8 bewerten zu können, müsste man mehr von dem Gelände wissen. Sicherlich hattest eine gewisse Logik, auch wenn sie nicht gleich greifbar ist.
Dann bin ich gespannt, wie es bei Euch sein darf.

 

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Nordhang. Welche Abmessungen hat das Baufeld? Darf die Garage an die Grenze?

Nordhang ja jetzt erstmal nicht die beste Wahl. Das Baufeld miss ca. 28m x 15m. Garagen nicht weiter als 6m weg von der Grundstücksgrenze zur Erschließungsstraße. Was anderes konnte ich im Bebauungsplan nicht finden. Auch nicht in der Landesbauordnung.

 

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Nein. Eigentlich ist die Vollgeschossigkeit in jedem Bundesland klar definiert. Das gilt dann auch für Keller.
Um das Nachbarbaugebiet und die 0,8 bewerten zu können, müsste man mehr von dem Gelände wissen. Sicherlich hattest eine gewisse Logik, auch wenn sie nicht gleich greifbar ist.
Dann bin ich gespannt, wie es bei Euch sein darf.

Ok, laut Landesbauordnung also das:
(5) Geschosse sind oberirdische Geschosse, wenn ihre Deckenoberkanten im Mittel mehr als 1,4 m über die Geländeoberfläche hinausragen; im Übrigen sind sie Kellergeschosse. Hohlräume zwischen der obersten Decke und der Bedachung, in denen Aufenthaltsräume nicht möglich sind, sind keine Geschosse.

(6) Vollgeschosse sind Geschosse, die mehr als 1,4 m über die im Mittel gemessene Geländeoberfläche hinausragen und, von Oberkante Fußboden bis Oberkante Fußboden der darüberliegenden Decke oder bis Oberkante Dachhaut des darüberliegenden Daches gemessen, mindestens 2,3 m hoch sind.

D.h. weniger als 1,4m über die im Mittel gemessene Geländeoberfläche hinausragen = kein Vollgeschoss.

 

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Ok, laut Landesbauordnung also das:
(5) Geschosse sind oberirdische Geschosse, wenn ihre Deckenoberkanten im Mittel mehr als 1,4 m über die Geländeoberfläche hinausragen; im Übrigen sind sie Kellergeschosse. Hohlräume zwischen der obersten Decke und der Bedachung, in denen Aufenthaltsräume nicht möglich sind, sind keine Geschosse.

(6) Vollgeschosse sind Geschosse, die mehr als 1,4 m über die im Mittel gemessene Geländeoberfläche hinausragen und, von Oberkante Fußboden bis Oberkante Fußboden der darüberliegenden Decke oder bis Oberkante Dachhaut des darüberliegenden Daches gemessen, mindestens 2,3 m hoch sind.

D.h. weniger als 1,4m über die im Mittel gemessene Geländeoberfläche hinausragen = kein Vollgeschoss.

D.h. weniger als 1,4m über die im Mittel gemessene Geländeoberfläche hinausragen = kein Vollgeschoss.

Wichtig ist auch, welche Geländeoberfläche hier genommen wird. In NRW ist dies, zum Beispiel, meines Wissens die ursprüngliche Geländeoberfläche. Bei uns und fast allen Nachbarn wurde das UG seitlich abgegraben, um mehr Fenster vorsehen zu können. Dadurch ist bei den fertigen Häusern die Decke mehr als 1,4m über der neuen Geländeoberfläche. Funfact, unterirdisch ist auch mehr Grenzbebauung möglich. Wir haben eine 12m lange Garage, von der abee nur 8 m über der ursprünglichen Geländeoberfläche ist. Dadurch war die als Grsnzgarage zur Garage der Nachbarn möglich.

In NRW darf man unterirdisch auch ausserhalb des Baufensters bauen. Zumindest ist das mein Verständnis der Bauordnung.

 

[11ant]

Die "Höhenlage baulicher Anlagen" bzw. eine Angabe zur Basis der festgelegten Erdgeschoßfußbodenhöhe kann ich dem Bebauungsplan nicht entnehmen. Davon würde ja abhängen, wie weit der Keller rausschaut, korrekt?

Im Prinzip richtig verstanden. Allerdings vergiß meine Rede

Das Gefälle verläuft ja in etwa diagonal, sodaß ein quadratischer Grundriss oder eine beliebig längs oder quer liegende Hausachse gehupft wie gesprungen wären.

insofern, wie ich den Begriff "Gefälle" verwendet hatte. Aber hier ist es ja von der Straßenseite Rosmarinstr. zur Gartenseite Richtung Auf der Ay eine Steigung. Das Grundstück liegt bergseits der Straße und das UG schaut schaut zur Straße hin. Die Höhe eines nicht-vollgeschossigen UG´s ausnutzen zu wollen, wäre somit eher unattraktiv und Du kannst diesen Aspekt im Grunde vergessen. Die Landesbauordnung gilt übrigens in der Fassung zur Zeit des Bebauungsplanes. Ich würde hier also gar nicht ein UG groß hochfahren wollen, sondern lieber nur einen Keller nur so weit als nötig zur Straße hin als Sockel herausschauen lassen. Suche Dein Heil in einem Eingeschosser.

Wie ist das denn gehalten, wenn diese Angabe fehlt? Muss das nicht immer definiert sein?

Das ist bei älteren Bebauungsplänen häufig der Vernunft folgend nicht reglementierter als nötig. Erst im Zuge mißbräuchlicher Ausreizungen sind dann Riegelvorschiebungen mit eingebaut worden und die Bebauungspläne zunehmend restriktiver geworden.

Für das den Nachbarbebauungsplan gilt zumindest "Bei Neubauten darf die Erdgeschoßfußbodenhöhe maximal 0,8 m über Fahrbahn der im Mittel gemessenen Straßenabwicklung der Erschließungsstraße betragen". Auch wenn das hier ja nicht wirklich weiterhilft.

Regelungen jüngerer Bebauungspläne helfen insofern weiter, wie darin ablesbar ist, gegen welche Dreistigkeiten die Bebauungspläne wehrhafter und die Bauämter im gleichen Zuge kleinlicher geworden sind. Man kann also Befreiungswahrscheinlichkeiten abschätzen. Du sprichst hier aber vermutlich vom (ähnlich alten oder unwesentlich jüngeren) Geltungsbereich auf der Rosmarinstraße gerade Hausnummern (?) - dessen Vorschriften müßtest Du dann mit der anderen Brille lesen, da sie sich ja auf die talseitigen Verhältnisse beziehen.

Also: ich sehe unter diesen Gesichtspunkten eine klare Längsachse (Traufe, First) parallel zur Straße, Haustiefe gering, und einen moderaten Kniestock von vermutlich effektiv um 80 cm oder darunter. Und nein, deshalb muß man sich keine Kugel geben.

 

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Wichtig ist auch, welche Geländeoberfläche hier genommen wird. In NRW ist dies, zum Beispiel, meines Wissens die ursprüngliche Geländeoberfläche. Bei uns und fast allen Nachbarn wurde das UG seitlich abgegraben, um mehr Fenster vorsehen zu können. Dadurch ist bei den fertigen Häusern die Decke mehr als 1,4m über der neuen Geländeoberfläche. Funfact, unterirdisch ist auch mehr Grenzbebauung möglich. Wir haben eine 12m lange Garage, von der abee nur 8 m über der ursprünglichen Geländeoberfläche ist. Dadurch war die als Grsnzgarage zur Garage der Nachbarn möglich.

In NRW darf man unterirdisch auch ausserhalb des Baufensters bauen. Zumindest ist das mein Verständnis der Bauordnung.

Das Bauamt sagt folgendes, wie hier ja praktisch auch schon beantwortet wurde:
Für das angefragte Grundstück ist die Einfamilienhaus nicht gesondert festgesetzt. Die Einfamilienhaus ergibt sich letztlich aus dem Gelände und der zulässigen Geschossigkeit. Das Untergeschoss darf vorliegend ja rechnerisch kein Vollgeschoss sein. Hier ist die Landesbauordnung 1983 maßgeblich, die Oberkante Decke UG darf über das im Mittel gemessenen Gelände nicht mehr als 1,4 m hinausragen. Daraus ergibt sich ein möglicher Bereich für die Einfamilienhaus.

D.h. die Möglichkeit eines "teilfreigelegten" UGs mit größeren Fenstern richtung Norden/ Nordwesten würde bestehen.
Ich habe mir das ganze mal in einem Beispiel angeschaut. Wenn der Gebäudekörper mehr oder weniger in die Mitte des Baufensters gelegt wird, um die Steigung mitzunehmen und die Länge ca. 11m wäre, könnte sich folgendes ergeben:

(Ursprüngliches) Höhernniveau der Geäudeecken (ob das Landesbauordnung 1983 entspricht, keine Ahnung): 551m, 552m, 551,5m, 552,5m --> ca. 552m im Mittel (wenn das gesamte Flurstück als Basis genommen wird, ergibt sich ein ähnlicher Wert).
D.h. die Oberkante Decke UG (dann auch +- Einfamilienhaus?) dürfte auf 552m + 1,4m = ca. 553,5m liegen.
Habe ich das so richtig verstanden? D.h. man würde praktisch auf der höchstgelegen Fläche des Grundstücks im Süden rauskommen und das UG läge auf ca Ebene des Geländes im Norden bei 550,5m

Problem: Aufgrung der Hanglage nicht wirklich attraktiv. Das leuchtet ein. Ich werde das trotzdem mal versuchen im Schnitt zu skizzieren.