Terrain réservé constructible de manière raisonnable ?

Cela dépendrait de la mesure dans laquelle le sous-sol dépasse, n'est-ce pas ?

Non. En fait, la hauteur sous plafond est clairement définie dans chaque Land. Cela s'applique également aux caves.
Pour pouvoir évaluer la zone de construction voisine et le 0,8, il faudrait en savoir plus sur le terrain. Tu avais certainement une certaine logique, même si elle n'est pas immédiatement évidente.
Alors je suis curieux de voir comment cela pourra se passer chez vous.

[PQUOTE="hanghaus2023, post: 683103, member: 59988"]
Versant nord. Quelles sont les dimensions de la parcelle ? Le garage peut-il être construit à la limite ?
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Versant nord, non ce n'est pas vraiment le meilleur choix pour l'instant. La parcelle mesure environ 28 m x 15 m. Les garages ne doivent pas être situés à plus de 6 m de la limite du terrain donnant sur la voie d'accès. Je n'ai rien trouvé d'autre dans le plan d'urbanisme. Pas non plus dans le code du bâtiment régional.

Non. En fait, le nombre d’étages pleins est clairement défini dans chaque Land. Cela s’applique également aux caves.
Pour pouvoir évaluer la zone voisine et le 0,8, il faudrait en savoir plus sur le terrain. Tu avais certainement une certaine logique, même si elle n’est pas immédiatement compréhensible.
Alors, je suis curieux de savoir comment cela se passe chez vous.

Ok, selon le règlement d’urbanisme régional donc ceci :
(5) Les étages sont des étages hors sol si leurs bords supérieurs des plafonds dépassent en moyenne de plus de 1,4 m la surface du terrain ; dans les autres cas, ce sont des étages de cave. Les espaces vides entre le plafond supérieur et la toiture, dans lesquels il n’est pas possible d’aménager des pièces habitables, ne sont pas considérés comme des étages.

(6) Les étages pleins sont des étages qui dépassent en moyenne de plus de 1,4 m la surface du terrain mesurée en moyenne et qui mesurent, de la surface supérieure du plancher jusqu’à la surface supérieure du plancher de l’étage supérieur ou jusqu’à la surface supérieure de la couverture du toit supérieur, au moins 2,3 m de haut.

C’est-à-dire, dépasser de moins de 1,4 m la surface du terrain mesurée en moyenne = pas un étage plein.

Ok, d’après le code de construction régional, c’est donc ceci : (5) Les étages sont des étages hors sol lorsque leurs bords supérieurs de plafond dépassent en moyenne de plus de 1,4 m la surface du terrain ; dans le cas contraire, ce sont des étages de sous-sol. Les cavités entre le plafond supérieur et la toiture, où il n’est pas possible d’avoir des pièces habitables, ne sont pas considérées comme des étages. (6) Les étages pleins sont des étages qui dépassent de plus de 1,4 m la surface moyenne mesurée du terrain et qui, mesurés du bord supérieur du plancher jusqu’au bord supérieur du plancher de l’étage supérieur ou jusqu’au bord supérieur du revêtement de la toiture au-dessus, ont une hauteur d’au moins 2,3 m. C’est-à-dire moins de 1,4 m au-dessus de la surface moyenne mesurée du terrain = pas un étage plein.

C’est-à-dire moins de 1,4 m au-dessus de la surface moyenne mesurée du terrain = pas un étage plein.

Il est aussi important de savoir quelle surface du terrain est prise ici. En NRW, par exemple, à ma connaissance, c’est la surface du terrain d’origine. Chez nous et presque tous les voisins, le sous-sol a été creusé latéralement pour pouvoir prévoir plus de fenêtres. Ainsi, dans les maisons finies, le plafond dépasse de plus de 1,4 m la nouvelle surface du terrain. Fun fact : il est aussi possible d’avoir une construction limite plus importante sous terre. Nous avons un garage de 12 m de long, dont seulement 8 m sont au-dessus de la surface d’origine du terrain. Cela a permis que ce garage soit considéré comme un garage limite adjacent au garage des voisins. En NRW, il est aussi permis de construire sous terre en dehors de la zone constructible. Du moins c’est ainsi que je comprends le code de construction.

L’« altitude des constructions » ou une indication de la base du niveau de plancher du rez-de-chaussée fixé ne peuvent pas être déduites du plan d’aménagement. C’est de cela que dépendrait la mesure dans laquelle le sous-sol dépasse, correct ?

En principe, c’est bien compris. Cependant, oublie mon discours

La pente est à peu près diagonale, de sorte qu’un plan carré ou un axe de maison placé longitudinalement ou transversalement n’aurait pas d’importance.

en tant que j’avais utilisé le terme « pente ». Mais ici, il s’agit d’une montée du côté de la rue Rosmarinstr. vers le côté jardin en direction de Auf der Ay. Le terrain est en hauteur par rapport à la rue et le sous-sol donne sur la rue. Vouloir exploiter la hauteur d’un sous-sol non-étage complet serait donc plutôt peu intéressant et tu peux en fait oublier cet aspect. Le règlement de construction régional s’applique par ailleurs dans la version en vigueur au moment du plan d’aménagement. Je ne chercherais donc pas à construire un grand sous-sol, mais plutôt laisser seulement une cave dépasser en guise de socle vers la rue, autant que nécessaire. Cherche ton salut dans une maison de plain-pied.

Comment cela se passe-t-il si cette indication manque ? Cela ne doit-il pas toujours être défini ?

Dans les anciens plans d’aménagement, cela est souvent moins réglementé par souci de raison. Ce n’est qu’en raison des abus qu’ont été introduites des règles plus strictes, et les plans d’aménagement sont devenus de plus en plus restrictifs.

Pour le plan d’aménagement voisin, il est au moins stipulé : « Pour les nouvelles constructions, la hauteur du niveau de plancher du rez-de-chaussée ne doit pas dépasser 0,8 m au-dessus de la chaussée de la rue d’accès mesurée en moyenne ». Même si cela n’aide pas vraiment ici.

Les règles des plans plus récents aident en ce sens qu’on peut y lire contre quelles exagérations les plans d’aménagement ont été renforcés et les services d’urbanisme en même temps devenus plus pointilleux. On peut donc estimer les probabilités de dérogation. Cependant, tu fais probablement référence à la zone (de même âge ou légèrement plus récente) de la Rosmarinstraße, numéros pairs (?) — ses prescriptions doivent alors être lues avec une autre perspective, car elles concernent les conditions côté vallée.

Donc : sous ces aspects, je vois un axe longitudinal clair (avant-toit, faîte) parallèle à la route, une faible profondeur de maison, et une hauteur modérée du mur pignon probablement efficace d’environ 80 cm ou moins. Et non, il n’y a pas de quoi s’en faire un sang d’encre.

Il est aussi important de savoir quelle surface du terrain est prise en compte ici. En NRW, c’est, par exemple, à ma connaissance, la surface initiale du terrain. Chez nous et dans presque tous les pays voisins, le sous-sol a été excavé latéralement afin de pouvoir prévoir plus de fenêtres. Ainsi, dans les maisons terminées, le plafond se trouve à plus de 1,4 m au-dessus de la nouvelle surface du terrain. Funfact, il est aussi possible d’avoir plus de constructions en limite de propriété en souterrain. Nous avons un garage de 12 m de long, dont seulement 8 m sont au-dessus de la surface initiale du terrain. Cela a permis d’avoir un garage en limite de propriété par rapport au garage du voisin.

En NRW, on a aussi le droit de construire en souterrain en dehors de la zone constructible. Du moins c’est ma compréhension du règlement de construction.

Le service de l’urbanisme dit ce qui suit, comme cela a été pratiquement déjà répondu ici :
Pour le terrain demandé, la maison individuelle n’est pas spécifiquement déterminée. La maison individuelle résulte finalement du terrain et du nombre d’étages autorisé. Le sous-sol ne doit pas être, dans ce cas, considéré comme un étage complet. La réglementation régionale de construction de 1983 est décisive ici, le dessus de plafond du sous-sol ne doit pas dépasser de plus de 1,4 m la surface moyenne du terrain mesurée. C’est de là qu’il résulte une zone possible pour la maison individuelle.

Cela signifie qu’il y aurait la possibilité d’un sous-sol « partiellement dégagé » avec de plus grandes fenêtres orientées vers le nord/nord-ouest.
J’ai regardé tout cela dans un exemple. Si le bâtiment est plus ou moins placé au milieu de la zone constructible, pour suivre la pente, et que la longueur serait d’environ 11 m, cela pourrait donner ce qui suit :

(Niveau) initial plus haut des angles du bâtiment (si cela correspond à la réglementation régionale de construction de 1983, aucune idée) : 551 m, 552 m, 551,5 m, 552,5 m → environ 552 m en moyenne (si l’ensemble de la parcelle est pris comme base, on obtient une valeur similaire).
Cela signifie que le dessus de plafond du sous-sol (et alors aussi plus ou moins la maison individuelle ?) devrait se situer à 552 m + 1,4 m = environ 553,5 m.
Ai-je bien compris cela ? Cela signifie que l’on arriverait pratiquement sur la surface la plus élevée du terrain au sud, et que le sous-sol se trouverait à peu près au niveau du terrain au nord à 550,5 m.

Problème : en raison de la pente, ce n’est pas vraiment attrayant. C’est compréhensible. Je vais quand même essayer de le schématiser en coupe.