ᐅ Planung durch GU oder freien Architekten?

Hallo zusammen,

wir stehen ganz am Anfang unserer Hausbaupläne – haben ein Grundstück gekauft, ein erstes allgemeines Gespräch mit einem GU geführt und viele Fragen.
Es ist ein langer Text, den ich hier schreibe, daher bin ich euch sehr dankbar, wenn ihr mir Rückmeldungen gebt. Zur besseren Übersichtlichkeit habe ich meine Fragen abgesetzt und durchnummeriert.
Wir möchten bei einem Massivbauunternehmen schlüsselfertig bauen lassen. Ein uns bekannter Baugutachter hat uns auf Nachfrage vier Unternehmen in unserer Region empfohlen, mit denen er jahrelang gute Erfahrungen gemacht hat. Mit einem Architekten eines dieser Unternehmen haben wir uns vor dem Kauf unseres Grundstücks über unsere groben Ideen unterhalten. Da wir wissen, dass viele Bauherren mit diesem Unternehmen tatsächlich gute Erfahrungen gemacht haben, wird dieses unser erster Ansprechpartner sein, wenn es nun konkreter wird.
Allerdings fragen wir uns, ob wir entweder die komplette Planung inkl. Angebot von diesem Unternehmen vornehmen lassen sollten, um uns anschließend Angebote von Wettbewerbern erstellen zu lassen, oder ob wir zunächst einen freien Architekten beauftragen sollten und schließlich mit den von ihm erstellten Plänen zu den Bauunternehmen zu gehen. In jedem Fall möchten wir schließlich die Angebote von einem Experten vergleichen lassen, weil wir im Zweifel die Leistungsbeschreibungen gar nicht vollends überblicken.
Ich weiß, dass ähnliche Fragen hier im Forum schon häufig diskutiert wurden, aber da dies z.T. in etwas anderem Kontext geschah, bin ich euch sehr dankbar, wenn ihr mir von euren Erfahrungen berichtet.

Möglichkeit 1: Planung durch Bauunternehmen
Der Architekt des einen Unternehmens, mit dem wir uns unterhalten haben, machte insgesamt einen seriösen und kompetenten Eindruck auf uns. Allerdings hatten wir das Gefühl, dass er uns bei unseren Gedankengängen ein wenig beeinflussen wollte. So riet er uns grundstücksunabhängig von einem Keller ab – mit schwachen Argumenten. Wir empfanden dies als sehr störend und fragen uns, ob er uns bei künftigen Gesprächen tendenziell dahingehend beeinflussen wollen würde, Abstand zu nehmen von Ausstattungsoptionen, die für das Unternehmen weniger lukrativ sind als andere. Im Zweifel würden wir das vielleicht nicht so bemerken wie beim Thema Keller.
Natürlich bekommt man von einem Unternehmen keine solch unabhängige Planung wie von einem freien Architekten. Auf der anderen Seite fragen wir uns, ob ein Haus, das von einem Bauunternehmen geplant wurde, tendenziell deutlich günstiger ist als ein von einem freien Architekten geplantes Haus. Viele Massivbauer weisen ja weit von sich, Häuser von der Stange zu verkaufen, aber es ist doch naheliegend, dass sie bewährte Schemata im Kopf haben, die für sie ökonomisch für günstig sind. Daher meine erste Frage:

1. Ist es eurer Einschätzung nach so, dass man als Bauherr finanziell besser wegkommt, wenn man vom Bauunternehmen planen lässt?
Für uns wäre es völlig ok, einen Grundriss von der Stange zu nehmen, der ggf. noch in Details angepasst wird. Wir brauchen an und für sich kein individuelles Architektenhaus. Allerdings würden wir uns schon eine ehrliche Beratung bei der Planung wünschen, die nicht ausschließlich geprägt ist durch finanzielle Interessen seitens des Bauunternehmens.
Noch eine zweite Frage dazu:

2. Angenommen, wir würden das Haus von besagtem Unternehmen planen lassen und uns anschließend mit diesen Plänen an Wettbewerber wenden. Ist es eurer Erfahrung nach so, dass die Wettbewerber etwas mit den Plänen anfangen und ein Angebot unterbreiten könnten oder müssten wir eher damit rechnen, dass wir bei jedem Wettbewerber wieder alles von vorne bis hinten durchplanen müssten?
Abgesehen davon, dass der zweite Fall zeitaufwendig wäre, fragen wir uns auch, inwieweit die Angebote auf Basis verschiedener Pläne überhaupt vergleichbar wären.

Möglichkeit 2: Planung durch freien Architekten
Wir sehen aufgrund der Unabhängigkeit freier Architekten Vorteile, fragen uns aber wie oben geschrieben, ob ein vom Architekten geplantes Haus deutlich teurer wird als eines, das mit ein paar Modifikationen auf einem Grundriss beruht, den ein Bauunternehmen schon x-mal umgesetzt hat.

3. Darüber hinaus können wir nicht einschätzen, ob Bauunternehmen auch sicher etwas mit den Plänen eines Architekten anfangen können oder ob es gelegentlich vorkommt, dass diese vor Angebotserstellung eigene Pläne anfertigen wollen, wodurch doppelter Zeit- und Geldaufwand entstünde. Eigentlich möchten wir von den vier erwähnten Bauunternehmen Angebote einholen, sodass wir daran interessiert sind, dass keines ausscheidet, nur weil es nicht selbst geplant hat.

4. Ich habe mitbekommen, dass oft diskutiert wird, welche Leistungsphasen man von einem freien Architekten in Anspruch nehmen sollte, wenn man von einem GU bauen lassen möchte. Tobias Beuler & Co. empfehlen ja die Phasen 1-3, andere raten entschieden davon ab. Was meint ihr? Welche Leistungsphasen braucht es tatsächlich, welche sind nice to have?


Und zum Abschluss:
5. Wir fragen uns, welche der beiden Möglichkeiten 1 und 2 unter dem Strich zeitsparender ist. Klar ist, dass der Hausbau zeitintensiv sein wird, allerdings sind wir aktuell in einer Lebenssituation, in der wir recht eng getaktet sind. Lässt sich guten Gewissens Zeit einsparen, ist das schon ein wichtiges Kriterium für uns.

Ganz herzlichen Dank schon mal für eure Antworten!

Dino548 schrieb:

Der Architekt des einen Unternehmens,

Am Ende ein Verkäufer des Bauunternehmens. Das darf man nie vergessen. Er arbeitet für den GU und bekommt sein Gehalt von dort.

Dino548 schrieb:

Ist es eurer Einschätzung nach so, dass man als Bauherr finanziell besser wegkommt, wenn man vom Bauunternehmen planen lässt?

Nein, warum soll das Haus günstiger werden?

Dino548 schrieb:

Angenommen, wir würden das Haus von besagtem Unternehmen planen lassen

, dann wird es entweder eine 08/15 Planung oder Du bezahlst dafür.

Dino548 schrieb:

dass die Wettbewerber etwas mit den Plänen anfangen und ein Angebot unterbreiten könnten

Könnten ja, aber wie wird das Angebot aussehen? Mehr als eine Seite mit wirklich ALLEN Mengen, Maßen und Qualitäten? Um wirklich vergleichen zu können, brauchst Du eine Ausschreibung, die Architekt macht.

Dino548 schrieb:

Angebote auf Basis verschiedener Pläne überhaupt vergleichbar wären.

Gar nicht.

Dino548 schrieb:

Wir sehen aufgrund der Unabhängigkeit freier Architekten Vorteile, fragen uns aber wie oben geschrieben, ob ein vom Architekten geplantes Haus deutlich teurer wird als eines, das mit ein paar Modifikationen auf einem Grundriss beruht, den ein Bauunternehmen schon x-mal umgesetzt hat.

Ah, Modifikationen. Also wird es nicht mehr der Standard. Je weiter Du Dich vom Haus von der Stange entfernst, desto teurer wird es. Dann müssen neue Pläne gezeichnet werden, Wasser/Abwasser und Elektrik passt vielleicht auch nicht mehr. Statik bitte auch neu.
Architekt = auf Eure Wünsche geplantes Haus
Hausbauer bestenfalls, wenn Du das Haus von der Stange so nimmst, wie es ist (wie beim Kauf eines Anzugs - wenn der dann längere Hosenbeine, kleinere Taille usw. braucht, kann man auch direkt einen passenden schneidern lassen).

Dino548 schrieb:

Darüber hinaus können wir nicht einschätzen, ob Bauunternehmen auch sicher etwas mit den Plänen eines Architekten anfangen können

Dafür gibt es die Pläne. Und Ausschreibungen. Das Unternehmen bekommt 120 Seiten mit Euren Wünschen. Die kann es entweder erfüllen und ein Angebot unterbreiten oder eben nicht. Wenn nicht, dann eben nicht und es hat keinen Kunden. Das schöne ist ja, dass diese 120 Seiten, die auf den Punkt genau Dein gesamtes Haus darstellen, 4 Bauunternehmen bekommen. Und dann kann wirklich verglichen werden.

Dino548 schrieb:

Ich habe mitbekommen, dass oft diskutiert wird, welche Leistungsphasen man von einem freien Architekten in Anspruch nehmen sollte, wenn man von einem GU bauen lassen möchte. Tobias Beuler & Co. empfehlen ja die Phasen 1-3, andere raten entschieden davon ab. Was meint ihr? Welche Leistungsphasen braucht es tatsächlich, welche sind nice to have?

Lies Dich mal mit den Beiträgen von ein.

Dino548 schrieb:

Wir fragen uns, welche der beiden Möglichkeiten 1 und 2 unter dem Strich zeitsparender ist

Vergiss die Frage nach ein paar Monaten bei einem Investment von 500k oder mehr. Wenn Du zu Beginn einen Fehler machst, kostet der Dich nicht drei Monate, sondern die nächsten 25 Jahre oder länger bist Du angepisst, weil die Planung Mist war.

Dino548 schrieb:

Lässt sich guten Gewissens Zeit einsparen

Nein, nicht wirklich.

Dino548 schrieb:

Für uns wäre es völlig ok, einen Grundriss von der Stange zu nehmen, der ggf. noch in Details angepasst wird. Wir brauchen an und für sich kein individuelles Architektenhaus. Allerdings würden wir uns schon eine ehrliche Beratung bei der Planung wünschen, die nicht ausschließlich geprägt ist durch finanzielle Interessen seitens des Bauunternehmens.

Wenn bereits erstellte Pläne wiederverwendet werden, ist das eine bessere Marge für den Leistungserbringer - einen wirklichen Vorteil für Dich sehe ich da nicht unbedingt. Betreffend die Beratungsqualität habe ich eine etwas andere Haltung als - die hängt mehr von der Person ab als vom Beschäftigungsverhältnis.

Dino548 schrieb:

Angenommen, wir würden das Haus von besagtem Unternehmen planen lassen und uns anschließend mit diesen Plänen an Wettbewerber wenden

Das ist zwar naheliegend aber nicht ganz sauber, es sei denn Du kaufst die Pläne. Ich würde das Bepreisen eines Fremd-Plans, dessen Rechte nicht eindeutig beim Kunden liegen ablehnen. Findest Du eine Firma, die auf einen solchen Plan ein Angebot erstellt, weißt Du, dass Du einen Baupartner hast, der bereit ist unsauber zu spielen. Auch nicht toll, wenn es Probleme gibt - und die gibt es beim Bauen immer.
Mein Rat: Vergiß die Idee.

Dino548 schrieb:

Darüber hinaus können wir nicht einschätzen, ob Bauunternehmen auch sicher etwas mit den Plänen eines Architekten anfangen können

Das können sie. Die Planung des Architekten ist darauf ausgelegt unterschiedliche Angebote einzuholen. Im Prinzip das, was ihr wollt.

Dino548 schrieb:

Welche Leistungsphasen braucht es tatsächlich, welche sind nice to have?

Du brauchst alle Leistungsphasen. Die Frage ist nur wen Du für welche bezahlst und was Du selbst erledigen willst. Dazu gibt es keine generelle Empfehlung. Je weniger Du Dir selbs zutraust und den beteiligten Bauunternehmen vertraust, desto stärker würde ich einen Architekten einbinden, der auf der Baustelle so etwas wie Dein "Anwalt" ist.

Dino548 schrieb:

Klar ist, dass der Hausbau zeitintensiv sein wird, allerdings sind wir aktuell in einer Lebenssituation, in der wir recht eng getaktet sind. Lässt sich guten Gewissens Zeit einsparen, ist das schon ein wichtiges Kriterium für uns.

Die Möglichkeit so wenig Zeit wie möglich aufzuwenden, ohne das Projekt zu gefährten ergibt sich aus drei Parametern:
1. Die Fähigkeit Prioritäten zu setzen und danach zu handeln (größte Feinde: a) Das Verwechseln von wichtig und dringend b) mangelnde Disziplin)
2. Die Fähigkeit zu entscheiden (größte Feinde: A) zu geringes Vertrauen in sich selbst und andere, b) Angst vor Fehlern, c) mangelnde Bereitschaft Verantwortung für das eigene Handeln zu übernehmen, d) siehe Punkt 1 "Prioritäten" )
3. Die Fähigkeit zu delegieren (größte Feinde: a) Misstrauen, b) Geiz, c) unklare Kommunikation und d) siehe Punkt 1 "Prioritäten")
Das hat nichts mit der Frage zu tun ob man einen Architekten einbindet oder nicht.

Die Antwort ist meiner Meinung nach etwas vom Glück abhängig.
Meine Eltern waren beim Hausbau erst mit dem dritten Architekten zufrieden. Da die ersten trotzdem bezahlt wurden, war das definitiv teurer als beim GU. Wären sie gleich beim dritten gewesen, wäre das Haus vermutlich billiger als vom GU gewesen, da hier die Fläche nicht so gut genutzt wird und man praktisch "mehr Haus" für den gleichen Nutzen hätte bauen müssen.
Deswegen steht und fällt meiner Meinung nach alles mit der Qualität des Architekten, und gute zu finden ist schwer. Mit wurden zwei empfohlen, die haben sich nicht einmal bei mir gemeldet. Dafür haben Freunde von mir mit einem anderen gebaut. Der hat sich im Endeffekt wie der Planer des GUs verhalten und nur Änderungen umgesetzt die unsere Freunde quasi genau so vorgezeichnet hatten. Der hat am Ende sogar bei der Haushöhe vergessen das Haus wegen dem sonst zu steilen Garten zwei Stufen höher zu setzen.
Die hier etwas romantisierte Vorstellung von einem Architekten dem man sein Leben beschreibt und der dann daraus ein praktisches Haus macht in dem man glücklich ist, und der bei Unzufriedenheit den Entwurf in die Tonne tritt und drei weitere vorstellt, ist meiner Meinung nach eher selten.
Wenn man solch einen Architekten findet, ist die Variante mit dem Architekten zu bauen mit Sicherheit die beste. Nur weiß man das vorher leider nicht, denn viele Vergleichsmöglichkeiten hat man ja üblicherweise nicht.
Von der Qualität der Antworten hier würde ich vermuten hier tummeln sich überproportional gute Architekten. In der Erfahrung meiner Freunde und Familie ist die Chance auf einen schlechten Architekten größer als auf einen guten.

Die Entscheidung hängt m.E. noch von anderen Faktoren ab. Zum Beispiel diese:

• Wie schwierig ist das Grundstück? Plattes Land mit einfacher Erschließung oder Hanglage mit 10% Gefälle am Felsen? Vielleicht auch Pfahlgründung im Sumpf oder nur 300qm Gesamtfläche? Je komplizierter die Sache wird, desto eher suche ich mir einen guten Architekten. Wie schon erwähnte hat, ist das nicht immer einfach.
• Wie sieht die Wunschliste aus und welches Budget steht dafür zur Verfügung? Gefühlt bin ich ab 200qm+ eher beim Architekten. Auch bei 5 Kindern oder >1 Mio Budget klingel ich nicht beim GU.
• Wie individuell soll die Ausstattung / Bauweise sein? Der GU tendiert eher dazu, seine bewährte Bauweise mit seinen bekannten Partnern zu verkaufen. Wenn Ihr aber die Fliesen aus Ägypten und die Wasserhähne aus Griechenland wollt, wird er vermutlich knurren. Auch sowas wie übergroße Fenster oder SmartHome können da schon ein Stirnrunzeln verursachen. Der Architekt hat zwar auch seine Kontakte, dürfte aber lässig mit den Schultern zucken, solange Ihr es bezahlt.

Ob etwas teurer oder billiger wird, hängt in erster Linie von Euch ab. Tendenziell haben wir die Erfahrung, dass einige Architekten die Kosten schlechter kalkulieren und es wird hinten raus teurer. Der GU verkauft zum Festpreis und ist deswegen genauer. Es kann aber auch genau umgedreht sein, das hängt sehr von der Person ab. Deswegen sind Empfehlungen Gold wert. Redet mit anderen Bauherren und lasst Euch berichten, was die GUs oder die Architekten auszeichnet.

Btw. Einen Grundriss von der Stange gibt es bei beiden nicht. Das wären dann eher Fertighausfirmen. Aber auch da ist mittlerweile sehr viel Planungsfreiheit drin. Wirkliche Häuser von der Stange kenne ich nur noch wenige wie z.B. die "Unverbesserlichen" von Heinz von Heiden. Vom Architekten würde ich dennoch mehr Kreativität erwarten, als vom GU-Angestellten-Planer.

Dino548 schrieb:

wir stehen ganz am Anfang unserer Hausbaupläne – haben ein Grundstück gekauft, ein erstes allgemeines Gespräch mit einem GU geführt und viele Fragen.

Das war bereits ein Fehler, und wenn Ihr ihn mit weiteren Anbietern wiederholt, werden (nur) die Fragen noch viel mehr. Eröffne einen weiteren Thread startend mit dem ausgefüllten Fragebogen und einer Darstellung des Grundstücks, der man auch die Höhen entnehmen kann. Damit oder mittels "Mit oder ohne Keller: eine Regel als Entscheidungswerkzeug" läßt sich das Votum des Grundstücks hinsichtlich der 11ant Kellerregel ergründen. In einem Keller läßt sich nämlich viel Geld vergraben - leider auch in einem weggelassenen.

Dino548 schrieb:

Es ist ein langer Text, den ich hier schreibe, daher bin ich euch sehr dankbar, wenn ihr mir Rückmeldungen gebt.

Ich fasse ich Deinen Gedanken wie folgt zusammen:
B. Du verknüpfst den freien und den anbietereigenen Architekten mit "ODER" (statt mit "UND");
I. Du bist zu einem "Grundriss von der Stange" bereit;
N. Du willst mit 4 Steinern und 0 Hölzern reden;
G. Du willst mit dem Entwurf aus dem Angebot eines der Vergleichsteilnehmer von den anderen Gegenangebote einholen.
O. Du fürchtest, die Unternehmen suchten Dich mit minderwertiger Ausstattung zu übervorteilen.

Wollen wir nun den "Dreck" vor dem "Bingo" streichen:
B) lese auf "Bauen jetzt" meinen "Ein Hausbau-Fahrplan, auch für Sie: das Phasenmodell der HOAI!" und befolge ihn in folgenden Schritten:
B1. Mandatiere einen freien Architekten mit dem "Modul A", an dessen Ausgang Du einen anbieter- und bauweisenneutralen Vorentwurf in der Hand hältst.
B2. Führe während der Teigruhe die Weichenstellung durch, d.h. konfrontiere idealerweise drei Steiner und drei Holzer mit diesem Vorentwurf. Ich mache derlei beruflich und meine Hauptfragen dabei zielen auf ein Angebot 1. genau des Hauses, welches in dem Vorentwurf dargestellt ist und 2. eines diesem ähnlichstmöglichen Hauses, das der Anbieter möglichst bereits mehrfach wiederholt realisiert hat (dies kann ein Kataloghaus, Kundenhaus oder Aktionshaus sein - das Typenhaus in derselben Weise wie noch vor vierzig Jahren üblich ist heutzutage weitgehend ausgestorben).
B3. Leite aus dem Rücklauf auf diese Orientierungsanfrage den Hinweis ab, ob Du Deinen freien Architekten dann weiter mit dem vollen "Modul B" oder nur der Leistungsphase 3 beauftragst, und ob er nun den individuellen Vorentwurf nach dem Ergebnis der Weichenstellung steinern oder hölzern zum Entwurf reifen (oder stattdessen ein Kataloghaus / Kundenhaus / Aktionshaus für Euch anpassen soll).
I) ein "Grundriss von der Stange" wird nur dann bereits passen können, wenn Ihr eine "Normalfamilie" 2E2K seid und mit einem einzelnen Gäste-und-Arbeitszimmer auskommt sowie ein Flachgrundstück habt. Für ein drittes Kind oder zweites Home Office oder dergleichen müßte das Haus vergrößert werden (besser verlängert als verbreitert, nicht anders aufgeteilt), bei Hanglage kann das Haus in der Grundfläche schrumpfen, soweit (ibs. auch Wohn-) Raumbedarfe im Untergeschoss erledigt werden können.
N) meinetwegen beteilige auch noch den vierten Steiner, aber nicht nur null Holzer. Ideal sind in den meisten Fällen je drei Anbieter beider Fraktionen. Zu viele sind nur Beschäftigungstherapie ohne größeren Nutzen, aber eine Bauweise von vornherein ausschließen sollte man auch nicht. Fünf bis sieben, gemischt beider Bauweisen ergeben die zweckmäßigste "Bildauflösung". Das bewährt sich bei mir seit Jahrzehnten immer wieder frisch.
G) Beachte wie unter B. beschrieben die strikte "Gewaltentrennung" zwischen Judikative und Exekutive, ein Teilnehmer sollte nicht gleichzeitig Maßstabgeber eines Vergleiches sein. Dein Vorentwurf des freien Architekten schafft hier eine saubere Basis.
O) An derselben Stelle wie meine vorgenannten anderen Grundlagenbeiträge findest Du auch in "Leichtbauwände in Massivhäusern?" und "Planänderung: Aus der Beton- soll eine Holzdecke werden" erläutert, weshalb solche Materialwahl mitnichten minderen Gegenwert im Schilde führt.