Neubau Planung - Kalkuliere ich falsch?

[Der Da]

Wenn das wirklich alles so ist, wie du vermutest, hast du wohl einen sehr günstigen Anbieter gefunden. Ohne die Bauleistungsbeschreibung im Detail kann ich dazu leider nix sagen. Nur das der Preis verflucht niedrig ist. Wir haben ja auch vor gut einem jahr die Preise verglichen, und kein Anbieter kam annährend an diesen Preis ran, selbst wenn in den Prospekten was anderes versprochen wurde.

Nehmen wir an, ihr bekommt ein Grundstück für 70 000€ und habt dann noch 170 000€ für das Haus. Da ziehst du mal 30 000€ Baunebenkosten ab, die du in jedem Fall zu tragen hast. Bleiben 140 000€, macht einen qm Preis von ca 1100€. Halte ich für sehr unwahrscheinlich, da 1500€ /qm doch als guter Richtwert gilt.
Ich sehe auch in deiner Liste oben schon einen Posten, der den Bau sehr viel teurer machen kann, Stichwort Erdarbeiten. Hier steht zwar, das die enthalten sind, aber 20 cm Kies sind nix. Hier kannst du gerne, je nach Bodengutachten 10 000 - 20 000 mehr bezahlen.
Selbst Billiganbieter sind über den von dir genannten Preisen. Irgendwo ist da der Hase begraben.

Was du nun tun kannst, lass dir ein konkretes Angebot machen. Ohne zu unterschreiben. Ich fürchte hier wird es schon zu der ein oder anderen Überraschung kommen.
Kennst du Häuser, die das Unternehmen gebaut hat? Frag die Besitzer, was wieviel zusätzlich gekostet hat.

Zu den Energiekosten: Schau dir die Preissteigerungen die letzten 10 jahre an, dann weißt du, warum es Sinn machen kann, die 10 000€ extra zu investieren. Du willst ja länger als 5 Jahre in dem Haus leben.

 

[Bauexperte]

Hallo,

Haben auch ein Angebot vom Haus--- Fertig ca. 130.000 €
und da sind nochmal ca. 20.000 € drauf gekommen, für bessere Ausstattungen wie, Kamin Innen, anderen Türen, andere Treppe,
Rundes Fenster, Gaube, 6 Kammer Fenster, Farbige Fenster und Haustür, Andere Ziegel uf dem dach, Bodentiefe Dusche..... etc.....
Was mir aber bewusst war, und wir auch so haben wollte. Allein der innen liegende Kamin schlägt mit 3200 € zu Buche. Naja, wie wollen
aber ein Holzkamin für den Winter. Punkt aus ! Man baut nur einmal... Die meisten auf jeden Fall

Also ca. 150.000 € zusammen. Mit einer richtig schönen Ausstattung.
Nebenkosten von ca. 30.000 € und dem Grundstück was wir mit Vitamin B (Bekannt)
bekommen haben kommen wir auf so ca.225.000 €.

Diese Zahlen lesen sich nett, haben aber keinerlei Relevanz, weil wir sie - ohne konkrete Angaben - nicht werten können. Ich möchte Dir aus meiner Berufspraxis jedoch ans Herz legen, Deinen Favoriten - welcher den Zuschlag erhalten wird - sowie sein gesamtes Vertragswerk, in jedem Fall vor Vertragsunterzeichnung von fachkundigem Verstand überprüfen zu lassen.

Und ja, mit den Nebenkosten kommen wir aus. Es werden zeitgleich 2 Häuser gebaut, bzw. 1 Doppelhaus.
Heißt Bodenarbeiten sparen wir was, bei den Anschlussen(schon erfragt), Baustrom und Wasser etc. Halt es alles so gibt.
Können wir fast alles schön durch 2 teilen.

Das stimmt so nicht und Du solltest Dich keinesfalls darauf verlassen, daß tatsächlich alles durch 2 geteilt wird. Ich kenne bspw. keine Kommune in meinem Vertriebsgebiet, welche einen Kanalanschluss für ein DH für die 2. Hälfte bezuschußt. Hier kannst Du lediglich sparen, wenn Du die Erdarbeiten zur späteren Aufnahme der Kanalrohre selbst übernimmst.

Wovon Du sicher ausgehen kannst, ist, daß die Baustelleneinrichtung, ggfs. die Kosten Kran, der erforderliche Baustromzähler sowie das Standrohr kostenseits geteilt werden können. Dann hat es sich aber auch schon so ziemlich.

Liebe Grüsse, Bauexperte

 

[shaun123]

@Musketier
Natürlich habe ich Bauexperte's Baunebenkostenliste gesehen aber hast du auch meinen ersten Post komplett gelesen?
Wie kommst du auf 30-35 TEUR Baunebenkosten wenn der Großteil bereits enthalten ist?
Garten und Hof bzw. Stellfläche kann man auch selber errichten, da halte ich 15 TEUR auch für etwas übertrieben.

Also ich unterstelle jetzt einfach mal das das Online Angebot so ist wie es da steht und rechne folgendes:

- Haus schlüsselfertig inkl. Großteil der Baunebenkosten und Standard Markenausstattung 137.700 Euro (siehe erster Post)
- Grundstück inkl. Notar und Grunderwerbsteuer 65.000 Euro
- Bodengutachten falls nicht enthalten 1000 Euro
- Mehrpreis für evtl. zusätzliche Bauneben- und Hausanschlusskosten 15.000 Euro
- Mehrpreis Zusatzbemusterung (Fußbodenheizung ca. 5500 Euro, Kamin ca. 4000 Eur., Rollos etc...) 12.000 Eur
- Gartenanlage in Eigenregie 3.000 Euro
- Küche 6.000 - 7.000 Euro
- Material Endausbau (restliche Bodenbeläge, Farbe und Tapete, Lampen) 5.000 Euro
- Baumarktcarport zum Selbstaufbau 1.000 - 1.500 Euro (hab ich kein Problem mit...)

Damit komme ich auf roundabout 247.000 Euro komplett und ohne weitere Eigenleistung. Ist das jetzt unrealistisch?
Sollte doch machbar sein oder?

 

[Bauexperte]

Hallo,

Leider bin ich dabei irgendwie etwas verunsichert worden, da sich unser Budget etwa in dem Bereich befindet, der bisher in fast jedem Thread als eher naiv oder als viel zu wenig verurteilt worden ist. Irgendwie sich die dabei genannten Zahlen zum größten Teil überhaupt nicht mit meinen Vorstellungen decken...!? Daher die Frage, seid ihr so anspruchsvoll oder ich ebenfalls zu naiv oder was kalkuliere ich falsch?

"Naiv" möchte ich meinen und damit befindest Du Dich in guter Gesellschaft. Du bist Laie, woher sollst Du es auch besser wissen?

Also zu den Fakten..., wir planen unser Projekt mit einem Budget von 230.000 bis max. 240.000 Euro inkl. allem, es soll ein 1,5 geschossiges Energieeinsparverordnung bzw. max. KfW 70 Einfamilienhaus mit einer Wohnfläche von etwa 120-130 qm und normalem Satteldach geben, wahrscheinlich ohne Keller. Bauweise sowie Carport oder Garage sind ebenfalls noch offen.

Grundstücke in für uns passender Größe sind in unserer Gegend inkl. Notar und Steuer für etwa 50 - 70 TEUR zu bekommen. Blieben also etwa 180.000 Euro für Haus, Baunebenkosten, Garten sowie evtl. Küche, Carport oder Garage...!

Zunächst zu einer realistischen Kostenschätzung:

Gesamtbudget: TEUR 240
Grundstück: TEUR 60
Einfamilienhaus 120 qm/WF, KfW 70 auf Bodenplatte: TEUR 180
Baunebenkosten: TEUR 35-40
Malerarbeiten in EL: TEUR 10
Bodenbeläge in EL: TEUR 10
Außenanlagen in EL: TEUR 10
Fertiggarage 3 x 6: TEUR 6
Rücklage Extra´s: TEUR 10
Küche: TEUR 10

Damit ergibt sich bereits eine Unterdeckung in Höhe TEUR 96. Ist Dein Grundstück problematisch, kommen Gründungsmehrkosten hinzu, welche Minimum TEUR 8 an zusätzlichem Kapitaleinsatz erfordern.

Ich bin aber auch auf ein in unserer Region ansässiges Bauunternehmen gestoßen, welches ausschließlich auch mit hier ansässigen Handwerksbetrieben zusammen arbeitet und die Häuser ebenfalls zum "Festpreis" anbietet. Eines der Häuser welches uns interessiert z.B. mit einer Größe von ca. 120 qm zum Festpreis von 137.700 Euro Schlüsselfertig in Massivbauweise. Die Auszüge aus der Bauleistungsbeschreibung lesen sich sehr ansprechend und beinhalten meiner Meinung nach so ziemlich alles was zum bauen mit Festpreis gehört, wie z.B.:

- sämtliche erforderlichen Architektenleistungen
- Entsorgung des anfallenden Bauschutts
- Bodenplatte inkl. Erdarbeiten (Mutterbodenabtrag, Aushub der Baugrube, Verfüllung und Verdichtung...), 20 cm Kies mit Folienabdeckung und Grund- und Entwässerungsleitungen unter der Bodenplatte, Abdichtungsarbeiten etc.
- Baustelleneinrichtung sowie Wasser- und Stromkosten für die Bauleistungen
- Außenwände aus 36,5er Poroton Ziegelsteinen mit Wärmedämmmörtel, Innenwände ebenfalls massiv
- Hochwärmedämmende 5-Kammer Fenster gemäß Energieeinsparverordnung, teilweise bodentief
- schwimmender Zementesstrich in allen Geschossen inkl. Dämmung
- Innenräume Gipsputz, Sanitärräume Zementputz, mineralischer Außenputz in versch. Farben
- Gasbrennwerttherme mit Warmwasserspeicher von Viessmann oder Buderus
- Dachausbau mit 180 mm Zwischensparrendämmung aus Mineralwolle, winddichter Folie sowie 30 mm Untersparrendämmung aus Styropor mit Gipskartonplatte, Betondachziegel von Braas
- Rollladenkasten für alle Fenster, Außenfensterbänke Aluminium, Innenfensterbänke Marmor
- Sanitärobjekte von Kaldewei, Keramag und Hansa, Bad raumhoch und Gäste-WC 2m hoch gefliest
- Boden in Küche, Abstellkammer, Hauswirtschaftsraum und Flur ebenfalls inkl. Umrandung gefliest
- Elektromaterial von Busch und Jäger in ausreichender Anzahl (Küche 8Stk, Wohnzimmer 10Stk usw...)
- Innentüren mit Echtholzfurnier und Edelstahldrückergarnitur
- usw., usw., usw...

Nett, aber wie sollen wir das bewerten, ohne die gesamte BB zu kennen? Die Zwischensparrendämmung mit 180 mm ist auch nicht gerade berauschend gut ....

Liest sich echt gut meiner Meinung nach und auch die Materialien hören sich nicht nach dem billigsten an.
Damit kann man doch kalkulieren oder was kann da noch groß unvorhergesehenes dazu kommen?

Ich nehme an, Du meinst die Sanitärobjekte? Jeder dieser Anbieter hat eine preiswerte Serie im Angebot, welche ich immer mit Herbergenstandard umschreibe. Also nix grundsätzlich Schlechtes, aber auch nix Dolles. Zudem ist die Sanitärausstattung nun wirklich nicht das ausschlaggebende Argument für eine Unterschrift unter einen Werkvertrag !

Selbst mit dem ein oder anderen Extra wie Fußbodenheizung, Solar, Rollos und dem ein oder anderen Schalterchen mehr,
ein wenig Eigenleistung abgezogen und im Endeffekt etwa 150 - 155 TEUR sollten wir mit unserem Budget doch hinkommen oder?

Halte ich für ein Gerücht; Hessen ist auch nicht gerade preiswert, was die Material- und Lohnkosten betrifft. Ergo hat kein Anbieter etwas zu verschenken - irgendwo ist ein Haken.

Also wie um Himmelswillen kommt ihr immer auf Summen wo min. ne 3 oder sogar ne 4 vorne steht für ähnliche Größen...?
Nee Spaß...,klar sind nach oben keine Grenzen aber ehrlich...,

17 Jahre Berufserfahrung in der Baubetreuung.

lohnen sich z.B. die Mehrkosten von mehreren 10 TEUR für KfW 70 oder besser um auf der anderen Seite vielleicht 50 Euro monatlich Energiekosten zu sparen oder ist das nicht eher eine Glaubens- bzw. Gewissensfrage?

Kann ich ganz klar mit "Ja" beantworten; wir bspw. bieten überhaupt kein Einfamilienhaus mehr unter KfW 70 an.

Wenn Du schon nicht an Deine persönliche Energieersparnis denkst, dann solltest Du zumindest einen möglichen Wiederverkauf nicht gänzlich aus dem Blickfeld verlieren. Ein reines Energieeinsparverordnung-Haus wird sich schlechter, zumeist unter Wert, verkaufen lassen, denn ein KfW 70-Effizienzhaus; vorausgesetzt, Du hast über die Jahre die erforderlichen Modernisierungsmaßnahmen ergriffen.

Lass Dir vom ortsansässigen Anbieter ein unverbindliches Angebot erstellen. Ich bin sicher, dann lichtet sich der Nebel für Dich

Liebe Grüsse, Bauexperte

 

[Fertig-Haus82]

Hallo,


Diese Zahlen lesen sich nett, haben aber keinerlei Relevanz, weil wir sie - ohne konkrete Angaben - nicht werten können. Ich möchte Dir aus meiner Berufspraxis jedoch ans Herz legen, Deinen Favoriten - welcher den Zuschlag erhalten wird - sowie sein gesamtes Vertragswerk, in jedem Fall vor Vertragsunterzeichnung von fachkundigem Verstand überprüfen zu lassen.


Das stimmt so nicht und Du solltest Dich keinesfalls darauf verlassen, daß tatsächlich alles durch 2 geteilt wird. Ich kenne bspw. keine Kommune in meinem Vertriebsgebiet, welche einen Kanalanschluss für ein DH für die 2. Hälfte bezuschußt. Hier kannst Du lediglich sparen, wenn Du die Erdarbeiten zur späteren Aufnahme der Kanalrohre selbst übernimmst.

Wovon Du sicher ausgehen kannst, ist, daß die Baustelleneinrichtung, ggfs. die Kosten Kran, der erforderliche Baustromzähler sowie das Standrohr kostenseits geteilt werden können. Dann hat es sich aber auch schon so ziemlich.

Liebe Grüsse, Bauexperte

Das bei den Nebenkosten nicht alles ! durch 2 geteilt wird, ist mir schon bewusst. Ich meine auch sowas wie zb. Erdarbeiten werden selber gemacht, und die Rohre, Kabel etc werden in einem Schacht gelegt. Dort wird zb. bissel was gespart. Genau so ist es mit dem Bodengutachten und auch das Vermessen. mussten wir nur einmal Zahlen und dann können wir teilen.

Weiter geht es zb. mit dem Dixi. Kriegen wir für kleines Geld. Genau so wie bagger, Lkw etc.
Anschluss, Telek. 500 €, Gas, 300 € Strom 825 €. Wasser u Abwasser fehlt mir noch.

 

[Der Da]

Deine Rechnung hat ihre Schwachstellen:
Hauspreis, nehme ich jetzt mal so hin. Auch wenn ich ihn nicht glauben mag.
Grundstück: passt.
15 000€ für zusätzliche Baunebenkosten kann sehr eng werden, je nach Region:
Wir hatten eine Versorgerrechnung von 4200€, Freunde lagen hier in einem anderen Bundesland bei 8500€.
Dann fehlt in deiner Betrachtung wahrscheinlich der Kostenanteil für die Bautrocknung, bei uns 700€ Gas.

Zusatzbemusterung: Wenn ich kamin lese, denke ich an Zusatzkosten für den Schornstein, Stiegen auf dem Dach, und
einem Druckwächter, falls Ihr eine Lüftungsanlage habt. nicht unerheblich was das mehr kosten kann.

Gartenanlage: 3000€ für was? An den Sockelputz und den Spritzschutz ums Haus Gedacht? Eingangstreppe, bzw Überdachung?

Küche 6-7000€: du darfst gespannt sein... ne Küche auf aktuellem Stand der technik gibts dafür nicht.

Wiso Endausbau, ich dachte Schlüsselfertig. Und auch hier sind 5000€ knapp kalkuliert. Ich war überrascht,
wie viel geld in Sonstiges geflossen ist, beim Bodenverlegen. Abschlussleisten und kleber, und Trittschall.
Von Lampen gar nicht zu reden. Wenn du nicht jetzt schon viele hast, wirst du im Neubau ca 10-15 Stück brauchen.

Baumarktcarport: an das Fundament gedacht? Farbe zum Beizen? Transportkosten im Baumarkt? Machbar ist es, da es ja auch Carports für 200€ gibt.
Was noch fehlt, du wisst unter dem Carport sicher Pflastern....

Und bevor du das Grundstück hast, kannst du gar nix planen. Wir haben auch lange gesucht, bis wir ein ebenes Grundstück gefunden hatten.
Tja von wegen eben... wir mussten im Schnitt 1,10m mit Kies aufschütten, gut 700 tonnen zum stolzen Preis von 11 000€
Nach dem Vermesser (der auch fehlt mit knapp 2500€) und dem Bodengutachten kannst du genauer planen.