Planification de nouvelle construction - Est-ce que je fais un mauvais calcul ?

Si tout cela est vraiment comme tu le supposes, tu as probablement trouvé un fournisseur très avantageux. Sans la description détaillée des prestations de construction, je ne peux malheureusement rien dire à ce sujet. Juste que le prix est terriblement bas. Nous avons aussi comparé les prix il y a un peu plus d'un an, et aucun fournisseur ne s'approchait de ce prix, même si autre chose était promis dans les brochures.

Supposons que vous obteniez un terrain pour 70 000 € et que vous ayez ensuite 170 000 € pour la maison. Tu déduis alors 30 000 € de frais annexes de construction que tu dois payer dans tous les cas. Il reste 140 000 €, ce qui fait un prix au m² d'environ 1100 €. Je trouve cela très improbable, car 1500 €/m² est considéré comme une bonne référence.
Je vois aussi dans ta liste ci-dessus un poste qui peut rendre la construction beaucoup plus chère, à savoir les travaux de terrassement. Il est indiqué ici qu'ils sont inclus, mais 20 cm de gravier, ce n’est rien. Selon l’étude de sol, tu peux facilement payer entre 10 000 et 20 000 € de plus.
Même les fournisseurs bon marché sont au-dessus des prix que tu as mentionnés. Il y a quelque chose qui cloche quelque part.

Ce que tu peux faire maintenant, c’est te faire faire une offre concrète. Sans signer. Je crains qu’il y ait déjà quelques surprises.
Connais-tu des maisons que l’entreprise a construites ? Demande aux propriétaires ce qui a coûté combien en plus.

Concernant les coûts énergétiques : regarde l’augmentation des prix des dix dernières années, alors tu comprendras pourquoi ça peut avoir du sens d’investir les 10 000 € supplémentaires. Tu veux vivre plus de cinq ans dans cette maison.

Bonjour,

Nous avons également une offre de Haus--- clé en main environ 130 000 €
et il y a eu environ 20 000 € de plus, pour de meilleures prestations telles que cheminée intérieure, portes différentes, escalier différent,
fenêtre ronde, lucarne, fenêtres à 6 chambres, fenêtres et porte d’entrée colorées, autres tuiles sur le toit, douche au ras du sol..... etc.....
Ce dont j’étais toutefois conscient, et que nous voulions également. La seule cheminée intérieure coûte 3200 €. Bon, nous voulons
mais un poêle à bois pour l’hiver. Point final ! On ne construit qu’une fois... La plupart en tout cas :-)

Donc environ 150 000 € au total. Avec un équipement vraiment sympa.
Frais annexes d’environ 30 000 € et le terrain que nous avons eu grâce à du piston (relation)
nous arrivons à environ 225 000 €.

Ces chiffres paraissent sympathiques, mais n’ont aucune pertinence car nous ne pouvons pas les évaluer sans informations concrètes. Je tiens cependant à te conseiller, d’après mon expérience professionnelle, de faire vérifier par un expert compétent, avant la signature du contrat, ton favori - celui qui obtiendra le marché - ainsi que l’intégralité de son dossier contractuel.

Et oui, avec les frais annexes, nous nous en sortirons. Deux maisons sont construites simultanément, ou plutôt 1 maison jumelée.
Cela signifie que nous économisons quelque chose sur les travaux de terrassement, pour les raccordements (déjà demandé), électricité de chantier et eau, etc. Bref, tout cela se partage.
Nous pouvons presque tout diviser par deux.

Ce n’est pas exact et tu ne devrais en aucun cas compter sur le fait que tout soit effectivement divisé par deux. Par exemple, je ne connais aucune commune dans ma zone de distribution qui subventionne un raccordement au réseau d’assainissement pour la deuxième moitié d’une maison jumelée. Tu ne peux économiser ici que si tu prends toi-même en charge les travaux de terrassement pour la pose ultérieure des canalisations.

Ce dont tu peux être sûr, c’est que l’installation de chantier, éventuellement les coûts de la grue, le compteur électrique de chantier nécessaire ainsi que la borne incendie peuvent être partagés. Mais cela s’arrête quasiment là.

Cordialement,
Expert en construction

@Musketier
Bien sûr, j'ai vu la liste des frais annexes de Bauexperte, mais as-tu aussi lu mon premier post en entier ?
Comment arrives-tu à 30-35 kEUR de frais annexes alors que la majeure partie est déjà incluse ?
Le jardin et la cour ou l'espace de stationnement peuvent aussi être aménagés soi-même, je trouve donc que 15 kEUR est un peu exagéré.

Donc je suppose simplement que l'offre en ligne est telle qu'elle est indiquée et je calcule ce qui suit :

- Maison clé en main incluant la majeure partie des frais annexes et équipement standard de marque 137 700 euros (voir premier post)
- Terrain incluant notaire et taxe foncière 65 000 euros
- Étude de sol si non incluse 1 000 euros
- Supplément pour éventuels frais annexes et raccordements supplémentaires 15 000 euros
- Supplément pour options supplémentaires (chauffage au sol env. 5 500 euros, cheminée env. 4 000 euros, volets roulants, etc.) 12 000 euros
- Aménagement du jardin en régie propre 3 000 euros
- Cuisine 6 000 - 7 000 euros
- Matériel pour finitions (revêtements de sol restants, peinture et papier peint, luminaires) 5 000 euros
- Carport de grande surface à monter soi-même 1 000 - 1 500 euros (ça ne me pose pas de problème...)

Cela me fait environ 247 000 euros en tout et sans autres travaux personnels. Est-ce irréaliste maintenant ?
Cela devrait être faisable, non ?

Bonjour,

Malheureusement, cela m’a un peu déconcerté, car notre budget se situe environ dans la fourchette qui a été jugée plutôt naïve ou beaucoup trop faible dans presque chaque sujet jusqu’à présent. D’une manière ou d’une autre, les chiffres mentionnés ne correspondent pour la plupart pas du tout à mes idées... :confused: !? Donc la question est : êtes-vous si exigeants ou suis-je également trop naïf, ou bien est-ce que je fais une erreur de calcul ?

Je dirais « naïf » et avec cela, vous êtes en bonne compagnie. Vous êtes un amateur, comment pourriez-vous savoir mieux ?

Alors, les faits... nous prévoyons notre projet avec un budget de 230 000 à maximum 240 000 euros tout compris, il s’agira d’une maison individuelle 1,5 étage conforme à la réglementation sur les économies d’énergie ou au maximum KfW 70 avec une surface habitable d’environ 120-130 m² et un toit en pente normal, probablement sans sous-sol. La construction ainsi que le carport ou le garage sont également encore ouverts.

Des terrains de taille adaptée peuvent être obtenus dans notre région pour environ 50 - 70 000 euros, frais de notaire et taxes inclus. Il resterait donc environ 180 000 euros pour la maison, les frais annexes de construction, le jardin ainsi que éventuellement la cuisine, carport ou garage... !

Tout d’abord, une estimation réaliste des coûts :

Budget total : 240 k€
Terrain : 60 k€
Maison individuelle 120 m² surface habitable, KfW 70 sur dalle : 180 k€
Frais annexes de construction : 35-40 k€
Travaux de peinture en auto-réalisation : 10 k€
Revêtements de sol en auto-réalisation : 10 k€
Aménagements extérieurs en auto-réalisation : 10 k€
Garage prêt à poser 3 x 6 m : 6 k€
Provision pour extras : 10 k€
Cuisine : 10 k€

Cela montre déjà un déficit de 96 k€. Si votre terrain pose problème, des coûts supplémentaires de fondation s’ajouteront, nécessitant au minimum 8 k€ de capital supplémentaire.

J’ai également trouvé une entreprise de construction basée dans notre région, qui travaille exclusivement avec des artisans locaux et propose aussi les maisons au « prix fixe ». L’une des maisons qui nous intéresse, par exemple d’une surface d’environ 120 m², au prix fixe de 137 700 euros clé en main, en construction massive. Les extraits du descriptif des travaux sont très attrayants selon moi et incluent à peu près tout ce qui concerne une construction à prix fixe, tels que :

- toutes les prestations d’architecte nécessaires
- évacuation des décombres de construction générés
- dalle de fondation avec travaux de terrassement (enlèvement de la terre végétale, excavation de la fouille, remblaiement et compactage...), 20 cm de gravier avec film de protection et réseaux d’eau et d’assainissement sous la dalle, travaux d’étanchéité, etc.
- installation de chantier ainsi que coûts d’eau et d’électricité pour les travaux
- murs extérieurs en briques Poroton de 36,5 avec mortier isolant thermique, murs intérieurs également massifs
- fenêtres à 5 chambres à haute isolation thermique conformément à la réglementation sur les économies d’énergie, en partie du sol au plafond
- chape flottante en ciment à tous les étages, y compris isolation
- intérieurs en plâtre, pièces sanitaires en plâtre ciment, enduit minéral extérieur en plusieurs couleurs
- chaudière à condensation gaz avec ballon d’eau chaude de Viessmann ou Buderus
- aménagement des combles avec 180 mm d’isolation entre chevrons en laine minérale, film pare-vent ainsi que 30 mm d’isolation sous chevrons en polystyrène avec plaque de plâtre, tuiles en béton Braas
- coffres de volets roulants pour toutes les fenêtres, appuis de fenêtres extérieurs en aluminium, appuis intérieurs en marbre
- sanitaires de Kaldewei, Keramag et Hansa, salle de bains carrelée jusqu’au plafond et WC invités carrelé jusqu’à 2 m
- sol carrelé dans cuisine, cellier, buanderie et couloir, y compris les bandes de finition
- matériel électrique de Busch et Jäger en quantité suffisante (cuisine 8 pièces, salon 10 pièces, etc.)
- portes intérieures avec placage bois véritable et garniture en acier inoxydable
- etc., etc., etc...

Sympa, mais comment devrions-nous évaluer cela sans connaître le descriptif complet ? L’isolation entre chevrons avec 180 mm n’est pas non plus très impressionnante…

Cela semble vraiment bien à mon avis et les matériaux ne paraissent pas non plus les moins chers.
On peut donc calculer dessus, ou que peut-il encore y avoir de vraiment imprévu ?

Je suppose que vous parlez des sanitaires ? Chacun de ces fournisseurs propose une gamme économique que je décris toujours comme standard hébergements. Donc rien de fondamentalement mauvais, mais rien d’extraordinaire non plus. De plus, l’équipement sanitaire n’est vraiment pas l’argument décisif pour signer un contrat d’entreprise !

Même avec quelques extras comme chauffage au sol, solaire, volets roulants et quelques interrupteurs supplémentaires, un peu de travail personnel déduit, et finalement environ 150 - 155 k€ devrait suffire avec notre budget, non ?

Je trouve cela improbable ; la Hesse n’est pas non plus bon marché, que ce soit pour les matériaux ou la main-d’œuvre. Par conséquent, aucun fournisseur n’offre quelque chose gratuitement - il y a toujours un piège quelque part.

Alors comment diable arrivez-vous toujours à des sommes avec un 3 ou même un 4 devant pour des tailles semblables...? :D
Non, blague à part... bien sûr, il n’y a pas de limites vers le haut, mais honnêtement...

17 ans d’expérience professionnelle dans la supervision de construction.

Est-ce que par exemple les surcoûts de plusieurs dizaines de milliers d’euros pour KfW 70 valent la peine, ou vaut-il mieux économiser environ 50 euros par mois sur les coûts énergétiques, ou est-ce plutôt une question de foi ou de conscience ?

Je peux répondre clairement « oui » ; nous, par exemple, ne proposons plus aucune maison individuelle sous KfW 70.

Si vous ne pensez pas à votre propre économie d’énergie, vous devriez au moins garder un œil sur une éventuelle revente. Une maison selon la réglementation sur les économies d’énergie pure se vendra moins bien, souvent en dessous de sa valeur, qu’une maison à efficacité énergétique KfW 70, à condition que vous ayez engagé les travaux de modernisation nécessaires au fil des années.

Faites-vous établir une offre non contraignante par un fournisseur local. Je suis certain que le brouillard se dissipera alors pour vous ;)

Cordialement,
Expert construction

Bonjour,


Ces chiffres semblent corrects, mais n’ont aucune pertinence car nous ne pouvons pas les évaluer sans informations précises. Cependant, je tiens à te recommander, d’après mon expérience professionnelle, de faire vérifier par un expert compétent ton favori - celui qui recevra le contrat - ainsi que l’ensemble de ses documents contractuels, en tout cas avant la signature du contrat.


Ce n’est pas exact et tu ne devrais en aucun cas supposer que tout sera effectivement divisé par 2. Par exemple, je ne connais aucune commune dans ma zone de distribution qui subventionne un raccordement au réseau pour un chauffage urbain pour la seconde moitié. Ici, tu peux seulement économiser si tu prends en charge toi-même les travaux de terrassement nécessaires à la pose ultérieure des canalisations.


Ce dont tu peux être sûr, c’est que l’installation de chantier, éventuellement les coûts de la grue, le compteur de chantier nécessaire ainsi que le poteau d’eau peuvent être partagés en termes de coûts. Mais cela s’arrête pratiquement là.


Cordialement, Bauexperte

Je suis déjà conscient que tous les frais annexes ne sont pas divisés par 2. Je pense aussi à des choses comme les travaux de terrassement que l’on fait soi-même, et les tuyaux, câbles, etc., qui sont posés dans une tranchée. Là, on peut économiser un peu. C’est pareil pour l’étude de sol et aussi pour le mesurage. Nous n’avons dû payer qu’une seule fois et ensuite nous pouvons partager.

Ensuite, il y a par exemple les toilettes mobiles. Nous les obtenons pour peu d’argent. De même pour la pelle, le camion, etc.
Raccordement, télécommunication 500 €, gaz 300 €, électricité 825 €. L’eau et les eaux usées me manquent encore.

Ta facture présente des faiblesses :
Prix de la maison, je l'accepte pour l'instant. Même si j'ai du mal à y croire.
Terrain : ça va.
15 000 € pour les coûts annexes de construction peut devenir très serré, selon la région :
Nous avions une facture de fournisseur de 4200 €, des amis dans un autre Land en avaient pour 8500 €.
Il manque probablement dans ton analyse la part des coûts pour le séchage du bâtiment, chez nous 700 € de gaz.

Option supplémentaire : quand je lis cheminée, je pense aux coûts additionnels pour la cheminée, les escaliers sur le toit, et
un manostat, si vous avez une ventilation. Ce n’est pas négligeable ce que cela peut coûter en plus.

Aménagement du jardin : 3000 € pour quoi ? Pensé au crépi de soubassement et à la protection contre les éclaboussures autour de la maison ? Escalier d’entrée, ou toiture ?

Cuisine 6-7000 € : tu peux être curieux... une cuisine à la pointe de la technologie n’existe pas pour ce prix. :)

Pourquoi finitions ? Je pensais clé en main. Et ici aussi, 5000 € sont calculés au rabais. J’ai été surpris
combien d’argent est passé dans divers postes, pour la pose du sol. Plinthes de finition et colle, et isolation phonique.
Sans parler des lampes. Si tu n’en as pas déjà beaucoup, tu auras besoin d’environ 10 à 15 dans une construction neuve.

Carport de bricolage : as-tu pensé aux fondations ? Peinture pour teinter ? Frais de transport à la quincaillerie ? C’est faisable, il existe aussi des carports à 200 €.
Ce qui manque encore, c’est que vous posez sûrement des pavés sous le carport...

Et avant que tu aies le terrain, tu ne peux rien planifier. Nous avons aussi cherché longtemps avant de trouver un terrain plat.
Eh bien, plat… on a dû remblayer en moyenne 1,10 m de gravier, environ 700 tonnes pour la somme fière de 11 000 €.
Après le géomètre (qui manque aussi, avec environ 2500 €) et l’étude de sol, tu pourras planifier plus précisément.