ᐅ Altbau-Sanierung BJ 1904: Grundriss neu, Wärmepumpe/Photovoltaik, Dämmung – wo übersehe ich Risiken?
Erstellt am: 28.01.26 15:47
Liebe Community,
wir (2 Erwachsene und 2 kleine Kinder) überlegen, einen Altbau (PLZ 33739) zu kaufen und umfassend zu sanieren und würden uns sehr über eure fachliche Einschätzung freuen.
Eckdaten zum Objekt
Baujahr: 1904 (ehemalige kleine Dorfschule)
Letzte umfassende Sanierung: 1982
Wohnfläche: ca. 175 m²
Grundstück: ca. 2.300 m², Außenbereich
Energieklasse H, ca. 260 kWh/(m²·a)
Ölheizung Baujahr ca. 1980
Kaufpreis: ca. 300.000 € zzgl. Nebenkosten/Makler
Ich habe Zugriff auf die Bauakte von 1982 (inkl. Statik, zumindest von dem Umbau) und habe auf dieser Basis einen möglichen Umbau geplant. Bilder, Grundrisse und Statik habe ich unten angehängt.
1) Grundriss / Heizung
Aktuell liegen Wohn-/Essbereich zur Straße (kleine Straße, aber laut Nachbarn trotzdem viel befahren). Geplant ist daher eine Neuorganisation des EG:
Zusammenlegung der bisherigen Kinder-/Elternzimmer zu einem neuen Wohn-Essbereich (siehe neuer Grundriss in rot)
Rückbau mehrerer Innenwände (zwischen Kinder/Eltern sowie Eltern/Bad), darüber liegt eine Holzbalkendecke mit ausgebauten DG.
Verlagerung des Badezimmers ins DG
Alter Wohn-/Essbereich künftig als Schlaf-/Arbeits-/Gästezimmer
Heizungskonzept:
Fußbodenheizung nur im neuen Wohn-Essbereich + Gäste-WC (Estrich vermutlich komplett neu)
Restliche Räume: neue größere Heizkörper (z. B. Typ 33)
Mischsystem aus Fußbodenheizung und Heizkörpern bewusst gewählt (Deckenheizung verworfen wegen Umbauaufwand)
Frage: Haltet ihr das Mischkonzept in einem Altbau dieser Art für sinnvoll und wirtschaftlich oder seht ihr klare Nachteile?
2) Dämmung / Fenster / Dach
Außenmauerwerk vermutlich zweischalig (siehe Fenstersturz-Statik & Fotos)
Geplant: Einblasdämmung der Hohlschicht
Austausch aller Fenster (3-fach, ggf. teilweise 2-fach, Bestellung über polnischen Anbieter)
DG: Zwischensparrendämmung im bewohnten Bereich(keine Unterspannbahn vorhanden, Schräge endet unterhalb First → Dämmung der oberen Geschossdecke zusätzlich)
3) Wärmepumpe & Photovoltaik
Wir sind keine versierten Handwerker, aber ich habe mich bereits mit dem Thema Photovoltaik und Wärmepumpe lange beschäftigt, ich würde gerne Wärmepumpe und Photovoltaik in Eigenleistung, bzw. mit einem befreundeten Heizungsbauer, durchführen. Daher wäre eine Monoblock-Wärmepumpe wohl am passendsten.
4) Keller / Feuchtigkeit
4.1. Ich habe mit der Vormieterin gesprochen, die dort 3 Jahre übergangsweise gewohnt hat. Sie sagte im Oktober habe es plötzlich im Keller was gegeben nach starken Regenfällen + Arbeiten auf dem nahen Acker, in den Jahren zuvor nicht, was daraus geworden ist, weiß sie nicht, da sie ausgezogen sind, sie vermuteten irgendeine Drainage sei verstopft gewesen o.ä., wie schätzt ihr das Risiko ein?
4.2. Bei der Besichtigung gestern hatte ein Sachverständiger eines anderen Interessenten eine feuchte Wand, die sich entlang des Flures zwischen Garagenanbau und Haus befindet, gefunden. Diese ist kniehoch feucht mit ca. 20% Feuchte (durch mich gemessen) und nur von einer Seite, die andere Seite ist trocken. Die Tapete geht dort ganz leicht ab.
5) Kosten & Kaufpreis
Ich habe eine grobe Sanierungskosten-Übersicht erstellt (ebenfalls angehängt).
Fragen:
Wirken die angesetzten Kosten realistisch oder zu optimistisch?
Wie schätzt ihr den Kaufpreis im Verhältnis zu Zustand, Lage und Sanierungsbedarf ein?
wir (2 Erwachsene und 2 kleine Kinder) überlegen, einen Altbau (PLZ 33739) zu kaufen und umfassend zu sanieren und würden uns sehr über eure fachliche Einschätzung freuen.
Eckdaten zum Objekt
Baujahr: 1904 (ehemalige kleine Dorfschule)
Letzte umfassende Sanierung: 1982
Wohnfläche: ca. 175 m²
Grundstück: ca. 2.300 m², Außenbereich
Energieklasse H, ca. 260 kWh/(m²·a)
Ölheizung Baujahr ca. 1980
Kaufpreis: ca. 300.000 € zzgl. Nebenkosten/Makler
Ich habe Zugriff auf die Bauakte von 1982 (inkl. Statik, zumindest von dem Umbau) und habe auf dieser Basis einen möglichen Umbau geplant. Bilder, Grundrisse und Statik habe ich unten angehängt.
1) Grundriss / Heizung
Aktuell liegen Wohn-/Essbereich zur Straße (kleine Straße, aber laut Nachbarn trotzdem viel befahren). Geplant ist daher eine Neuorganisation des EG:
Zusammenlegung der bisherigen Kinder-/Elternzimmer zu einem neuen Wohn-Essbereich (siehe neuer Grundriss in rot)
Rückbau mehrerer Innenwände (zwischen Kinder/Eltern sowie Eltern/Bad), darüber liegt eine Holzbalkendecke mit ausgebauten DG.
Verlagerung des Badezimmers ins DG
Alter Wohn-/Essbereich künftig als Schlaf-/Arbeits-/Gästezimmer
Heizungskonzept:
Fußbodenheizung nur im neuen Wohn-Essbereich + Gäste-WC (Estrich vermutlich komplett neu)
Restliche Räume: neue größere Heizkörper (z. B. Typ 33)
Mischsystem aus Fußbodenheizung und Heizkörpern bewusst gewählt (Deckenheizung verworfen wegen Umbauaufwand)
Frage: Haltet ihr das Mischkonzept in einem Altbau dieser Art für sinnvoll und wirtschaftlich oder seht ihr klare Nachteile?
2) Dämmung / Fenster / Dach
Außenmauerwerk vermutlich zweischalig (siehe Fenstersturz-Statik & Fotos)
Geplant: Einblasdämmung der Hohlschicht
Austausch aller Fenster (3-fach, ggf. teilweise 2-fach, Bestellung über polnischen Anbieter)
DG: Zwischensparrendämmung im bewohnten Bereich(keine Unterspannbahn vorhanden, Schräge endet unterhalb First → Dämmung der oberen Geschossdecke zusätzlich)
3) Wärmepumpe & Photovoltaik
Wir sind keine versierten Handwerker, aber ich habe mich bereits mit dem Thema Photovoltaik und Wärmepumpe lange beschäftigt, ich würde gerne Wärmepumpe und Photovoltaik in Eigenleistung, bzw. mit einem befreundeten Heizungsbauer, durchführen. Daher wäre eine Monoblock-Wärmepumpe wohl am passendsten.
4) Keller / Feuchtigkeit
4.1. Ich habe mit der Vormieterin gesprochen, die dort 3 Jahre übergangsweise gewohnt hat. Sie sagte im Oktober habe es plötzlich im Keller was gegeben nach starken Regenfällen + Arbeiten auf dem nahen Acker, in den Jahren zuvor nicht, was daraus geworden ist, weiß sie nicht, da sie ausgezogen sind, sie vermuteten irgendeine Drainage sei verstopft gewesen o.ä., wie schätzt ihr das Risiko ein?
4.2. Bei der Besichtigung gestern hatte ein Sachverständiger eines anderen Interessenten eine feuchte Wand, die sich entlang des Flures zwischen Garagenanbau und Haus befindet, gefunden. Diese ist kniehoch feucht mit ca. 20% Feuchte (durch mich gemessen) und nur von einer Seite, die andere Seite ist trocken. Die Tapete geht dort ganz leicht ab.
5) Kosten & Kaufpreis
Ich habe eine grobe Sanierungskosten-Übersicht erstellt (ebenfalls angehängt).
Fragen:
Wirken die angesetzten Kosten realistisch oder zu optimistisch?
Wie schätzt ihr den Kaufpreis im Verhältnis zu Zustand, Lage und Sanierungsbedarf ein?
SLongus schrieb:
Grundstück: ca. 2.300 m², AußenbereichWas meinst Du mit Außenbereich? Eigentlich darf man so ohne weiteres nicht wohnen.
ypg schrieb:
Was meinst Du mit Außenbereich? Eigentlich darf man so ohne weiteres nicht wohnen.Danke für Deine Antwort.
Wenn eine Wohnnutzung im Außenbereich einmal genehmigt ist, hat sie bestand. Sollte also kein Problem sein.
M
MachsSelbst29.01.26 12:57SLongus schrieb:
Wir sind keine versierten HandwerkerDann nimm dir einen Gutachter, der die Substanz beurteilt und eine Einschätzung zu den Kosten macht.
Für die Statik brauchst du einen Statiker, der sich das am besten vor Ort anschaut und dir sagt, welche Wände weg können und welche nicht.
Sowas kann man doch nicht anhand von ein paar Bildern in einem Internetforum beurteilen, vor allem nicht so, dass ihr da ruhigen Gewissens ein Kaufangebot abgeben könnt.
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