Aufstockung und Sanierung: Architektenhonorar Phase 1-4

[11ant]

Die HOAI ist nicht (mehr) verbindlich - verhandel mit deinem Architekt doch einfach ein Honorar.

Es gibt ein Angebot des Architekten. Was (außer geschwächter Motivation) soll es bringen, ihn im Honorar zu drücken ?
Nicht vergessen: beim Bauen im Bestand kann man weder einen Anfänger noch einen Neubauplaner gut gebrauchen. Da kommt es auf Können an, das neben einem Wert auch einen Preis hat. Ein guter Architekt "verdient" dem Bauherrn in der Leistungsphase 5 Geld. Als (Um)bauherr ist man Investor in die Qualität einer bewohnbaren Wertanlage. Da ist sich wie ein rabattverwöhnter Konsument zu verhalten völlig fehl am Platz. Preisdrückerei ohne das Signal mangelnder Wertschätzung ist kaum möglich. Aber wie gesagt, diesen Architekten nähme ich ohnehin nicht. Wer beim Bauen im Bestand den Mandatsumfang Leistungsphase 1 bis 4 anbietet, disqualifiziert sich bzw. entlarvt sich als nicht geeignet. Die Leistungsphase 5 ist der Schlüssel zur zweiten Halbzeit, sie entscheidet über Erfolg oder Fiasko.

 

[Hausaus1920ern]

Beschreibe mal die Bauart: ist das ein "Anderthalbgeschösser" mit 70/75 qm EG und ausgebautem Satteldach ohne Kniestock ?

Ihr braucht nicht irgendeinen Architekten, sondern explizit einen, der im Bauen im Bestand erfahren ist. Und da ist die Leistungsphase 5 besonders wichtig, man bezahlt sie immer (entweder als Planungshonorar oder als Improvisationslehrgeld). Da um dem Gesetz genüge zu tun einen "Stempelholer" zu nehmen und ohne Ausschreibung Bauleistungen zu vergeben, wäre blauäugiger Wahnsinn.

Das wäre ja keine gleiche Leistung, es wäre erheblich weniger zu planen.

Beschreibe mal die Bauart: ist das ein "Anderthalbgeschösser" mit 70/75 qm EG und ausgebautem Satteldach ohne Kniestock ?

Ihr braucht nicht irgendeinen Architekten, sondern explizit einen, der im Bauen im Bestand erfahren ist. Und da ist die Leistungsphase 5 besonders wichtig, man bezahlt sie immer (entweder als Planungshonorar oder als Improvisationslehrgeld). Da um dem Gesetz genüge zu tun einen "Stempelholer" zu nehmen und ohne Ausschreibung Bauleistungen zu vergeben, wäre blauäugiger Wahnsinn.

Das wäre ja keine gleiche Leistung, es wäre erheblich weniger zu planen.

Guten Tag und herzlichen Dank für die Antwort!

Leider ist eine einfache Kniestockerhöhung nicht möglich. Es wird deutlich komplexer.

Das Haus hat etwa 55qm Grundfläche (innen, Außenmauern 30-40cm) und besteht aus Keller, EG, einem Dachgeschoss mit Dachschrägen (ab ca 1,40m Wandhöhe) und einem Spitzboden. Das bedeutet natürlich, dass die Wände im OG hochgezogen werden müssen und eine neue Geschossdecke, sowie ein neuer Dachstuhl konstruiert werden müssen, damit auf der Ebene des Spitzboden ein vollwertiges Geschoss entsteht.

Das Dach ist aktuell noch ein recht steiles Krüppelwalmdach.

Der Architekt macht nach eigenen Angaben inzwischen fast ausschließlich Umbauten, da es in unserer Gegend kaum Baugrundstücke gibt und die Bodenpreise recht hoch sind (850-1000€/qm). Er wohnt selbst auch in der Nähe. Er bietet in seinem Vertrag optional anschließend auch weitere Bauphasen an, im Gespräch klang es aber so, als sei das nicht unbedingt üblich.
Ich hatte gedacht, dass die Ausführungsplanung dann von einer Holzbaufirma übernommen wird, die das Bauvorhaben umsetzen würde.

Bezüglich der Bausumme zur Honorarberechnung hatte ich halt angenommen, dass nur die geplanten Veränderungen, also Aufstockung (+Anschluss an das Bestandsgebäude) berechnet würden, da es für die Planung der Aufstockung m. E. nicht relevant ist, ob wir z. B. im EG den Estrich erneuern und die Fenster austauschen oder im UG einen Technikraum mit WP einrichten. Möglicherweise war das auch naiv von mir.
Wir werden uns den Vertrag auf jeden Fall nochmal von ihm erklären lassen.
Sollte das Vorhaben unser Budget sprengen, werden wir uns wohl mit der Sanierung des Bestandsgebäudes begnügen müssen.
VG und danke für Ihre Zeit und Kompetenz!

 

[11ant]

Die Beschreibung klingt ja recht gruselig (nach einem beinahe typischen Fall von "Neubau wäre günstiger gewesen"). Außenmauern von 30 bis 40 cm wären ungewöhnlich (die Älteren unter uns erinnern sich *LOL* die 20er Jahre waren eine Zeit der Hyperinflation und Wirtschaftskrise). Übliche Außenmauerstärken waren 38 cm im Keller und 25 cm im Hochparterre (seltener: Erdgeschoss). Kniestöcke waren äußerst selten, ich vermute eher daß ein Drempel gemeint sein wird, aber 140 cm machen mich stutzig. Pläne oder ersatzweise Bilder einzustellen wäre hilfreich. Zeige am besten auch das Grundstück (am besten ein Katasterauszug, ersatzweise Luftbild, Bilddiagonale etwa 100 m), dann könnten wir hier Anbaukonzepte entwickeln. Aufstocken wird hier ein Krügerrand-"Groschengrab". Von meiner Signatur darf gerne Gebrauch gemacht werden (aber Vorsicht: Facharzt-Wartezeiten !).

 

[Siedler34]

wir haben ein Haus von 1934 kernsaniert und einen Anbau drangesetzt. Der Architekt wurde -logischerweise- auch für beides bezahlt.
Er hat allerdings auch nur Leistungsphase 1-4 abgedeckt. Danach hat ein Bauleiter übernommen, mit dem er regelmäßig zusammenarbeitet. Zumindest in unserem Fall hat das auch gut geklappt, weil vieles zur Umsetzung ohnehin erst auf der Baustelle entschieden wurde. Die Leistungsphase 5 haben die beiden quasi in Kooperation gemacht, bzw waren in sehr engem Kontakt. Ab und zu hat der Bauleiter den Architekten um konkrete Ausführungsplanungen zu einzelnen Details gebeten, das meiste wurde aber mit den Handwerkern vor Ort gelöst.
Schwierigkeiten gab es damit nicht. Im Gegenteil, so stand niemand vor einem Problem, das vorher nicht bedacht wurde, da es vorher ohnehin keine konkreten Pläne gab ;-)
Sowohl Architekt als auch Bauleiter haben schon vorher mehrere Gebäude in unserer Siedlung umgebaut, das war tatsächlich das entscheidende Auswahlkriterium für uns. Der Architekt wohnt selber in einem dieser Siedlungshäuser. Auch die einzelnen Gewerke wurden von Firmen ausgeführt, die in dem Bereich aktiv sind. Eine „Neubau“- Firma wäre auf dieser Baustelle sicherlich verzweifelt und es wäre sicher einiges schief gegangen, weil Schema F hier einfach ins Nichts geführt hätte.

 

[11ant]

Zumindest in unserem Fall hat das auch gut geklappt, weil vieles zur Umsetzung ohnehin erst auf der Baustelle entschieden wurde. Die Leistungsphase 5 haben die beiden quasi in Kooperation gemacht, bzw waren in sehr engem Kontakt. Ab und zu hat der Bauleiter den Architekten um konkrete Ausführungsplanungen zu einzelnen Details gebeten, das meiste wurde aber mit den Handwerkern vor Ort gelöst.
Schwierigkeiten gab es damit nicht. Im Gegenteil, so stand niemand vor einem Problem, das vorher nicht bedacht wurde, da es vorher ohnehin keine konkreten Pläne gab ;-)

Ich würde es eher so formulieren: "die Schwierigkeiten, zu denen es bei dieser Vorgehensweise unweigerlich kommen mußte, wurden von den Beteiligten souverän nicht krumm genommen". Die Leistungsphase 5 ist eine Vor-Baubeginn-Phase (allein schon, weil die Leistungsphase 6/7 darauf aufbaut) und daher prinzipiell nicht dafür geeignet, durch einen Online Telefonjoker Dialog ersetzt zu werden. Gratulation zum Trotzdemgelingen, aber ein Vorbild ist das nicht - eher ein "liebe Kinder, bitte nicht nachmachen" Lehrbuchbeispiel. Es gibt viele Verkehrsteilnehmer, die auch ohne Gurt und ohne Helm vollständig bis an den Abendbrottisch durch den Tag kommen - aber ein Beispiel wollen wir uns nicht daran nehmen. Meinetwegen halte es für eine Protestantenmacke von mir, daß ich auf Marienhilfe allein nicht baue.

 

[11ant]

P.S.: Das ist übrigens das häufigste Mißverständnis beim Bauen im Bestand: daß man die LP "1 bis 4" auf "only 4" schrumpfen könne, da das Gebäude ja schließlich bereits dastehe. Pustekuchen. Die Leistungsphase 3 ist forensisch sogar sehr viel aufwändiger als auf dem weißen Blatt des Neubaus.