नया भवन बेचें और मौजूदा संपत्ति खरीदें - जोखिम?

पहले अपने घर को बेचने की कोशिश करो। यह अभी उतना आसान नहीं है।

बिल्कुल। मैं इसे यहाँ करीब से अनुभव कर रहा हूँ। वहाँ नये बने मकान महंगे दामों पर महीनों तक इंटरनेट पर (नए निर्माण क्षेत्र में निर्माण कीमतों से +30% अधिक) लगाए जाते हैं, जो एक साल पहले ही बिक चुके होते। फिर पहले आधे साल के बाद पहली बार कीमत में लगभग -10% की कटौती होती है और फिर तीन महीने बाद फिर से -10% की कटौती होती है। समस्या यह है कि इतनी कीमत पर भी कोई खरीददार नहीं होता क्योंकि ब्याज दरें इतनी तेज़ बढ़ गई हैं। नतीजा यह है कि यहाँ कई नए और अच्छी हालत में मकान अभी भी बहुत ऊँची कीमतों पर (बार-बार कटौती के बाद भी) बिक्री में हैं और शायद इस साल भी ऐसे ही रहेंगे। यह बस इंतजार करने वाला बाजार है। कौन ज्यादा झुकेगा? वो थका हुआ खरीददार जो कोई प्रॉपर्टी नहीं ढूंढ पा रहा, या वह बेचने वाला जो कोई खरीदार नहीं ढूंढ पा रहा जो उसकी मनचाही कीमत दे सके। फिलहाल मैं तो बिल्कुल नहीं बेचूंगा बल्कि देखूँगा कि बाजार का रुख क्या होता है। क्या दो साल में कीमतें फिर बढ़ेंगी? या वे और गिरेंगी? कोई नहीं जानता।

मैं तुम्हें बता सकता हूँ कि कौन रुकावट नहीं स्वीकार कर सकता। यह संभावित खरीदारों की विशाल संख्या है, जो बैंक से 3000€ किस्त के साथ कोई ऋण नहीं प्राप्त कर पाते ;)

सोचो भी, इसका इच्छा से कम लेना-देना है। ऐसे ऋणों के लिए किश्तें भरना बस ज्यादा मुश्किल हो गया है।
हमारे घर की बिक्री में भी ऐसे लोग थे जो अपना खाता बैलेंस दिखा सकते थे और जिनके पास जरूरी पैसे सीधा नकद पड़े थे। तो ऐसे सॉल्वेंट खरीदार भी होते हैं। पर वर्तमान बाजार में उनके पास शायद कुछ साल पहले से ज्यादा विकल्प हैं। फिर भी नए घर लोकप्रिय हैं, ग्रामीण इलाकों में भी। वे बस उतनी बार बाजार में नहीं आते जितनी बार 70 के दशक की ग्लास ब्लॉक वाली मरम्मत से जर्जर मकान आते थे।

जो, जो कुछ पिछले वर्षों में 0% स्व-पूंजी के साथ हासिल किया जा सकता था, वह पागलपन था। आज फिर से कम से कम खरीद सहायक लागतों के लिए स्व-पूंजी लाना अनिवार्य है। एक वर्तमान घर के लिए खरीद सहायक लागतें, इसके अलावा रसोई और अन्य "छोटी-छोटी बातें" ताकि इसे रहने लायक बनाया जा सके, इसके लिए किनारे पर 100k चाहिए। यह खरीदारों के दायरे को कड़ी तरह से सीमित करता है।

और फिर आपके पास 100k के लिए मूल्यह्रास के लिए कोई आरक्षित धन नहीं है। मतलब, बैंक पूरी जोखिम पर वित्तपोषण करता है।