उपभोक्ता ऋण को स्व-पूंजी के रूप में

सभी को नमस्ते,

दुर्भाग्यवश अभी तक मुझे कोई समाधान नहीं मिला है और शायद यहाँ कोई एक या दूसरा व्यक्ति कुछ आइडिया दे सके।

फिलहाल मैं अपने परिवार के साथ एक घर बनाने की योजना बना रहा हूँ। इसकी कुल लागत प्लॉट सहित लगभग 450000€ है। दुर्भाग्यवश अब तक हमारे पास केवल 20k€ की अपनी पूंजी और लगभग 15k€ की स्वयं की सेवाएँ हैं। कुल मिलाकर यह पर्याप्त नहीं है। अब मेरा विचार है कि मैं 10 वर्षों के लिए 80k€ का उपभोक्ता ऋण लूँ। जिसका मासिक भुगतान लगभग 700€ होगा। इन 80k€ के साथ मैं बैंक जाता हूँ और 370k€ का ऋण लेना चाहता हूँ। मैं यहाँ 10 वर्षों की ब्याज दर फिक्सिंग और 2% की मूलधन अदायगी चाहता हूँ। मासिक किस्त लगभग 750€ होगी। इस प्रकार कुल मासिक बोझ 1450€ होगा, 10 वर्षों तक। इस अवधि के बाद उपभोक्ता ऋण चुका दिया जाएगा और शेष ऋण 300k€ होगा, जिसमें से सब्सिडी घटाकर 260k€ बचेगा। फिर मैं 1400€ के मासिक भुगतान के साथ पुनर्वित्त करूँगा और संभवतः 3% ब्याज दर पर अगले 20 वर्षों में कर्ज़ मुक्त हो जाऊंगा। इसका फायदा यह होगा कि मेरी अपनी पूंजी अपनी जगह बनी रहेगी। मेरी किस्त लगभग स्थिर रहेगी और मेरे पास इतनी पूंजी होगी कि मुझे बैंक से बहस नहीं करनी पड़ेगी। इसके अलावा शायद मुझे यह भी बताना चाहिए कि हमारी मासिक शुद्ध आय लगभग 4000€ है और लगभग 1500€ स्थिर खर्च हैं (नए घर में, जिसमें खरीदारी और 200€ विशेष खर्च जैसे कपड़े शामिल हैं), जिसका मतलब है कि हमारे पास किस्त, अतिरिक्त खर्च और बचत के लिए लगभग 2500€ का मुक्त बजट है।

आप लोग इस बारे में क्या सोचते हैं? कृपया रचनात्मक आलोचना दें। मुझे कोई गलती दिखाएं लेकिन कृपया विषयगत बने रहें।

आपका अग्रिम धन्यवाद।

सिद्धांत में यह विचार पूरी तरह से गलत नहीं है, लेकिन इसमें कुछ समस्याएँ छिपी हुई हैं:

1. अधिकांश बैंकों में कंज्यूमर लोन अधिकतम 50 हजार तक ही मिलता है
2. तब जो लोन मिलेगा उसे गृह निर्माण वित्तपोषण में घरेलू आय पर भार के रूप में माना जाएगा, मतलब अगर तुम्हें 450 हजार का गृह निर्माण वित्तपोषण नहीं मिलेगा क्योंकि तुम्हारी आय उस राशि के लिए कम है, तो यह योजना तुम्हारे काम नहीं आएगी।
3. बैंक पुनर्वित्त की क्षमता का जायजा लेती है। हमारे अपने अनुभव में, इसके लिए हमेशा 6-7% की वार्षिकी निर्धारित की जाती है - आरंभिक ऋण राशि पर(!) जबकि बची हुई ऋण राशि काफी कम होती है। एकमात्र अपवाद: पूर्ण चुकाना वाला ऋण जिसमें ब्याज निश्चित रहता है पूरी अवधि तक।
4. जितना अधिक कटा-छंटा वित्तपोषण होगा, बैंक उतना ही अधिक स्व-पूंजी चाहते हैं। तुम्हारा 450 हजार का लोन तब कम समस्या होगा अगर मकान की कीमत 700 हजार है और तुम्हारे पास बाकी की राशि स्व-पूंजी के तौर पर है। बैंक की नजर में: यदि खराब स्थिति आती है, तो नीलामी में कम से कम पूरी बची हुई राशि वसूल हो जाएगी। 100%+ वित्तपोषण की स्थिति में, जैसा कि तुम्हारे मामले में है, यह कई वर्षों बाद होगा। 2% की चुकौती दर के साथ तो यह और भी मुश्किल है।
5. तुम्हारी व्यक्तिगत योजना कैसी भी हो, बैंक 2% की चुकौती को पूरी अवधि तक चलाने के हिसाब से देखेगी। संभव है कि तुम्हारा ऋण अवधि पेंशन समय तक चल जाए --> बैंक के लिए अगली समस्या।
6. गृह निर्माण वित्तपोषण के लिए इतना महत्वपूर्ण नहीं: एक नया लोन और एक मौजूदा लोन तुम्हारे Schufa (क्रेडिट रिपोर्ट) को प्रभावित करता है।

बिना नैतिक दबाव के: तुम यह सवाल इसलिए पूछ रहे हो क्योंकि आय और ऋण राशि काफी सीमांत हैं। इसमें बदलाव होने वाले और 10 साल के ऋण लेने से जोखिम बढ़ता है कि बढ़ते ब्याज दरों के कारण यह समस्या बन सकती है। बैंक इसे भी देखेगी। व्यक्तिगत बदलाव (जैसे नौकरी छूटना, बीमारी, बच्चे) को तो छोड़ ही देते हैं।

हमें यह भी गणना करनी चाहिए कि क्या 100% फाइनेंसिंग के बजाय इससे वास्तव में फायदा होगा।

सुंदर विचार है, लेकिन यह वैसे काम नहीं करेगा। आपका उपभोक्ता ऋण शूफा को रिपोर्ट किया जाएगा। वित्तपोषण के दौरान शूफा से जानकारी ली जाती है और देखी जाती है। यदि आपने कुछ सप्ताह / महीने पहले 80,000 यूरो का ऋण लिया है और 80,000 यूरो को स्व-पूंजी के रूप में दर्शाते हैं, तो यह सबसे देर से ऋण परीक्षक को पता चल जाएगा। बैंक भी बेवकूफ नहीं हैं...

माता-पिता शायद कर्ज़ ले सकते हैं और तुम उसे चुकाते हो। तब कोई भी इसे महसूस नहीं करेगा।
सच में: अगर पर्याप्त नहीं है, तो पर्याप्त नहीं है। इसके कारण हैं कि बैंक हर किसी को इतनी बड़ी राशि का कर्ज़ क्यों नहीं देता।
तुम्हारे पास अभी तक अपना पूंजी क्यों नहीं है, इसे तुम छोड़ देते हो। क्या पुराने कर्ज़ हैं, अभी अभी नौकरी में कमाई शुरू की है, या बस खर्चीला हो, इसमें फर्क होता है।
अगर तुम पैसा बस यूं ही खर्च कर देते हो, तो यह ठीक है। लेकिन फिर तुम्हें यह अलविदा कहना होगा कि अचानक बहुत संसंयमी बन सको।
खैर, यह जानना दिलचस्प होगा, इससे पहले कि बैंक को चकमा देने की कोशिश करो।
इसके अलावा मैं सामान्यतः वित्तपोषण के लिए कोई पूर्ण निषेध मानदंड नहीं देखता। मैं तो पूरा वित्तपोषण करना पसंद करूंगा और चुकौती को जितना हो सके उतना अधिक रखना चाहूंगा।

अगर आपने कुछ हफ्ते / महीने पहले 80,000 यूरो का ऋण लिया है और 80,000 यूरो को अपनी पूंजी के रूप में दिखाते हैं तो यह कम से कम ऋण परीक्षक को पता चल जाएगा। बैंक भी बेवकूफ नहीं हैं...

बैंक को इसकी बिल्कुल परवाह नहीं है। उपभोग ऋण की किस्त जरूर दी जानी चाहिए और यह मासिक उपलब्ध नकदी को कम कर देती है। यहाँ जो योजना बनाई जा रही है वह बिलकुल भी कोई चालाकी नहीं है। सवाल यह है कि क्या यह फायदेमंद है या नहीं।