सवाल: 1% चुकौती और 10 साल की ब्याज दर स्थिरता। क्या घर कभी चुकाया ही नहीं जाएगा?

एक 10 वर्षीय ब्याज स्थिरीकरण शायद सबसे सामान्य वित्तपोषण अवधि है जो मिलती है। इसका कारण यह है कि आप जो भी वित्तपोषण अवधि चुनें, 10 वर्षों के बाद आपके पास एक विशेष समाप्ति अधिकार होता है, जिससे बैंक जो आज पुनर्वित्त कर रहे हैं, लंबे समय की अवधि के लिए जो पहले समाप्त हो जाती है, जोखिम में होते हैं कि उन्हें पैसा खराब शर्तों पर फिर से उधार देना पड़ सकता है। इस स्थिति को बैंक अपने मूल्य में शामिल करती है, जिससे लंबे समय की अवधि स्वाभाविक रूप से 10 वर्षीय वित्तपोषण की तुलना में हमेशा अधिक महंगी होती है।

क्योंकि युवावस्था में अन्य चीजें अधिक महत्वपूर्ण होती हैं बजाए घर की चुकौती के, इसलिए कई लोग 1% की किस्त के साथ शुरुआत करते हैं। यह महत्वपूर्ण है कि आप केवल अपने गृह बैंक के पास न जाएं और ऑफर न लें, बल्कि विभिन्न संस्थानों की तुलना करें।
यह भी संभव है कि घर खरीद या नव निर्माण का एक हिस्सा KfW के माध्यम से वित्तपोषित किया जाए जो बाद में एक उपरांग ऋण प्रदान करता है, जिससे प्रथम स्थान पर स्थित वित्तपोषक बैंक की शर्तें स्पष्ट रूप से बेहतर हो जाती हैं। घर को वित्तपोषित करने के कई तरीके हैं, इसलिए सबसे अच्छा है कि एक स्वतंत्र भवन वित्तपोषण विशेषज्ञ के पास जाएं, क्योंकि उनके पास विभिन्न संस्थानों की शर्तों का अधिक अच्छा अवलोकन होता है।
मेरे एक दोस्त ने उदाहरण के लिए एक कैप-ऋण चुना है जिसका बुनियादी रूप से एक परिवर्तनीय ब्याज दर है, लेकिन यह एक निश्चित सीमा तक सीमित होती है। इसका लाभ यह है कि आप 5% की विशेष किस्त से परे भी ऋण चुका सकते हैं। यह स्वायत्त व्यवसायों के लिए उपयोगी है जिनकी आय की मात्रा बहुत अधिक बदल सकती है।
मैंने इस विषय पर गहराई से अध्ययन किया है, क्योंकि मैंने 2 साल पहले खुद एक घर खरीदा था और मेरे पेशे के कारण मुझे समय-समय पर वित्तपोषण करना पड़ता है। वैसे, आप 10 वर्षीय ब्याज स्थिरीकरण अवधि समाप्त होने से 3 साल पहले तक एक फॉरवर्ड ऋण के माध्यम से वित्तपोषण को जैसे अभी के लाभदायक शर्तों पर पुनर्वित्त कर सकते हैं।

रियल एस्टेट फाइनेंसिंग के बारे में मुझे irgendwie ऐसा impression मिलता है कि पूरी तरह से चुका हुआ घर रिटायरमेंट तक या कहें कि 60 से 65 साल की उम्र तक जाहिर तौर पर प्राप्त करना ही नहीं चाहा जाता?

बहुत बार 1% टिलगुंग और 10 साल की ब्याज बंधन के साथ कैलकुलेशन पढ़ता हूँ। तब भले ही मासिक क़िस्त अच्छी तरह से कम हो, लेकिन कर्ज लगभग पूरी तरह से चुकाया ही नहीं जाता! मैं यह नहीं समझता कि लोग जाहिर तौर पर ऐसा कैसे कैलकुलेट करते हैं! वे फिर 10 साल बाद क्या सोचते हैं? मुझे तब अगली फाइनेंसिंग की जरूरत पड़ेगी और मेरा पैसा प्रधानतः सिर्फ़ ब्याज में चला गया होगा।

ऐसे कर्ज बहुत समझदारी से लिए जा सकते हैं, जब कर्ज राशि सीमित हो (अन्यथा मैं अवधि लंबी चुनता):

1. कम क़िस्त का मतलब सुरक्षा है!
2. ऐसे अनुबंध में हमेशा एक उचित अतिरिक्त चुकौती व्यवस्था होनी चाहिए। कम से कम 5%, बेहतर 10% प्रति वर्ष, क्योंकि वेतन समय के साथ बढ़ता है।

जब तक आप तरल हैं, अतिरिक्त चुकौती के जरिए जल्दी कर्ज राशि कम कर सकते हैं और इससे कर्ज की लागत ब्यापक रूप से घट सकती है। अगर आपके वित्तीय समस्या हो, तो कम क़िस्त ज़बरदस्ती बिक्री से बचाव करती है।

हमने ऐसा अनुबंध 10% अतिरिक्त चुकौती के विकल्प के साथ किया, क़िस्तों को यथासंभव कम रखा। अब दूसरे साल में पूरी और सबसे तेज़ अतिरिक्त चुकौती का उपयोग करके हमने कर्ज की लगभग एक तिहाई राशि चुका दी है और कम क़िस्त (500 यूरो) की वजह से मैं बेहतरीन सो पाता हूँ!

तो मैं 25 साल की ब्याज बंधन करूंगा और अंत में घर पूरी तरह से चुकता = पूर्ण चुकौती करूँगा। क्या मैं शायद बहुत ज़्यादा रूढ़िवादी हूँ?

इसके विपरीत, तुम्हारा मॉडल अधिक जोखिम भरा है, क्योंकि इसका मतलब है उच्च मासिक क़िस्ते, जो मामले में तुम्हें बहुत कड़ी मुश्किल में डाल सकती हैं।

क्या उसकी फाइनेंसिंग जोखिम भरी है या नहीं, इसे केवल तब ही आंका जा सकता है जब उसकी वित्तीय स्थिति और फाइनेंसिंग के सटीक आंकड़े ज्ञात हों।

दस वर्षों की ब्याज दर निर्धारण और उच्च विशेष चुकौती की संभावना के साथ, यदि वित्तीय स्थिति खराब हो जाए तो इसी तरह की समस्याएँ हो सकती हैं। फिर विशेष चुकौती नहीं हो पाती है और ब्याज दर निर्धारण की अवधि के अंत में शेष राशि योजनाबद्ध से कहीं अधिक हो जाती है।

सुरक्षा संभवतः चुकौती समायोजन से प्राप्त होगी।

आखिरकार, यह सब एक बहुत ही व्यक्तिगत मामला है!

सुरक्षा संभवतः समायोजित किए जाने वाले पुनर्भुगतान से आएगी।

सटीक। हमारे पास अभी एक प्रस्ताव है जिसमें 1% पुनर्भुगतान है, जिसे साल में दो बार बदल सकते हैं (ऊपर या नीचे समायोजित किया जा सकता है, यह इस बात पर निर्भर करता है कि उस समय कितना पैसा उपलब्ध है), साथ ही साल में एक बार 5% विशेष पुनर्भुगतान। यहां ब्याज अवधि भी केवल 10 साल है; हम सोच रहे हैं कि इसे 15 साल तक बढ़ाया जाए या नहीं, लेकिन इसके लिए हमारे यहां मासिक किस्त में 30 यूरो अधिक होंगे। मूल रूप से ज्यादा नहीं, लेकिन सवाल यह है कि इसे विशेष पुनर्भुगतान में डालना बेहतर होगा या इसे बैंक को देना...

क्या उसकी वित्तपोषण जोखिम भरा है या नहीं, यह केवल तभी आंका जा सकता है जब उसकी वित्तीय स्थिति और वित्तपोषण के सटीक आंकड़े ज्ञात हों।

इसीलिए मैंने "ज्यादा जोखिम भरा" लिखा था। मैं "संभावित रूप से अधिक जोखिम भरा" भी लिख सकता था।

दस वर्षों की ब्याज स्थिरीकरण अवधि और उच्च विशेष किस्त चुकाने की संभावना होने पर भी यदि वित्तीय स्थिति बिगड़ती है तो समस्या हो सकती है। तब तो विशेष किस्तें बंद हो जाती हैं और ब्याज स्थिरीकरण अवधि के अंत में शेष ऋण योजना से कहीं अधिक हो जाता है।

कम से कम ब्याज स्थिरीकरण अवधि के अंत तक समय होता है (जिसे आसानी से 15 या उससे अधिक वर्षों तक भी निर्धारित किया जा सकता है)। यदि निश्चित उच्च किस्त की वजह से तंगी होती है, तो स्थिति तुरंत खत्म हो सकती है।

सुरक्षा संभवतः किस्त समायोजन लाकर मिलती।

विशेष किस्त चुकाने की संभावनाएँ यही हैं। बस ये बहुत अधिक लचीली होती हैं।

तो, मेरी पोस्ट में उसकी फाइनेंसिंग की तुलना और दस वर्षीय ब्याज संरक्षण के साथ एक फाइनेंसिंग की बात थी, जिसमें जैसा कि कहा गया, वैसे ही समस्याएँ हो सकती हैं। और लंबी ब्याज संरक्षण + उच्च Sondertilgungsmöglichkeit का मतलब भी अधिक ब्याज/किस्त है।

और मेरे लिए Sondertilgungsmöglichkeit और Tilgungsanpassung में फर्क होता है।