Finanzierung mit oder ohne geplante Sanierung?

[PurpleBee]

Wir können eine Doppelhaushälfte aus dem Jahr 1961 kaufen. Einzug im Sommer 2026. Das Haus wurde 2017 teilsaniert (Dach innen, Fenster, Haustüre), Effizienzklasse D. Größte „offene“ Posten wären Dach (60 Jahre alt, Photovoltaik-Pflicht), Fassade (ungedämmt, aber neu verputzt) und Heizung (Schrag Öl-Warmluftheizung), wobei der Brenner erst 8 Jahre alt ist. Laut Energieberater aber nichts, was sofort gemacht werden muss. Warmwasser über Strom.

Kaufpreis sind 460.000 EUR. Eigenkapital in Höhe der Nebenkosten (~32.000 EUR) wären vorhanden, zzgl. 10.000 EUR Notgroschen. Mit Blick auf die nächsten 10 Jahre und den o.g. Themen, was macht da mehr Sinn?

• 100%-Baufinanzierung ohne Sanierung. Bis zum Einzug in 2026 könnten wir nochmal 20.000 EUR zur Seite legen. Die in Summe 30.000 EUR „Notgroschen“ würde ich vorhalten, um diesen im Fall der Fälle in Dach (+Photovoltaik) oder Heizung (Split/Klima, Luft-Luftwärmepumpe) stecken zu können. Sonst schrittweise in den nächsten Jahren bar und/oder mit zusätzlichem Kredit Dach (inkl. Gauben für Wohnraumerweiterung) und/oder Heizung sanieren. Finanzierungsrate würde so erstmal akzeptabel sein.
• 100%-Baufinanzierung zzgl. Sanierung. Wäre es sinnvoller, das Dach (+Gauben und Photovoltaik) und/oder die Heizung direkt zu mitzufinanzieren und zu sanieren? Da es sich bereits um eine 100%-Finanzierung handelt, bin ich davon ausgegangen, dass der Kreditbetrag dann zu hoch wird. Auch müssten wir prüfen, ob die Rate in der Elternzeit stemmbar ist (K2 im Anmarsch). Theoretisch könnte dann aber auch der Puffer kleiner ausfallen oder für andere Sachen verwendet werden (sofern die Bank das zulässt). Andererseits wurde das Dach erst 2017 von innen gedämmt inkl. neuer 3-fach-Verglasung, und auch der Brenner der Heizung ist „relativ“ neu.

Ein späterer Modernisierungskredit bringt ja häufig auch schlechtere Konditionen mit sich, andererseits würden wir gerne die Rate in den ersten 2 Jahre möglichst gering halten, bis meine Frau wieder anfängt zu arbeiten. Welches Vorgehen wäre hier schlauer?

 

[HilfeHilfe]

Es kommt drauf an. Gibt es notwendige Sanierungen die in den nächsten 1-2 Jahren gemacht werden müssen und ihr jetzt schon wisst das ihr da kein Eigenkapital aufbauen könnt immer mitfinanzieren um den Druck weg zu lassen.

 

[HuppelHuppel]

Macht die Bank überhaupt bei der Finanzierung mit? Ist das Haus für die Bank auch 460.000€ wert?

 

[PurpleBee]

Es kommt drauf an. Gibt es notwendige Sanierungen die in den nächsten 1-2 Jahren gemacht werden müssen und ihr jetzt schon wisst das ihr da kein Eigenkapital aufbauen könnt immer mitfinanzieren um den Druck weg zu lassen.

Es muss nichts gemacht werden. Dach müsste wenn dann nur altersbedingt erneuert werden, da würde ich mir noch eine Einschätzung von einem Dachdecker einholen wollen. Die Heizung läuft ebenfalls ohne große Probleme, also auch hier wäre kein dringender Bedarf.

Macht die Bank überhaupt bei der Finanzierung mit? Ist das Haus für die Bank auch 460.000€ wert?

Wir haben jetzt mal ein unverbindliches Angebot von einem Vermittler vorliegen, da gabs mehrere Banken die das finanzieren würden. Final ist es natürlich noch nicht. Würde ein zusätzliches Sanierungsbudget die Chance erhöhen oder eher reduzieren?

 

[HuppelHuppel]

Wenn ich mich nicht täusche, bewertet das die Bank anhand eines Exposes oder einer Besichtigung noch einmal individuell. Wenn die dann sagen, dass die Bude nur 350.000€ Wert ist, musst du den Rest als Eigenkapital einbringen oder hast verloren.

 

[nordanney]

Wir haben jetzt mal ein unverbindliches Angebot von einem Vermittler vorliegen, da gabs mehrere Banken die das finanzieren würden.

Dann müsst ihr aber eine wirklich gute Bonität haben. Sonst sind 100% Kaufpreis (bzw. 110-120% Beleihungswert) eher unrealistisch.

Würde ein zusätzliches Sanierungsbudget die Chance erhöhen oder eher reduzieren?

Kommt darauf an, wie die Bank die Sanierung bewertet.