Deine Zahlen:
+ Haus & Grund 230 000 Euro
+ Umbau/Sanierung 100 000 Euro
Zwischensumme 330 000 Euro
+ Nebenkosten 28 000 Euro
Gesamtsumme 358 000 Euro
- Eigenkapital 23 000 Euro
Fremdkapitalbedarf 335 000 Euro (102 % der Zwischensumme).
Mit den nackten Zahlen bist Du bereits über 100 % Beleihung. Bei Umbauten/Sanierungen werden i.d.R. nicht die gesamten Kosten als wertsteigernd anerkannt, Dein Beleihungsauslauf dürfte also noch höher liegen.
Bei dieser hohen Beleihung dürfte eine anfängliche Tilgung von 3 % angemessen sein, vielleicht sogar verlangt. Nehmen wir mal an, Du bekommst das Geld zu einem Zins von ebenfalls 3 % p.a. Damit ergibt sich eine Annuiät von (3+3=6)%. Also 335 000*6% / 12 = 1675 Euro/Monat. Das liegt spürbar über der gewünschten Rate.
Bei der gewünschten Rate müsste ein Zins von 1,66 % p.a. angeboten werden (bei 3 % anfänglicher Tilgung). Tilgt ihr nur 2 %, darf der Zinssatz schon 2,66 % sein. Je nach eurer Bonität ist das aber auch schon schwer bei der Beleihung.
Eine geringere anfängliche Tilgung verlagert das Problem nur in die Zukunft und dürfte ein Problem sein, eine Bank zu finden. Der Zinssatz verbessert sich mit mehr Eigenkapital und/oder kürzerer Laufzeit.
Zum Thema Wohnriester: Ich würde die Bank immer bitte, mir ein ganz normales Annuitätendarlehen anzubieten. Wenn Dir mehrere Banken absagen, dann überdenke das Projekt noch mal.