Quelle est la signification des valeurs de terrain de référence ?

C'est clair, mais un exemple simple chiffré pour le contexte de ma question (hypothèse purement fictive) :

Budget total : 600.000 euros (100.000 pour le terrain et 500.000 pour la construction)
Fonds propres : 300.000 euros (50 % d’hypothèque, non ?)
Prêt : 300.000 euros

Maintenant, on trouve un terrain pour 85.000 euros. Frais annexes simplifiés à 15.000 euros (notaire, registre foncier, taxes, commission)
Les 100.000 euros sont pris sur les fonds propres. Pour le financement ultérieur, on aurait :

Budget total : 500.000 euros (pour la construction)
Terrain : 85.000 euros
Fonds propres : 200.000 euros
Prêt : 300.000 euros

Les deux variantes sont quand même identiques ?!
Apport en fonds propres dans les deux exemples T€ 300 - dans le premier exemple 300 k€ en cash / dans le second aussi, ici le cash est réparti entre un terrain déjà acheté et les frais d’acquisition.
Le taux d’endettement dans les deux cas est identique (dans la première variante, il faudrait encore déduire la part des frais annexes du taux d’endettement, car cette part n’influence pas la valeur de l’objet).

Les deux variantes sont pourtant identiques ?!

Juste si l'on prend en compte les charges déjà payées dans la variante 2.

Seulement si l'on prend en compte les charges déjà payées dans la variante 2.

Cela n'a absolument aucune importance pour un financement, quelle que soit la variante choisie. Dans l'hypothèque, les charges ne jouent aucun rôle dans les deux variantes - le montant du financement est également identique, tout comme les taux de prêt!

Budget total : 600 000 euros (100 000 pour le terrain et 500 000 pour la construction)
Capitaux propres : 300 000 euros (50 % d’emprunt, n’est-ce pas ?)

On ne peut pas déterminer le taux d’endettement à partir de cela. Exemple fictif :
Terrain 100 000 euros
Frais annexes d’achat 7 000 euros
Coûts de construction maison 350 000 euros
Divers autres coûts individuels 50 000 euros

Budget total : 507 000 euros.

Capitaux propres : 200 000 euros.
Capitaux empruntés 307 000 euros.

Taux d’endettement approximatif :
Capitaux empruntés / (Terrain + Maison) = 68 %.

Comme déjà dit : peu importe si tu apportes l’argent liquide et payes ensuite le terrain, ou si tu apportes le terrain en nature (tant que les chiffres restent inchangés. Astuce : l’argent liquide vaut ce que le chiffre indique. Pour la valeur du terrain, il peut y avoir différentes opinions).

Remarque : typiquement, la banque a une autre idée du « budget total » que le maître d’ouvrage. Parce que la banque ignore complètement de nombreux coûts que le maître d’ouvrage doit assumer (« de toute façon, ils doivent être couverts par les capitaux propres »). Cela signifie que, des capitaux propres effectivement disponibles auprès du maître d’ouvrage (ce que le maître d’ouvrage voit sur son compte), seule une partie est prise en compte pour déterminer le taux d’endettement. Le reste disparaît ailleurs.

Il n’y a aucune marge d’interprétation quant à la manière dont la banque évalue le terrain, car la banque est liée à la BelWertV. Pour les biens immobiliers résidentiels utilisés par leur propriétaire, la méthode de la valeur objective stipule assez clairement ce que la banque doit faire.

Merci pour l’explication ! Pour la banque, il existe une procédure standard. Pour l’acheteur, c’est différent et il peut donc y avoir diverses opinions (de nos jours, généralement au détriment de l’acheteur, qui doit payer plus que ce que la banque estime être la valeur). C’est ce à quoi je voulais faire référence.

Simplement m² x BRW n’est donc pas...

Exactement !

Cela signifie en revanche que l'on est généralement dans une position moins favorable avec un terrain (payé avec des fonds propres) qu'en pouvant encore justifier de l'utilisation prévue en liquidités.