Comment déterminer correctement le montant du prêt en cas de forte contribution personnelle ?

Bonjour,

fondamentalement, le principal problème est toujours la façon dont vous définissez les EL !

La banque doit financer le matériel et la location des équipements, et la prestation de travail est alors EL ?

Cela signifie que les amis et connaissances travaillent pour rien du tout ?

Sinon, lorsqu'un architecte est présent, il peut le mieux estimer les corps de métier et les présenter clairement à la banque.

Et c'est là que le problème principal de la banque commence. Elle souhaite financer une maison achevée en bon état technique et non la moins chère. Si l'on vient avec une part d'EL peu saine, cela aboutira certainement à un refus.

Qu'en est-il de vos finances par ailleurs ?

... es-tu déjà allé à une banque ou à ta banque et en as-tu parlé ?

Nous sommes certes déjà allés à notre banque principale il y a 1-2 mois, mais à ce moment-là avec le projet de construire clés en main, ce qui n’aurait (financièrement) posé aucun problème.

Je sais seulement que les banques acceptent un pourcentage forfaitaire comme EL.

C’est aussi ce que j’ai compris en lisant jusqu’à présent. D’où ma question à vous : comment avez-vous procédé ? Si l’on en croit le commentaire de , tous les corps de métier réalisés par des amis ou connaissances ne seraient pas des EL :

Vos amis ne vont probablement pas le faire gratuitement, donc c’est normal de les prendre en compte dans le calcul et ce n’est pas de l’EL.

Je pense aussi qu’ils ne le feront pas entièrement gratuitement. Cependant, il faut faire attention à ce que cela ne devienne pas une « Fa. Freitag und Schwarz ». Les personnes en lien familial direct (parents, frères et sœurs) sont probablement une autre affaire.
Mais ce qui m’intéresserait vivement, c’est de savoir comment passer du prix d’attribution au prix EL. Par exemple, si la construction brute coûte 70 000 € à l’attribution, quel serait alors le prix pour moi ?

La véritable Eigenleistung peut simplement être présentée dans un tableau Excel - si c’est réaliste, c’est généralement accepté.
Il y a peu, quelqu’un ici voulait déclarer 120 000 € d’EL à la banque et s’est étonné que cela ne soit pas accepté... ce qui n’est pourtant pas étonnant.

Ce sont de bons conseils, merci beaucoup. Ainsi, nous pourrions présenter notre EL (au sens classique) à la banque (peinture, revêtements de sol, isolation des rampants, etc.). Cela ne devrait pas vraiment dépasser 20 000 €. Les autres corps de métier ne seraient donc pas considérés comme Eigenleistung (car non réalisés par nous), mais tout de même correspondraient à un coût inférieur à celui de l’attribution.

En plus, je ferais établir un décompte des coûts par les amis. C’est-à-dire le matériel nécessaire, les heures d’aide, l’outillage nécessaire (achat ou location).

La démarche globale serait-elle alors la suivante ?
- L’architecte réalise les plans et une description détaillée des prestations
- Nous indiquons les corps de métier que nous souhaitons « prendre en charge nous-mêmes »
- Pour ces positions, nous inscrivons (en accord avec nos connaissances) les coûts du matériel, location d’outils, participation financière nous-mêmes
- Pour les corps de métier restants à attribuer, l’architecte en estime le coût
- Avec le plan d’exécution et la somme totale, nous allons à la banque

En gros oui. Il ne faut simplement pas faire l’erreur de surestimer la disponibilité d’aide de la famille et des amis. Un père à la retraite est certainement prêt à donner un coup de main à chaque minute libre. Un copain avec une famille fait un week-end, peut-être un deuxième, mais après c’est suffisant. Pour un corps de métier complet comme la maçonnerie, effectué par un bon ami, je prendrais les coûts normaux et j’appliquerais un avantage de prix amical, qui ne sera toutefois pas plus élevé que 10 à 15 %.

n’oublie pas la location de la grue de chantier

Un point très légitime, merci beaucoup ! Ce genre de remarques devrait également venir de nos connaissances (pour leur corps de métier respectif) ou de l’architecte s’il y a un oubli plus important, ou alors l’architecte n’est-il pas aussi détaillé à cet égard ?

La banque doit financer le matériel et la location des équipements et la main-d’œuvre est alors en EL ?

Faut-il détailler aussi précisément auprès de la banque pour quels coûts le prêt est utilisé / n’est pas utilisé ? Mais sinon, ce serait probablement ainsi, oui.

Et voilà le problème de base de la banque qui commence. Elle veut financer une maison achevée en bon état technique et pas la moins chère. Si on vient avec une part EL malsaine, il y aura certainement un refus.

C’est pourquoi j’ai trouvé la proposition ci-dessus bonne de réduire la définition d’EL aux corps de métier réalisables par nous (peintre, etc.). Les autres prestations peuvent très bien être faites par nos connaissances en tant que professionnels qui exercent cela par ailleurs.

Et comment sont vos finances par ailleurs ?

En gros, ce sont déjà les informations essentielles ci-dessus :
- Revenus : 6 000 €
- Dépenses régulières : env. 2 000 € (hors loyer)
- Fonds propres actuels 100 000 € d’épargne bancaire (jusqu’au début des travaux environ : 130 000 €)
- Pas de valeurs mobilières ou autres
- Pas de dettes, pas de pension alimentaire ou autres
- Terrain : 50 000 € payé sur fonds propres
- Loyer actuellement 900 € charges comprises

Un point très légitime, merci beaucoup ! Des indications de ce genre devraient alors également venir de nos connaissances (pour leur métier respectif) ou bien de l’architecte, si quelque chose d’important a été oublié, ou l’architecte n’est-il pas aussi détaillé à ce niveau ?

Faut-il détailler ainsi la banque pour quels coûts le prêt est utilisé / n’est pas utilisé ?

C’est pourquoi j’ai trouvé la proposition ci-dessus bonne de réduire la définition des EL aux corps de métier réalisables par nous (peintre, etc.). Les autres travaux peuvent bien sûr être faits par des professionnels qui en font leur métier.

En principe, ce sont déjà les informations essentielles ci-dessus :
- Revenus : 6.000€
- Capital propre actuel 100.000€ en compte bancaire (jusqu’au début des travaux probablement : 130.000 t€)
- Pas de titres ou similaires
- Pas de dettes, pas de pension alimentaire ou autre
- Terrain : 50.000€ payé sur fonds propres
- Loyer actuel 900€ charges comprises

Bonjour,

le paiement se fait selon l’avancement des travaux et la présentation des factures (cas standard). Tu peux aussi te faire verser une somme forfaitaire de 10-20k, mais tu devras alors justifier l’utilisation après coup.

Je ne comprends toujours pas quelle idée se cache derrière. Voulez-vous économiser des coûts ? Et quelle est la faisabilité réaliste de réaliser ces corps de métier en EL ? Après tout, vous avez un revenu solide et un capital propre pour éventuellement financer un complément.

le paiement se fait en fonction de l’avancement des travaux et sur présentation de la facture (cas standard). Tu peux aussi te faire verser une somme forfaitaire de 10-20k, mais dans ce cas, tu dois ensuite justifier de l’utilisation.

Oh, ce n’était pas du tout clair pour moi. Dans ce cas, les matériaux et la location de matériel (chacun avec facture) constitueraient la preuve nécessaire.

Je ne sais toujours pas quelle est l’idée derrière tout ça. Voulez-vous économiser des coûts ? Et dans quelle mesure est-il réaliste de réaliser ces corps de métier en EL ?

Oh, la motivation manque totalement dans le post initial. Désolé pour cela. Nous avons la crainte suivante : nous estimons mal les coûts à l’avance et nous avons alors soit a) un prêt trop faible et devons financer cher ensuite, soit b) un prêt trop élevé et payons des intérêts et des frais de mise à disposition sur de l’argent dont nous n’avons en fait pas besoin. L’objectif principal de l’auto-construction est bien sûr d’économiser des coûts (qui l’aurait cru). Le conseiller bancaire nous a donné lors du premier rendez-vous un prix total de 450 - 500 k€ (1,5 étages, cave, double garage, KFW55) pour une maison à la campagne, où selon moi une forte dépréciation est à prévoir en cas de revente (la revente n’est pas activement planifiée actuellement). Et malgré les fonds propres, cela se traduirait facilement par une durée de crédit de plus de 30-40 ans. L’autre point (presque encore plus important) : je souhaite garder une certaine flexibilité dans l’exécution pendant la construction et faire réaliser les corps de métier par des personnes dont je sais qu’elles maîtrisent le métier (depuis des années) et ne bâclent pas le travail. J’espère que cela ne déborde pas ici sur des discussions de principe.