जोखिम वित्तपोषण संबंधी निर्माण बचत ऋण के आवंटन के समय के बारे में?

मामला क्रेडिट योग्यता की कमी के कारण इनकार का नहीं था, बल्कि यह था कि जब वार्षिकी ऋण समाप्त हो जाता है, तो 10 वर्षों के बाद बाउस्पारर समय पर आवंटन के लिए तैयार नहीं होता है। आप खुद कहते हैं कि आवंटन प्रणालीगत कारणों से गारंटीकृत नहीं किया जा सकता।
जोखिम बढ़ जाता है जब कई लोग बाउस्पार ऋण भी मांगते हैं। यह तब होता है जब वास्तव में ब्याज दर 10 वर्षों में बढ़ गई हो।
आज लोग बाउस्पारर इसलिए करते हैं ताकि वे वर्तमान में कम ब्याज दरों को भविष्य के लिए सुरक्षित कर सकें। यह उपयोग का उद्देश्य बिल्कुल नया है!
उदाहरण के लिए, 90 के दशक में लोग बाउस्पारर इसलिए लेते थे ताकि बचत चरणों (और जमा पर उचित रिटर्न छोड़ने) के माध्यम से उच्च ब्याज दरों को कम किया जा सके। 90 के दशक से ब्याज दरें लगातार गिर रही हैं, जो अब तक के निचले स्तर पर हैं (लगभग 25 वर्षों की अवधि)। मैं यह दावा करना चाहता हूं कि जिन लोगों ने लगभग 1995 के बाद अपने बाउस्पारर अनुबंध किए थे, उन्होंने अपना बाउस्पार ऋण नहीं लिया क्योंकि बचत अवधि के दौरान ब्याज दरें काफी गिर गई थीं।
भविष्य में ऐसा अलग होगा, अगर वास्तव में ब्याज दरें बढ़ती हैं।
जैसे आज बैंक शोर मचा रहे हैं क्योंकि पुराने अनुबंध ग्राहकों की जमा राशि पर तुलनात्मक रूप से उच्च ब्याज दरें गारंटी देते हैं, वैसे ही वे 10 वर्षों में शोर मचाएंगे अगर सभी बाउस्पारर वास्तव में बाउस्पार ऋण लेना चाहें।
यह देखा जा सकता है कि पिछले वर्षों में गैरकानूनी तरीकों का उपयोग कितनी जल्दी किया जाता है - खासकर बचत समितियों द्वारा! मीडिया में इसे अच्छी तरह से ट्रैक किया जा सकता है।
व्यापार मॉडल तभी काम करता है जब बाउस्पारर के अनुबंध और आवंटन के बीच ब्याज दर में ज्यादा बदलाव न हो। अगर यह गिर गया है, तो बैंक जमा पर उच्च गारंटीकृत ब्याज दरों के कारण जूझता है, अगर बढ़ गया है, तो उन्हें मजबूरन सस्ता पैसा उधार देना पड़ता है। जहां तक इतिहास देखता है, अंतिम स्थिति काफी समय पहले की बात है (इसके लिए कई वर्षों की सेवा अनुभव होना चाहिए)।
मैं कोई भी संयुक्त बाउस्पारर अनुबंध नहीं करूंगा यदि बैंक यह गारंटी नहीं देता कि वार्षिकी ऋण की शर्तें आवंटन परिपक्वता तक गारंटीकृत रहेंगी। यह मंच पहले ही प्रदर्शित कर चुका है कि यह संभव है। बाकी सब असली लक्ष्य (लंबी अवधि के लिए ब्याज दरें सुरक्षित करना) से पूरी तरह चूक जाता है, क्योंकि यह नई अनिश्चितताएं पैदा करता है, जो बिना बाउस्पारर के मौजूद नहीं होतीं।

शुद्ध वार्षिकी ऋण और कुल मिलाकर यह ब्याज दर की अवधि की तुलना में पहले से ही 8000 यूरो सस्ता था - जो लेकिन मासिक आधार पर वास्तव में महसूस नहीं किया जा सकता है।

सिर्फ 8,000€। खैर, जैसे कोई चाहे।

स्थानीय शाखा बैंक भी अच्छे शर्तें दे सकते हैं। वह स्पार्कासे (?), जो आपको भवन बचतकर्ता प्रदान करता है, शुद्ध वार्षिकी ऋण भी ऑफर कर सकता है।
कि आपको मुख्य रूप से ऐसे उत्पादों की पेशकश की जाती है जो खासकर बैंक के लिए अच्छे हैं, वह मुझे वहां से अधिक निकाल देगा...

खैर...

हम बैंकिंग व्यवसाय में बिलकुल नौसिखिये हैं, फिलहाल मैं इसे केवल जानकारी के तौर पर ले सकता हूँ। जितना अधिक कोई विषय को समझता है, उतना यह अधिक मुश्किल लगने लगता है। यह आवंटन समस्या हमें अभी तक बिल्कुल भी ज्ञात नहीं थी और मैं इसे पहले ही एक जोखिम के रूप में देखता हूँ। ब्याज दरें बढ़ेंगी और दस सालों में संभवतः कई लोग ब्याज कम दर वाले ऋण लेना चाहेंगे, यह कोई अवास्तविक परिदृश्य नहीं है। और अगर फिर आपको एक अच्छी रकम को शायद बहुत खराब शर्तों पर वित्तपोषित करना पड़े, तो मेरे लिए यह कुछ ऐसा है जिसे बैंक को सलाह के दौरान बताना चाहिए। मेरे लिए यह अजीब है कि ऐसा नहीं बताया गया।

चूंकि तुम्हारे पास इस क्षेत्र में कई अनुभव दिखते हैं: क्या तुम्हें ऐसे मामले ज्ञात हैं, जहां वास्तविक समस्याएं आई हों क्योंकि भवन बचत संस्था भुगतान नहीं करना चाहती थी और ग्राहकों को ऋण की जरूरत थी?

"केवल 8000" के मामले में: यह बिलकुल भी ऐसा नहीं है कि हमारे लिए 8000 यूरो होने या न होने में कोई फर्क नहीं पड़ेगा। फर्क सापेक्ष है, क्योंकि यह सारी वर्षों में जोड़ता है और वैसे भी इसमें अनजान उस बात का भी है कि सबसे सस्ते ऋण में भी भवन बचत अनुबंध की निर्धारित ब्याज दरों के द्वारा कोई सुरक्षा नहीं होती और अगर ब्याज दरें बढ़ गईं तो हमें शायद एक बहुत महंगा अगले क़िस्त वाला ऋण लेना पड़ सकता है।

संचय चरण के दौरान आप तथाकथित "मूल्यांकन अंक" एकत्र करते हैं (यहाँ कारकों के रूप में समय और बचत दर गिनी जाती है)। लेकिन यदि भवन बचत संघ के पास अचानक बहुत सारे बचतकर्ता एक साथ हो जाएं - यानी जो मूलतः अनुमानित से अधिक हों - तो उन्हें आवंटन को संभवतः स्थगित करने का विकल्प रखना चाहिए। भवन बचत संघों को बहुत सावधानीपूर्वक गणना करनी होती है क्योंकि उनके पास हमेशा दोनों पक्ष एक साथ होते हैं - वे ग्राहक जो अपने अनुबंधों के संचय चरण में होते हैं और वे ऋण ग्राहक।

व्यवहार से कहा जाए तो मैं यह कह सकता हूँ कि अग्रिम वित्तपोषण मॉडलों में आवंटन सामान्यतः समय पर होता है। "सामान्यतः" = स्पष्ट है, अपवाद हो सकते हैं। लेकिन वे ही ठीक अपवाद हैं।

अच्छा, मूल्यांकन संख्या में कुछ अन्य कारक भी भूमिका निभाते हैं, उदाहरण के लिए पहले से प्राप्त ब्याज, लेकिन वे अधिकतर सूक्ष्मताएँ हैं।

आपका व्यावहारिक अनुभव कितना है? क्योंकि यहाँ मुझे ज़ोरदार विरोध करना होगा, हालांकि मैंने स्वयं यह अनुभव नहीं किया है। आप समस्या को सही तरीके से समझाते हैं, पर मुझे शक है कि आपने कभी ऐसी स्थिति का सामना नहीं किया है जहाँ ब्याज दरें काफी बढ़ जाएं, क्योंकि ठीक उस समय तो संकट की सारी स्थितियाँ एक साथ हो जाती हैं। कई ग्राहक भवन बचत ऋणों का उपयोग करते हैं और नई अस्थायी वित्तपोषण महंगी होती है।

अब केवल अपवादों के बारे में सामान्य रूप से बात करना बहुत संक्षिप्त होगा। इस समस्या को समझना आवश्यक है और इस स्थिति को 3,6,9,12 महीने तक सहन करने में सक्षम होना चाहिए।

समायोजन तभी हो सकता है जब मैं वास्तविक आवंटन की अनुमानित अवधि के लिए एक नया ऋण लूं, जिसकी राशि मासिक किस्तों × उन महीनों की संख्या होगी जिन्हें मुझे पार करना है।

सही है, सबसे खराब स्थिति में ट्रांजिशन के लिए एक क्रेडिट लेना पड़ता है, जिस पर कम से कम उस समय लागू ब्याज दरों का भुगतान करना होगा। यह संभवतः उस समय उच्च ब्याज दरों के कारण महंगा होगा।

तो जोखिम जरूरी नहीं कि चुकौती हिस्से में हो, बल्कि उच्च ब्याज लागत में है।

1% ब्याज वृद्धि हर 100,000 यूरो पर महीने के लगभग 100 यूरो अतिरिक्त खर्च करवा देती है।

तो... एक सबसे खराब स्थिति लें... 3% ब्याज वृद्धि, 1 साल के लिए 200,000 यूरो को ट्रांजिशन करना हो, जोखिम 6,000 यूरो अधिक खर्च का होता है। यह जरूरी नहीं कि बहुत जानलेवा हो। बस इसके बारे में जागरूक होना चाहिए और यदि आवश्यक हो तो पूर्व तैयारी करनी चाहिए, यदि इसे नियमित आय से पूरा नहीं किया जा सकता...

10 वर्षों में 6,000 यूरो जमा करने का मतलब है हर महीने 50 यूरो बचाना।