Planification par entrepreneur général ou architecte indépendant ?

Bonjour à tous,
je vous remercie beaucoup pour vos retours rapides et nuancés. Nous allons examiner calmement les idées et les informations que vous avez fournies. En tout cas, vous nous avez beaucoup aidés !

C’est certes évident mais pas très correct, sauf si tu achètes les plans. Je refuserais de tarifer un plan tiers dont les droits ne sont pas clairement détenus par le client. Si tu trouves une entreprise qui établit une offre sur un tel plan, tu sais que tu as un partenaire de construction prêt à jouer de manière douteuse. Pas top non plus en cas de problèmes – et il y en a toujours lors d’une construction.
Mon conseil : oublie cette idée.

L’architecte de l’entreprise de construction en question n’a certes pas parlé d’un achat explicite des plans, mais il a mentionné que si nous lui commandions des plans et que nous décidions finalement pour un autre entrepreneur général, 2000 € nous seraient facturés. Je pense que cette procédure est courante ?
Cependant, d’après ta réponse, il ressort que ce n’est probablement pas la norme de s’adresser aux concurrents avec les plans d’une entreprise de construction ? Quelle serait donc l’alternative sans faire appel à un architecte indépendant ? Est-ce que chaque entreprise à qui nous demandons une offre devrait créer ses propres plans, de sorte que nous devrions parcourir plusieurs fois toute la phase de conception et de planification ?

Chaque entreprise de construction, à qui nous demandons un devis, établirait-elle ses propres plans complets

Des plans oui. Un travail vraiment intensif sur les plans ? Non. On te jette un brouillon. Personne ne fera le travail d’un architecte pour de l’air et de l’amour en guise de paiement.

Et n’oublie jamais. Un « plan » n’est qu’un plan au sol. Pour une maison, ce n’est qu’un morceau du puzzle et cela ne dit rien sur les prix. Ni sur la qualité ou l’équipement.

Est-ce que chaque entreprise de construction à laquelle nous souhaitons demander une offre doit créer ses propres plans complets, de sorte que nous devrions traverser plusieurs fois toute la phase de conception et de planification ?

Je me permets d'intervenir - j'ai lu plus tôt, mais je n'ai pas tout en tête.
Toutes les entreprises de construction / entreprises générales ne proposent pas la même chose. Ce sont généralement les petites entreprises régionales qui vous conçoivent une maison individuelle. Mais souvent avec un architecte externe*, qui doit être payé séparément. L'architecte propre à la plupart des entreprises générales (EG) qui proposent des maisons types offre seulement des modifications incluses. Cela peut souvent suffire à une maison habitable.
*L'architecte externe peut alors être choisi par vous-même.

Les offres sans contrat sont généralement établies uniquement sur la base d'un facteur forfaitaire pour une maison type. Si vous dites que vous souhaitez une ville-ville 160, il y a 160 x le facteur y comme offre.
Si c'est une maison à 3 pignons de 200 m², il y a 200 x le facteur z comme offre. Tout inclut alors la description des prestations de construction en version standard.
Les EG ont leurs tableaux. Ils peuvent aussi choisir en plus la porte coulissante de 3 mètres ou une lucarne de 125 cm.
Les exécutions spéciales et les offres individuelles ne sont calculées explicitement qu'après la signature du contrat.
Si vous avez des souhaits particuliers qui ne sont pas fréquents, une entreprise générale ne convient généralement pas, car les sous-traitants ne veulent généralement pas fournir cela pour un prix d'achat dumping. Cela nuit alors à l'exécution des travaux.
Tout comme ils ont leurs tableaux, ils ont aussi leurs grilles et leurs limites. Notre voisin, par exemple, n'a pas pu faire construire son bungalow type Heinz von Heiden plus haut que 150 cm (ou similaire).
Si vous ne prenez pas une « maison clé en main type » où les prestations d'architecture sont incluses (c'est-à-dire les modifications), mais explicitement une « maison conçue individuellement », vous devez également prévoir un poste spécial « frais d'architecte ».

De plus, les EG standards n'offrent généralement pas de toit aménageable. Souvent prévu, parce qu’on ne sait pas mieux.

Nous, par exemple, avions un EG dont les directeurs généraux étaient deux architectes. Soit on choisissait une maison type, alors on obtenait un peu plus que de petites modifications. En dehors de l'enveloppe standard du bâtiment sans reprise du mur porteur, il y a forcément un surcoût dans la planification.

Ce n'est pas chaque EG connu ou national (ou presque aucun) qui prend en charge la planification d'un architecte indépendant. Cela vient du fait qu'ils fondent leurs prix sur la maison type. C'est leur concept, tout le reste ne rentre pas dans ce cadre.

Concernant les offres et les comparaisons : là aussi c'est parfois vrai, parfois non. Vous souhaitez une offre pour une maison KfW 40, vous l'obtenez aussi. Mais la façon dont elle est calculée, chaque EG présente son offre individuellement selon son montage de mur favori. Que peut-on comparer là ?

Le MO/CO peut aussi être un véritable nul et normalement, on n’a pas une phase de découverte ni plusieurs points de sortie possibles comme avec l’architecte. Si tu as signé avec le (MO), tu es pratiquement lié jusqu’à la fin (théoriquement, tu peux aussi sortir en cours de route avec des dommages-intérêts, mais on ne le fait pas parce qu’en général on ne trouve personne qui reprenne le travail d’un autre bricoleur avec garantie, qui le fasse bien et reste dans le budget initial). MO, CO peut être n’importe qui ! Il n’y a aucune qualification requise. Je peux aller lundi au bureau des métiers et déclarer une activité dans le bâtiment. Soit je fais le CO, je rassemble simplement tous les spécialistes, je mets 20 % de marge partout et je fais construire ta maison. Soit je fais moi-même les travaux de revêtement de sol et les portes et fenêtres (pas de diplôme obligatoire) et je peux légitimement me déclarer MO. Avec le mot-clé Fleischerhaus, on trouve ici un fil où un MO non spécialiste était impliqué. L’auteur du fil a mené à bout son duplex avec sueur, sang et larmes, épuisant plusieurs entrepreneurs et avocats, et attend à ma connaissance encore de l’argent des premiers coupables. Mon CO, ingénieur en génie civil de profession, qui a même reçu une demi-recommandation sur ce forum, s’est révélé incompétent (il se disait promoteur, alors qu’il ne l’était absolument pas), peu centré sur le client et peu fiable (il ne respectait pas ses engagements). Ses sous-traitants allaient de compétents mais têtus et rigides à gravement incompétents (absence de recouvrement dans la maçonnerie), et en plus un chauffagiste capricieux a rompu la collaboration parce que je posais trop de questions (heureusement à la fin, car il avait aussi mal fait son travail chez le voisin). Peut-être que, à cause de mes expériences, je bascule dans l’extrême, mais je ne construirais plus jamais avec un MO/CO ni ne le recommanderais à quiconque (moi y compris), sauf si on se connaît personnellement depuis des années ou si on est de la famille et qu’on se fait aveuglément confiance (et même là, je réfléchirais très bien). Cela veut dire, seulement dans une relation où l’on peut compter sur le fait que la personne réglerait à ses frais n’importe quel travail bâclé des sous-traitants ou artisans, et ne vous mentirait jamais, même pas un peu. Alors, je construirais avec lui comme MO/CO ou recommanderais cela.

Je pense que je bascule peut-être dans un extrême à cause de mes expériences

Je m'aligne sur cet "extrême", car le nôtre, malgré des références visibles et une gentillesse de principe, avait finalement très peu de connaissances et échouait à plusieurs reprises avec son programme de planification, qu'il utilisait comme ingénieur civil pour son travail de planification. Je ne commence même pas à énumérer des événements dramatiques, mais en réalité on est un jour "piégé" et pendant le Corona, c'était probablement encore beaucoup plus désagréable. On se faisait éconduire les uns après les autres dans la crainte qu'il ou l'un de ses artisans jette simplement l'éponge, et ce n’étaient tous que de petites entreprises artisanales locales avec lesquelles il travaillait.
L'eau/la ventilation était catastrophique et aucun accord avec le planificateur, aucune connaissance des appareils, d'où des appels téléphoniques constants à la hotline respective, avec les réglages toujours en "Auto". J'ai sauvé un maçon, pendu entre les poutres, ivre, du mur (soi-disant à cause d’une circulation sanguine...), j'ai clairement identifié une "allergie au grain". Trop de fenêtres, puis trop grandes, puis après la coupe trop petites. Finalement, nous avons cherché des artisans pour lui, car ils n'avaient soi-disant pas de temps. Dans le lotissement local, nous avons été dépassés et regrettés de plusieurs mois par tous. Stop.
Ce n'est pas obligé d'être ainsi mais ça peut l'être, donc il n'y a probablement pas de version exemplaire de la construction.
L'électricien était vraiment très bon, je le pense sérieusement, mais il nous a effectivement posé un lapin 25 fois pour des rendez-vous et ce n’est pas une estimation. Aujourd’hui, où nous habitons dans la belle maison, cela s’est largement estompé, mais à l’époque, nous avons vraiment pensé plusieurs fois à tout laisser tomber.