¿Planificación por contratista general o arquitecto independiente?

Hola a todos,
les doy muchas gracias por sus respuestas rápidas y detalladas. Trabajaremos con calma las ideas y la información que nos han proporcionado. ¡En cualquier caso, nos han ayudado mucho!

Eso es comprensible pero no del todo correcto, a menos que compres los planos. Rechazaría poner precio a un plano externo cuyos derechos no pertenezcan claramente al cliente. Si encuentras una empresa que hace una oferta basada en un plano así, sabes que tienes un socio de construcción dispuesto a jugar sucio. Tampoco es bueno cuando hay problemas - y siempre los hay al construir.
Mi consejo: olvida esa idea.

Aunque el arquitecto de la empresa constructora en cuestión no habló explícitamente de la compra de los planos, mencionó que si le encargábamos que hiciera los planos y finalmente optábamos por otro contratista general, nos cobrarían 2000 €. ¿Creo que este procedimiento es habitual?
Pero por tu respuesta entiendo que probablemente no es lo normal dirigirse a competidores con los planos de una empresa constructora. ¿Cuál sería la alternativa sin recurrir a un arquitecto independiente? ¿Cada empresa constructora, de la que quisieramos obtener una oferta, tendría que hacer planos completamente propios, de modo que tendríamos que pasar varias veces por toda la fase de diseño y planificación?

¿Cada empresa constructora, de la que queremos solicitar un presupuesto, haría planos completamente propios?

Planos sí. ¿Trabajo realmente intensivo en los planos? No. Te lanzan un boceto. Nadie hará el trabajo de un arquitecto por amor al arte como pago.

Y por favor recuerda siempre. Un "plano" es solo un diseño. Para una casa es solo una pieza del rompecabezas y no dice nada sobre los precios. Tampoco sobre la calidad o el equipamiento.

¿Cada empresa constructora, de la que queramos solicitar un presupuesto, tendría que elaborar planos completamente propios, de modo que tuviéramos que pasar por toda la fase de diseño y planificación varias veces?

Me voy a meter un poco - aunque leí antes, no lo tengo todo en la cabeza.
No todas las empresas constructoras/contratistas generales ofrecen lo mismo. Normalmente son las pequeñas regionales las que también diseñan una casa individualmente para ti. Pero normalmente con un arquitecto externo*, que habría que pagar aparte. El propio arquitecto de la mayoría de los contratistas generales (CG) que promocionan casas tipo solo ofrece modificaciones incluidas. Pero eso a menudo ya puede ser suficiente para una casa habitable.
*Puedes elegir tú mismo al arquitecto externo.

Los presupuestos sin contrato generalmente solo se elaboran con un factor fijo para una casa tipo. Si dices que quieres una villa urbana de 160, hay 160 x el factor y como oferta.
Si es la casa de 200 m² con 3 frontones, hay 200 x el factor z como oferta. Todo incluye entonces la correspondiente descripción del servicio de construcción en ejecución estándar.
Los CG tienen sus tablas para eso. Ahí también pueden seleccionar la puerta corredera de 3 metros adicional o una buhardilla de 125 cm.
Las ejecuciones especiales y ofertas individuales solo se calculan explícitamente después de firmar el contrato.
Si tienes deseos especiales que no son comunes, un CG normalmente no es adecuado, porque los subcontratistas por lo general no quieren hacerlo por un precio de dumping comprado. La ejecución de la construcción sufre entonces.
Así como tienen sus tablas, también tienen sus límites y parámetros. Por ejemplo, nuestro vecino no pudo construir su bungalow tipo Heinz von Heiden con más de 150 cm (o algo así).
Si no tomas una "casa tipo llave en mano" donde los servicios de arquitecto están incluidos (es decir, modificaciones), sino un “proyecto individual”, tienes que tener en cuenta un concepto especial “costos de arquitecto”.

Además, los CG estándar normalmente no ofrecen un techo ampliable. Muchas veces sí está previsto porque no se sabe mejor.

Nosotros, por ejemplo, tuvimos un CG cuyos directores generales eran dos arquitectos. O elegías una casa tipo y entonces también obtenías algo más que simples modificaciones pequeñas. Fuera de la envolvente arquitectónica típica sin asumir la pared portante hay un esfuerzo adicional en la planificación.

No todos los CG conocidos o supraregionales (o casi ninguno) asumen la planificación de un arquitecto autónomo. Esto se debe a que ellos hacen sus precios a través de la casa tipo. Ese es su concepto, nada más encaja ahí.

Sobre las ofertas y las comparaciones: tampoco falla o tampoco funciona bien. Quieres una oferta de una casa KfW 40, la recibirás. Pero cómo se calcula, cada CG tiene su oferta individual con su configuración preferida de muro. ¿Qué quieres comparar ahí?

El GU/GÜ también puede ser un inútil y normalmente no se tiene una fase de conocerse ni varios puntos posibles de salida como con el arquitecto. Si has firmado con el (GU), estás prácticamente atado hasta el final (teóricamente puedes salir a mitad con indemnización, pero no se hace porque generalmente no se encuentra a nadie que se haga cargo de la obra de otro chapucero junto con la garantía, que lo haga bien y se mantenga dentro del presupuesto original). ¡Cualquiera puede ser GU, GÜ! No se necesita ninguna cualificación. Puedo ir el lunes a la oficina de comercio y darme de alta en un negocio de construcción. O hago de GÜ, entonces simplemente reúno a todos los especialistas, le añado un 20% en cada parte y dejo que construyan tu casa. O hago yo mismo los trabajos de revestimiento del suelo y las puertas y ventanas (no se requiere ser maestro) y puedo llamarme GU con todo el derecho.
Con la palabra clave Fleischerhaus se encuentra un hilo aquí donde un GU no profesional estuvo implicado. La autora del hilo logró sacar adelante su casa adosada con sudor, sangre y lágrimas, consumió varios empresarios y abogados y, que yo sepa, todavía espera que le paguen los primeros culpables.
Mi GÜ, ingeniero civil, que incluso recibió una media recomendación en este foro, se mostró incompetente (se autodenominó promotor, aunque no lo era), poco centrado en el cliente y poco fiable (no cumplió con los compromisos). Sus subcontratistas iban desde bastante competentes, pero testarudos e inflexibles hasta gravemente incompetentes (faltaban las medidas de solape en la albañilería) y además con un instalador de calefacción que terminó abruptamente la cooperación por ser yo demasiado preguntón (por suerte al final, porque también hizo chapuzas en el vecino).
Quizás me voy al extremo por mis experiencias, pero nunca volvería a construir con GU/GÜ ni lo recomendaría a nadie (ni conmigo mismo), a menos que se conozca a la persona desde hace años personalmente o sea familia y haya confianza ciega (y aun así lo pensaría muy bien). Es decir, sólo en una relación donde puedas contar con que la persona arreglaría cualquier chapuza de sus subcontratistas o artesanos por su cuenta y nunca te engañaría ni un poco. Entonces construiría con ese como GU/GÜ o lo recomendaría.

Quizás exagero debido a mis experiencias

Me uno a este "extremo", porque el nuestro, a pesar de tener referencias visibles y también una amabilidad básica, realmente tenía muy pocos conocimientos y fracasó una y otra vez con su programa de planificación, que él, como ingeniero civil, utilizaba para su trabajo de planificación. Ni siquiera voy a empezar a enumerar sucesos drásticos, pero en realidad uno termina estando "atrapado" y durante la pandemia de COVID-19 eso fue probablemente mucho más desagradable. Te iban ignorando una y otra vez con la preocupación de que él o uno de sus artesanos simplemente renunciara, y todos eran pequeños negocios artesanales locales con los que él trabajaba.
El agua/ventilación fue pésima y no hubo coordinación con el planificador, no tenía idea de los equipos y por eso hubo llamadas constantes a la línea de ayuda correspondiente, ajustes siempre en "automático". Rescaté a un albañil colgado entre vigas, borracho, de la pared (supuestamente por problemas circulatorios...), confirmé claramente que tengo una "alergia al polvo". Muchas ventanas, luego demasiadas grandes, después de recortar demasiado pequeñas. Finalmente, buscamos artesanos para él porque supuestamente todos estaban ocupados. En la zona de construcción local, fuimos sobrepasados por todos por meses y lamentados. Alto.
No tiene por qué ser así, pero puede serlo, por lo que aparentemente no existe una versión perfecta de la construcción.
El electricista fue realmente muy bueno, lo digo en serio, pero nos dejó plantados en 25 ocasiones, y eso no es una estimación. Hoy, que vivimos en la hermosa casa, eso ha desaparecido en gran medida, pero en ese tiempo, de verdad quisimos tirarlo todo a la basura varias veces.