DG
28.04.2016 11:22:25
- #1
Les spéculations sur le prix du terrain me surprennent un peu. Si les indications sur la valeur foncière sont correctes, alors c’est un emplacement au moins recherché, sinon un véritable bijou dans la ville en question – cela dépend finalement de la taille de la ville.
Pour comparaison : Lippstadt compte environ 35 000 habitants, une valeur foncière de 500-600€ est atteinte uniquement dans la zone piétonne et là aussi seulement dans la partie où l’on trouve vraiment le plus de piétons. On ne construirait cependant pas de résidence pure à cet endroit, sauf si l’on construit très haut de gamme et que l’on possède son propre commerce au coin de la rue.
Dans une ville de plus de 250 000 habitants, c’est toujours un quartier résidentiel très proche du centre, il faut que ce soit très central et cela présente probablement un potentiel de développement important grâce à la voie ferrée, peu importe à quel niveau se trouve actuellement la valeur. (Comparez "BORIS NRW", centre-ville d’Essen ou Dortmund, où les 500€ pour des zones résidentielles pures sont parfois dépassés dans l’absolu centre, sinon ce sont toujours des zones mixtes/principales)
Ceci en guise d’introduction, on peut en dire plus quand on connaît la ville et le quartier approximatif.
: je suppose que la valeur foncière relativement élevée résulte de l’emplacement et de la constructibilité, c’est-à-dire : je parie que chez toi le logement pur n’est pas seulement autorisé, mais qu’il s’agit au moins d’une zone mixte. Ou bien d’un quartier résidentiel dans une ville de plus de 250 000 habitants, et donc un emplacement définitivement recherché/exposé, ce qui est déjà pris en compte indépendamment du chemin de fer ou de ses nuisances.
S’il s’agit d’une zone mixte (donc avec du commerce), alors tu renonces en partie à valoriser la plus-value du terrain. C’est alors ta propre décision. Pour les commerces, la proximité du chemin de fer n’est pas si importante, car personne ne dort la nuit à cet endroit.
S’il s’agit d’un quartier purement résidentiel, c’est finalement une question de la façon dont on le construit. On peut éventuellement contraindre la voie ferrée/la ville à faire quelque chose via un procès long de plusieurs années – d’un autre côté, tu es actuellement libre de faire ce que tu veux avec le terrain. Si la valorisation est là et qu’on peut utiliser l’emplacement à des fins résidentielles (courte distance vers le travail par exemple), il faut alors prévoir pour pouvoir s’asseoir tranquillement dans le jardin et dormir la nuit – bien que je sois personnellement sceptique, il existe des solutions techniques.
Si l’emplacement n’est pas un atout absolu par rapport à ton travail, je réfléchirais néanmoins à proposer le terrain en échange d’un terrain constructible plus calme. Tu pourrais par exemple échanger contre une parcelle de même taille dans une zone à 300-400€ et disposerais d’un capital de départ conséquent pour la construction neuve. Pour beaucoup de constructeurs, c’est déjà en achetant le terrain qu’ils feraient une bonne affaire, donc tu dois bien savoir quelle valeur tu détiens exactement, respectivement à quel point le luxe personnel est important si tu ne valorises pas pleinement l’emplacement par une utilisation résidentielle.
Cordialement Dirk Grafe
Pour comparaison : Lippstadt compte environ 35 000 habitants, une valeur foncière de 500-600€ est atteinte uniquement dans la zone piétonne et là aussi seulement dans la partie où l’on trouve vraiment le plus de piétons. On ne construirait cependant pas de résidence pure à cet endroit, sauf si l’on construit très haut de gamme et que l’on possède son propre commerce au coin de la rue.
Dans une ville de plus de 250 000 habitants, c’est toujours un quartier résidentiel très proche du centre, il faut que ce soit très central et cela présente probablement un potentiel de développement important grâce à la voie ferrée, peu importe à quel niveau se trouve actuellement la valeur. (Comparez "BORIS NRW", centre-ville d’Essen ou Dortmund, où les 500€ pour des zones résidentielles pures sont parfois dépassés dans l’absolu centre, sinon ce sont toujours des zones mixtes/principales)
Ceci en guise d’introduction, on peut en dire plus quand on connaît la ville et le quartier approximatif.
: je suppose que la valeur foncière relativement élevée résulte de l’emplacement et de la constructibilité, c’est-à-dire : je parie que chez toi le logement pur n’est pas seulement autorisé, mais qu’il s’agit au moins d’une zone mixte. Ou bien d’un quartier résidentiel dans une ville de plus de 250 000 habitants, et donc un emplacement définitivement recherché/exposé, ce qui est déjà pris en compte indépendamment du chemin de fer ou de ses nuisances.
S’il s’agit d’une zone mixte (donc avec du commerce), alors tu renonces en partie à valoriser la plus-value du terrain. C’est alors ta propre décision. Pour les commerces, la proximité du chemin de fer n’est pas si importante, car personne ne dort la nuit à cet endroit.
S’il s’agit d’un quartier purement résidentiel, c’est finalement une question de la façon dont on le construit. On peut éventuellement contraindre la voie ferrée/la ville à faire quelque chose via un procès long de plusieurs années – d’un autre côté, tu es actuellement libre de faire ce que tu veux avec le terrain. Si la valorisation est là et qu’on peut utiliser l’emplacement à des fins résidentielles (courte distance vers le travail par exemple), il faut alors prévoir pour pouvoir s’asseoir tranquillement dans le jardin et dormir la nuit – bien que je sois personnellement sceptique, il existe des solutions techniques.
Si l’emplacement n’est pas un atout absolu par rapport à ton travail, je réfléchirais néanmoins à proposer le terrain en échange d’un terrain constructible plus calme. Tu pourrais par exemple échanger contre une parcelle de même taille dans une zone à 300-400€ et disposerais d’un capital de départ conséquent pour la construction neuve. Pour beaucoup de constructeurs, c’est déjà en achetant le terrain qu’ils feraient une bonne affaire, donc tu dois bien savoir quelle valeur tu détiens exactement, respectivement à quel point le luxe personnel est important si tu ne valorises pas pleinement l’emplacement par une utilisation résidentielle.
Cordialement Dirk Grafe