Protection de la dette résiduelle en 15 ans

500€/mois x 12 mois x 14 ans donne en 2030 84 000€ (non capitalisés).
Le solde restant dû en 2030 moins les 84 000€ donne encore un prêt à prolonger de 120 000€.
Même avec un taux d’intérêt de 6 % et une mensualité de 1433€, le prêt est alors remboursé en moins de 10 ans.
L’emprunteur aurait alors au maximum 62 ans.
À condition que les 500€ soient mis de côté chaque mois, je ne vois toujours pas le risque
et comme mentionné plus haut, patchwork veut couvrir le risque résiduel à l’aide d’un contrat d’épargne-logement.
Ce ne serait pas mon truc le contrat d’épargne-logement, car je ne prévois pas une forte hausse des taux d’intérêt, mais c’est bien sûr une question de point de vue.

Le prêt L-Bank sera certainement proposé uniquement en mode "manger ou mourir".
Je doute que le prêt ait pu être fractionné. En ce sens, sa variante avec épargne-logement est en fait une division de la durée. Avec une division en un prêt amortissable et un prêt TA avec épargne-logement, on ne fait finalement rien d’autre.

Sur le sujet des durées différentes.
Mes différentes durées me posent d’ailleurs des casse-têtes à chaque remboursement anticipé.
Je pourrais soit rembourser par anticipation le prêt KFW à taux avantageux sur 10 ans, afin qu’il disparaisse après 10 ans, soit je rembourse le prêt plus cher auprès de la Sparkasse. On fait comme on fait, on se trompe toujours.
Avantages du remboursement anticipé KFW :
- pas de souci de prolongation du prêt après 10 ans
- mensualité plus faible après 10 ans
Inconvénients du remboursement anticipé KFW :
- charges d’intérêts plus élevées
- réduction de la possibilité maximale de remboursement anticipé
- prolongation de la durée

Je ne trouve pas la division des durées très bonne, surtout si on se limite éventuellement encore en cas de changement de banque.

Non, c’est toi qui te trompes.
Supposons qu’il rembourse (s’il le pouvait) 500 € de plus. Économie le premier mois : 0,75 % / 12 = 0,31 €
contre
Dépôt 500 € en compte à terme. Intérêt par exemple 1 % le premier mois : 1,00 % / 12 = 0,42 €

Cela fait dans cet exemple après 10 ans 790 € d’intérêts en plus par rapport à l’économie d’intérêt si on remboursait directement.

Oh, oui tu as raison, je n’avais pas calculé sur 10 ans. Mon erreur.

Pourtant, avec la faible économie d’intérêts, je rembourserais plus que je n’économiserais. Qui sait si on ne devra pas bientôt payer des frais pour l’argent déposé. Et là, l’avantage des intérêts diminue de plus en plus. Il arrive aussi qu’on ne soit pas aussi rigoureux dans l’épargne, de sorte qu’à la fin il reste plus de dette que prévu. Et puis il y avait encore la question de l’âge, qui a été répondue avec 38 ans. Le demandeur arrive très proche de l’âge de la retraite et il n’a pas beaucoup de temps pour épargner après le crédit immobilier. En environ 25 ans, il peut aussi y avoir des pannes ou autres imprévus qui réduisent l’épargne et repoussent la dernière échéance. Mais ce n’est que mon avis personnel. Chacun peut faire ce qu’il veut.

500€/mois x 12 mois x 14 ans donne en 2030 84 000€ (non capitalisé).
Le solde restant dû en 2030 moins les 84k€ donne encore 120k€ de prêt à prolonger.
Même avec un taux d’intérêt de 6 % et une mensualité de 1433€, le prêt sera remboursé en moins de 10 ans.
Le demandeur serait alors au maximum âgé de 62 ans.
À condition que les 500€ soient mis de côté chaque mois, je ne vois toujours pas le risque
et comme mentionné ci-dessus, patchwork veut couvrir ce risque résiduel par un prêt épargne-logement.

Si on obtient un rendement de 3% sur le marché libre (actions ou autre), après 14 (15) ans, environ 24k€ (27k€) de capital supplémentaire sont disponibles. Ce sont 24k€ (27k€) en moins à refinancer. Ce (!) calcul inverse (ou celui avec le crédit alternatif, que nous ne connaissons toujours pas) doit être fait – ce qui arrive si le demandeur réalise 4, 5 ou 6 % (avec le risque correspondant, oui) peut se calculer sur un sous-bock.

Pour moi, le prêt épargne-logement ne serait pas une bonne option, car je ne prévois pas une forte hausse des taux, mais bien sûr c’est une question de point de vue.

Exactement. Le prêt épargne-logement est un produit à haute sécurité, destiné à garantir un autre produit à haute sécurité. Ce qui conduit finalement à des durées de crédit très longues, c’est-à-dire ; on paie peu d’intérêts, mais jusqu’à peu avant la retraite. Et si on paie de petits intérêts sur une longue période, cela s’accumule sur la durée. Bon, au final, chacun doit décider pour soi, mais je pense qu’il est légitime de présenter ce point de vue différent.

Le prêt L-Bank sera certainement proposé uniquement en mode "manger ou mourir".
Je doute fort que ce prêt ait pu être fractionné.

Exact. Et c’est précisément là qu’il faut se poser la question : pourquoi la banque agit-elle ainsi ? Ou de son point de vue, pourquoi doit-elle agir ainsi impérativement ?

Euh… justement non – ce "coup dur" est censé être évité par le prêt épargne-logement. Je pensais en fait qu’un prêt épargne-logement était un produit compréhensible par tous. Mais volontiers encore une fois lentement : je ne dois justement pas refinancer aux conditions alors applicables, puisque je peux fixer ces conditions (1,25 %) dès maintenant.

Oui, mais tu ne peux fixer que les conditions du prêt épargne-logement maintenant. Et tu dois le faire maintenant, ce qui t’engage dans ce montage pour 22 ans. D’autant plus que c’est ta décision en faveur du crédit L-Bank qui t’a mis dans cette situation. Toutefois, si tu atteignais les 3 % mentionnés plus haut et que tu refinançais sur le marché libre, il n’est pas irréaliste que tu sois à zéro beaucoup plus rapidement. Alternativement, il faudrait aussi calculer combien d’années tu serais plus rapidement remboursé si le remboursement était plus élevé durant les 15 premières années avec les crédits "libres".

Et ce que cela signifie d’avoir chaque année 12*1433€ de libre...

Mais bon, c’est finalement plutôt une question de mentalité, tu es visiblement plutôt du type à préférer la variante très sûre.

Cordialement
Dirk Grafe