Évaluation de l'objet – évaluation approximative « de l'extérieur vers l'intérieur » possible ?

Le grand terrain fait-il monter le prix ? À juste titre ?

Quelle est la valeur du sol ? Et pour quelle surface peux-tu appliquer la pleine valeur ou qu’est-ce qui est considéré comme terrain de jardin ?
Tu poses des questions auxquelles tu peux toi-même répondre le mieux.

Donne de préférence l'ID Scout de l'offre.

Je l'ai trouvée : 156119728

Maison à Kühbach près d’Augsbourg,

La dernière fois, tu cherchais encore à Dingolfing. C’est maintenant très loin. Y a-t-il eu un changement professionnel ou est-ce que ça vous est vraiment égal où vous habitez ?

très bel emplacement en bordure d’un lotissement neuf, bien que la maison elle-même date de 1982 mais plusieurs rénovations ont été réalisées.

Cela peut être un avantage, surtout si tu as des enfants qui ont environ l’âge du lotissement neuf.

[*]191 m² de surface habitable, terrain de 1432 m² (plat, pas en pente)
[*]année de construction 1982, énergie B (51,1 kWh/(m2a))
[*]garage double, cave, cheminée (2014), installation photovoltaïque (8 kWp + batterie de 2018) + pompe à chaleur (air-eau de 2011) chauffage par le sol sauf cave et studio au-dessus du garage), cabane de jardin, toiture isolée, plafond sous les combles isolé
[*]diverses modernisations ponctuelles des sols, de l’escalier, de la salle de bain, de l’électricité et des fenêtres dans certaines pièces

C’est pas mal de choses. Nous savons peu de choses sur ta situation (âge, enfants, loisirs nécessitant de la place, etc.) pour pouvoir évaluer la maison. Elle est très grande, même pour une petite famille.
Et le terrain demande probablement plus de travail que de plaisir. À partir d’une certaine taille de terrain, la satisfaction diminue à nouveau. Ce point est souvent bien en-dessous de 1400 m² chez beaucoup de personnes.

L’agent immobilier a déjà mentionné que surtout les fenêtres assez anciennes pourraient être remplacées, mais sinon tout est en bon état. Nous visiterons bientôt.

Cet agent immobilier, qui veut presque 60 000 €, mais n’arrive même pas à faire une annonce parlante avec plus de 6 photos non professionnelles (probablement pas prises par lui-même mais reçues du propriétaire) et sans plan, ne semble pas très sérieux. Je prendrais donc ses déclarations avec précaution.
Si la maison ne consomme que 50 kWh/m²a, je ne remettrais pas en cause les fenêtres et les portes d’office. La valeur est bonne pour une maison de cette époque avec une pompe à chaleur.
Par contre, il faudrait s’interroger sur qui a habité dans la maison et si elle a été entièrement chauffée – ou si (comme souvent chez les « Empty Nesters ») seul le rez-de-chaussée était chauffé.

Selon le diagnostic de performance énergétique, une isolation de la façade et un remplacement des fenêtres sont recommandés dans le cadre de travaux importants. À mon avis, la toiture paraît aussi un peu usée et est probablement encore d’origine de 82 sans nouvelle étanchéité. Je ne suis pas sûr de la rapidité avec laquelle un problème pourrait survenir.

J’ai déjà visité une maison des années 80 avec un contrat d’épargne logement, où la toiture me paraissait délabrée, mais le propriétaire assurait que tout était tip top et que les tuiles en béton tenaient facilement 80 ans. Sur internet, on trouve en revanche une très grande variété de durées de vie. Prends des photos de quelques détails – peut-être que quelqu’un dans le forum pourra en dire plus.
Concernant l’isolation, l’annonce reste à son niveau déplorable et ne donne aucune information, notamment sur l’isolation de la toiture. Si elle n’est pas encore isolée sur toute la hauteur des chevrons, tu devras le faire (obligation de rénovation lors d’un changement de propriétaire).

Par rapport à la région, je trouve le prix un peu élevé, aussi parce qu’il y a un peu de travail à faire.

Cela peut être vrai, car l’offre s’adresse à ce prix principalement à des acheteurs souhaitant diviser le terrain et construire (faire construire) sur la deuxième partie.

D’un autre côté, il y a un très grand terrain, plutôt trop grand pour nous, mais ce ne serait pas un obstacle.
Le grand terrain fait-il monter le prix ? À juste titre ?

Tu vois ! Si on peut vraiment diviser et construire (ou vendre), cela représente une grande part du prix.

Qu'est-ce que la valeur du terrain ? Et pour quelle surface peux-tu appliquer la pleine valeur ou bien qu'est-ce qui est évalué comme terrain de jardin ?

Eh bien. Ce serait l'objet d'une soi-disant

Outside-In Gesamtbewertung

que l'auteur nous refuse malheureusement jusqu'à présent...

, que l'auteur nous a malheureusement jusqu'à présent refusés...

La valeur foncière devrait se situer autour de +/- 350€/m². Donc, avec la divisibilité existante, le premier demi-million pour le terrain est parti et il reste 290k pour la maison.
Je ne trouve pas cela excessivement élevé pour quelque chose qui a l'air correct et qui est déjà équipé d'une pompe à chaleur.

P.S. Qu'en est-il du problème d'odeur due à l'élevage porcin ? Est-ce que cela te concerne là-bas ?

Merci pour les réponses, même si le ton est devenu apparemment plus rude ici.

Upside down Diana Ross oder was ? - Schwätz´ deitsch, Seggl !

Avec tout le respect, toute personne qui regarde un menu sushi en Allemagne sera confrontée à des termes similaires. Je me réjouis de ton retour sur l’objet.

Beim letzten Mal hast du noch in Dingolfing gesucht. Das ist ja nun ganz weit weg. Hat sich beruflich was geändert oder ist euch tatsächlich so sehr egal, wo ihr wohnt?

C’était peut-être un malentendu : nous cherchons en Bavière, si possible le plus proche de Munich (environ ±1 heure de voiture ça va), mais c’est une question de prix importante. À Dingolfing, il y avait un bien intéressant pour nous.

Dach....Mach mal Fotos von ein paar Details - vielleicht kann dann jemand hier im Forum was dazu sagen.

Nous visitons samedi et je prendrai des photos.

Auch beim Dämmzustand bleibt das Inserat aus seinem desolaten Niveau und sagt nichts, insb. zur Dämmung des Daches. Falls es noch nicht auf voller Sparrenhöhe gedämmt ist, wirst du das machen müssen (Sanierungspflicht bei Eigentümerwechsel).

L’agent immobilier a partagé, sur demande, des documents plus détaillés. Il en ressort que le toit et le plafond des combles sont isolés avec des panneaux en laine de roche.

Und für welche Fläche kannst Du den vollen Wert ansetzen bzw. was wird als Gartenland bewertet?

Je ne peux pas répondre complètement à la question du terrain de jardin, terrain constructible et division. L’agent était flou et a seulement dit que la commune est ouverte à une construction supplémentaire et à une division, mais qu’il n’y a pas de documentation écrite à ce sujet.
Même si une division est possible, la situation du terrain me semble peu appropriée pour une division. J’ai joint une image à ce sujet.
La ligne rouge montre schématiquement une division possible - je trouve l’accès problématique. D’une manière ou d’une autre, le propriétaire devra aussi pouvoir accéder.

Tja. Das wäre der Gegenstand einer sog.

, die uns der Autor bisher leider vorenthält...

Pour ce qui est de ma question sur l’évaluation : au début du fil, on m’a expliqué que mon approche minimaliste via la valeur du sol et les prix moyens de l’immobilier est trop simple et donc erronée.
Ainsi, j’ai identifié à tort exclusivement des « bonnes affaires ».

[*]Valeur du sol Kühbach : fourchette 359 - 539 €/m²
[*]Prix moyen de l’immobilier à Kühbach : 3000-4000 €/m² (apparemment pour du neuf)

Si je prends la fourchette basse et que je calcule bêtement, j’arrive à presque 1,1 million. Peu probable.
Donc il y a le jeu des considérations réelles avec des déductions selon plusieurs facteurs influents comme l’âge, l’équipement, etc., éventuellement aussi pour le terrain. Il y a très probablement beaucoup à déduire.
C’est à ce point que ma question intervient, car je ne peux que deviner et divers participants du forum ayant de l’expérience pourraient peut-être permettre d’approcher la réalité.
Mon ressenti de « trop cher » est seulement venu en comparant avec d’autres biens dans les environs.

Merci encore !