Montant du prêt - Qu'est-ce qui est réalisable ?

Bonjour à tous,

nous sommes une famille de quatre personnes. Moi (29 ans) travaille à plein temps et ma femme (28 ans) à temps partiel, tous deux employés dans la fonction publique. Mon revenu net est actuellement d'environ 2300 euros et celui de ma femme d'environ 1100 euros. À cela s'ajoutent 2 x allocations familiales (les enfants ont 2 et 7 ans). Cela signifie que nous avons un revenu net d'environ 3800 euros.
En plus de nos revenus, nous possédons 2 appartements en propriété. L'un est actuellement loué pour 550 euros hors charges, la mensualité s'élève à 300 euros et le capital restant dû après la période de taux fixe (2028) est encore de 100 000 euros. Dans l'autre appartement, nous habitons actuellement, mais en cas de location, il rapporterait environ 750 euros hors charges. La mensualité bancaire est ici de 145 euros et le capital restant dû après la période de taux fixe (également 2028) est d'environ 50 000 euros.
Pour les appartements, il est bien sûr nécessaire de payer des impôts sur les loyers et de constituer des provisions pour les périodes de vacance ou les travaux de rénovation.

Ma question est maintenant : quelle charge mensuelle est raisonnable dans notre situation de revenus ?
Existe-t-il une règle générale sur le montant qu'il faudrait conserver ou sur la part du loyer à mettre de côté pour les impayés/travaux ?

La question est d'abord : qu'avez-vous prévu ? Je suppose que vous voulez acheter une maison, sinon tu ne demanderais pas. Pour cela, il faudrait d'abord savoir avec quel autre capital propre vous disposez. Sinon, la discussion est sans objet. Il faudrait aussi savoir quelle est la valeur des appartements. Je trouve les mensualités que vous remboursez extrêmement basses, surtout pour l'appartement que vous occupez vous-même. Vous n'amortissez presque rien et vous n'en sortirez jamais. Quoi qu'il en soit, il faudrait bien peser le rapport entre les revenus locatifs et la valeur des appartements. Si vous n'êtes pas déjà bien doté en capital propre, je ne prendrais pas un troisième crédit, mais je vendrais les appartements. Sinon, il n'y aura plus de gros crédit possible. Un revenu de 3800 € (+ environ 1000 € de loyer, mais qui peut parfois ne pas être perçu) - 445 € de mensualité - impôts - provisions, et il reste encore 150 000 € de dette résiduelle dans 10 ans, je ne vois pas beaucoup de marge de manœuvre.

J'irais voir un conseiller fiscal et inverserais les mensualités. Comme les intérêts des [vermietete Wohnungen] sont déductibles, je ne rembourserais rien pour le [vermietete Wohnung] et veillerais à ce que la [selbst genutzte Wohnung] soit remboursée en 5 à 8 ans. Ensuite, on peut envisager un achat de maison.

Pour les propriétaires, il vaut mieux privilégier la liquidité à la rentabilité. Tu devrais donc avoir une réserve qui couvre au moins 6 mois de loyers impayés. Des provisions pour la rénovation doivent être constituées à raison d’environ 1 à 1,50 € par m² et par mois.

Concernant ta autre question : TU dois décider combien vous avez besoin par mois après déduction de toutes les charges fixes, afin de pouvoir gérer cela et constituer des réserves. Nous ne pouvons pas savoir comment vous en êtes. Si vous avez du mal à vous évaluer, tenez un budget pendant un certain temps.

hmm d'accord, le taux pour les appartements a été délibérément choisi aussi bas parce que le plan était justement de les louer et que a) pour les appartements loués, on peut déduire les intérêts et b) les périodes de vacance sont faciles à supporter. L'argent que nous avons ainsi économisé, nous l'avons mis de côté pour notre projet de maison. Nous avons ainsi un contrat d'épargne logement mature (100 k somme contractuelle, 50 k versés), environ 30 k sur un compte à terme et un terrain déjà en partie remboursé (reste de la dette environ 40 k). Mais en général, préféreriez-vous ne pas prendre un autre crédit tant que les autres ne sont pas encore remboursés ? Une autre idée était justement de vendre les appartements (valeur environ 120 k et 160 k) et ensuite de n'avoir besoin que d'un "petit" crédit pour la maison, mais en renonçant du coup au loyer mensuel.

Ce sont des informations très importantes, si vous pouvez encore apporter un capital propre significatif. Cela influence certainement les conditions et donc aussi le montant total possible.

La variante la moins risquée est en tout cas celle où vous vendez les appartements. Plus de capital propre, pas de risque (impayés de loyers, rénovation). La dette actuelle est-elle déjà déduite de cette valeur ? Sinon, il ne reste pas grand-chose.

Sinon, un des appartements se finance à peu près tout seul, l’autre (le vôtre maintenant) pourrait peut-être contribuer un peu en net, mais on ne peut pas vraiment compter dessus, c’est toujours un plus agréable à avoir...