Est-il possible d’acheter une deuxième maison avec une hypothèque sur la première maison ?

Bonjour à tous,

je suis Christoph et j'ai une question concernant la faisabilité/pertinence du projet suivant :

Moi : 42 ans / actuellement employé uniquement sur une base de 520 € (cela change à partir d'octobre pour un temps partiel)

Femme : 38 ans / employée à temps partiel
Enfant : 3 ans et entièrement occupé à nous tenir en haleine.

Revenus : actuellement 2200 € (total)
À partir d'octobre : 3500 €

Nous "possédons" déjà une maison individuelle, ou plutôt nous devons encore rembourser 82 000 €. Durée du taux fixe encore 16 ans (1,05 %).
Mensualité 400 €

Autres dettes : aucune

Pourquoi nous travaillons si peu actuellement, c’est pour des raisons de santé. Cependant, les choses vont de nouveau dans la bonne direction et l'avenir s'annonce de nouveau prometteur.

Le fait est que nous nous en sortons avec le revenu mensuel actuel et nos coûts. Toutefois, il ne reste actuellement rien d'excédentaire. Compréhensible. (J'ai encore un peu de capital propre, avec lequel nous finançons nos vacances, etc. Je ne souhaite pas inclure cette réserve dans le calcul.)

Maintenant, nous avons reçu d’un membre de la famille une offre pour acheter une jolie maison jumelée à un prix très "équitable" (250 000 €). La condition toutefois est que la famille conserve un droit d’habitation à vie. (Il a 87 ans et elle 84 ans et tous deux sont heureusement encore en très bonne santé).
La valeur de la maison est d'au moins environ 450 000 €. (selon l'agence immobilière en 2024).

Nous aimerions acheter la maison et, lorsque la famille ne "voudra" plus, la louer en conséquence.

La question est donc de savoir comment procéder au mieux.

À partir d'octobre, je reprends doucement mon ancien emploi. Nous aurons alors 1300 € de plus à disposition qu'actuellement. Six mois plus tard, ce sera à temps plein. Mais je ne veux pas encore prendre cela en compte.

Quelle structure de financement fait le plus de sens ici ?

Une hypothèque sur notre propre maison avec un remboursement mensuel correspondant ? Nous pourrions alors rembourser environ 1000 € pendant un certain temps et, lorsque la famille ne "voudra" plus, faire payer la mensualité corrigée par les locataires ?!

La maison est d'ailleurs en très bon état et aucun travaux ne sont prévus. (construction 1998).

Peut-être que quelqu’un a une suggestion qui correspond à notre situation de vie actuelle ?

Je vous souhaite à tous un bon début de week-end.

Quelle valeur a donc votre maison existante ?
C’est pour moi, compte tenu des revenus et de la santé, une construction très fragile, je laisserais probablement tomber...

Quelle valeur a votre maison actuelle ?
C'est pour moi une construction très précaire compte tenu des revenus et de la santé, je préférerais probablement ne pas m'en mêler...

Notre maison, ou plutôt le terrain, a une valeur, selon l'agent immobilier, de 400 000 €. Il fait près de 3000 m² et est très bien situé. La maison est petite et ancienne. Mais cela nous suffit.

Oui, la santé est en effet un sujet délicat...
C'est pourquoi je veux aborder la chose aussi prudemment que possible.

Il ne reste déjà plus rien, comment le 2e crédit devrait-il alors être remboursé ?

1. Droit d’habitation à vie = pas de loyer pour la nouvelle maison
2. Grâce à l’âge des bénéficiaires, une banque obtient encore une valeur de nantissement correcte. Un nantissement là-bas n’est à mon avis pas du tout un problème pour la nouvelle maison (en ce qui concerne la sécurité pour la banque)
3. Financement de 250k avec 5% d’intérêts/amortissement correspond actuellement à environ 1 000€ de mensualité
4. Tu dois prouver de manière crédible à la banque que tu as le nouvel emploi/le poste à temps partiel ou, si tu veux, que le revenu est bien perçu
5. Avec alors 2 200€ nets mensuels, la banque considère environ 1 700€ de frais de subsistance (c’est aussi notre méthode, cela approche des seuils de risque de pauvreté et de saisie)
6. Conclusion : aucune banque ne te donnera un crédit sur gage dont tout le monde sait qu’il ne pourra pas être remboursé. Aucune banque en Allemagne ne peut faire cela. Tu es trop « pauvre » pour cela. Désolé, mais ce financement tu peux l’oublier.

À part cela, vous devriez éventuellement payer une grosse taxe de donation. Aucune idée de la manière dont le droit d’habitation à vie serait pris en compte, mais les seuils d’exonération de la taxe de donation sont faibles et une remise de 200 000 [Tsd] est une somme importante (avec ça, on peut y vivre longtemps).