Une déviation de la valeur marchande est-elle possible lors de la vente d'un bien immobilier au sein de la famille ?

Ça part dans tous les sens ici.

Il faudrait aussi plus d'infos de fond. Le terrain est-il actuellement financé et doit-il vous être transféré ? La banque qui finance refuse cependant de vous accorder un remboursement anticipé parce que ce n'est pas une vente ?

Je ne sais pas comment ça se passe en cas de donation. Mais il peut aussi être vendu pour 1 €. La question est ce que les impôts vont retenir. Ils veulent voir les droits de mutation. Si on vient avec un euro, ce ne sera sûrement pas accepté et une certaine valeur sera prise en compte. Le mieux est de consulter un conseiller fiscal expérimenté.

En alternative, peut-on proposer une autre propriété à la banque pour l'hypothèque ?

Je ne sais pas comment cela fonctionne avec une donation. Mais il peut aussi être vendu pour 1 €. La question est ce que le fisc prend en compte. Ils veulent voir leur taxe d'acquisition immobilière.

Cela n'a cependant aucune importance en cas de vente à un enfant, car il n'y a pas de taxe d'acquisition immobilière de toute façon. Au maximum, cela pourrait s'apparenter à une donation.

Je pense que la banque qui finance est bien inscrite au registre foncier, donc ça ne devrait pas importer à qui appartient le terrain. Tant que la banque est inscrite, ça ne doit pas leur poser de problème. L'essentiel est que les mensualités soient payées, la garantie (Grundbucheintrag) reste bien en place. Cordialement, Olli

Je pense que la banque qui finance est inscrite au registre foncier, donc cela ne devrait pas avoir d’importance à qui appartient le terrain.

Clair "oui et non". Une hypothèque foncière est abstraite. Cela signifie qu'elle nécessite un lien avec le financement. Ce lien est établi par la déclaration de l'affectation de l'hypothèque foncière (GZE).
Si le nouveau propriétaire ne signe pas la GZE, la banque a un problème.

Merci pour les nombreuses réponses. Je vais faire un bref rappel :

Donc actuellement, le terrain est financé, il doit vous être transféré. Mais la banque qui finance refuse de vous accorder un remboursement anticipé car ce n’est pas une vente ?

Exactement, c’est tout à fait ça.

Je ne sais pas comment cela se passe lors d’un don. Mais on peut aussi vendre pour 1 €. La question est ce que le fisc enregistre. Ils veulent voir leur taxe de mutation immobilière. Si on vient avec un euro, cela ne sera sûrement pas accepté et une certaine valeur sera prise en compte. Le mieux est de consulter un conseiller fiscal expérimenté.

La taxe de mutation immobilière est supprimée car dans la relation parents-enfants, elle n’a pas à être payée, ce qui m’inquiète plutôt c’est que si nous vendons le terrain pour l’euro symbolique obligatoire, la banque qui finance actuellement ne soit pas d’accord et continue à nous poser des problèmes pour le remboursement du prêt.

Le prêt court encore jusqu’au 31.12.2024, le capital restant dû avec tous les intérêts courus jusqu’à cette date s’élève à environ 20 000 €, que nous aimerions rembourser pour que la banque (ou dans mon cas un assureur) ne figure plus au registre foncier, car j’ai aussi besoin d’un financement pour mon projet de construction.

En alternative, peut-on offrir à la banque un autre bien immobilier pour la garantie hypothécaire ?

Ce serait une possibilité, par exemple si nous proposions la maison des parents comme garantie hypothécaire. Ai-je bien compris que la banque inscrirait alors la garantie hypothécaire dans le registre foncier de la maison de mes parents et que je serais en première position dans le registre foncier du terrain ?
À quel point est-ce compliqué comme procédure ? Je n’ai pas trouvé l’assureur très conciliant... est-ce une procédure standard ? Je suppose que je n’aurai pas de droit général à cela ?

L'emprunteur veut sortir du contrat de prêt. La banque, apparemment, ne veut pas non plus, même contre indemnité de remboursement anticipé. L'astuce ici est que lors d'une vente, il existe un droit de résiliation spéciale (contre indemnité de remboursement anticipé). Ce qui m'étonne cependant, c'est que cela ne serait pas le cas pour un don avec modification du registre foncier (évidemment aussi contre indemnité de remboursement anticipé).

Normalement, lors d'une vente, une taxe sur les acquisitions immobilières est due, c'est pourquoi l'administration fiscale a intérêt à ce que les terrains soient vendus au "prix du marché" (parfois nettement supérieur à la valeur de base) et peut, le cas échéant, en fixer le montant pour un impôt. Ici, la vente se fait en ligne directe, donc aucune taxe sur les acquisitions immobilières n'est due. Éventuellement, l'administration fiscale pourrait prendre en compte la valeur marchande pour un impôt de donation éventuel, si le terrain vaut plus de 400 000 € et que le prix d'achat est de 1 €. Quelque chose entre les deux pourrait être déclaré comme "don partiel".

Possibilités pour l'emprunteur si le terrain devait dépasser 400 000 € : faire baisser le prix du terrain à cause de caractéristiques négatives et les consigner dans le contrat d'achat (donc valeur du marché moins XX à cause du bruit, YY à cause de la petite zone constructible, ZZ à cause du voisin désagréable).

Attention : En cas de nouveau financement, par exemple pour la construction d’une maison, la valeur du terrain est d’abord prise en compte comme apport personnel au prix d’achat. Une valeur plus élevée doit alors être justifiée par une expertise.

Une autre possibilité (avec l’aide d’un avocat) serait de démontrer à la banque qu’il existe un intérêt légitime selon l’article 490, alinéa 2, du Code de la construction conformément au "besoin de l’emprunteur d’utiliser d’une autre manière le terrain, en particulier par une vente pour des raisons professionnelles ou privées" (exemples fréquents : déménagement, divorce, besoin d’argent). Le besoin pourrait être que l’entretien du terrain est devenu trop compliqué à l’âge avancé, l’utilisation différente étant alors un don.
Depuis combien de temps dure le prêt ? Il existe également après 10 ans la possibilité de résiliation avec un préavis de 6 mois (sans indemnité de remboursement anticipé).