Une déviation de la valeur marchande est-elle possible lors de la vente d'un bien immobilier au sein de la famille ?

Le prêt court encore jusqu'au 31.12.2024, le reste dû avec tous les intérêts accumulés jusqu'à cette date s'élève à environ 20 000 €, que nous souhaiterions rembourser afin que la banque (ou dans mon cas un assureur) ne figure plus au registre foncier, car j'ai également besoin d'un financement pour mon projet de construction.

Quel est le problème ?
Ce n'est pas grand-chose, en cas de besoin, il suffit de prendre un prêt privé et de le rembourser.
Peu importe les pénalités d'intérêt, elles ne peuvent pas être si élevées pour ce montant.
Ainsi, le registre foncier est clair et rien ne s'oppose à un transfert / don / vente.
Ensuite, on peut recommencer à zéro avec un registre foncier propre.
Cordialement, Olli

Y a-t-il des possibilités de remboursement anticipé pour le prêt ? Augmenter la mensualité ? Afin de rembourser plus rapidement et ensuite, disons, vers la mi '22 pouvoir simplement annuler l'hypothèque ?

Alors achète le terrain à sa valeur marchande et tes parents te font un don du montant d'achat pour le projet de construction (plus tard).
De toute façon, il n’y a pas de taxe sur l’acquisition immobilière, et il y a aussi des exonérations pour les droits de donation en ligne directe. Seules les frais de notaire augmentent, mais cela vaut la peine pour pouvoir construire plus rapidement...

Mon apport personnel suffit pour le moment pour environ 50 % de la valeur marchande. Je veux utiliser le terrain comme apport personnel lors du financement ultérieur de la maison (100 % bien sûr). C’est pourquoi je ne souhaite pas contracter un financement pour le terrain.

Exactement ! Prévois dans l’acte notarié que le paiement à la valeur marchande ne sera exigible qu’après X années, mais que l’inscription au cadastre se fera immédiatement et qu’aucune hypothèque ne sera inscrite au nom de tes parents. Le notaire informera alors (à juste titre) tes parents qu’ils prennent un grand risque (du moins s’ils avaient besoin de l’argent). Avant ces X années, tu concluras avec tes parents un contrat de donation par lequel une somme Y te sera donnée et devra être utilisée pour rembourser ta "dette" issue du contrat d’achat.

C’est possible ? Ça semble être une solution ! Je prends note ! Merci.

Je dirais plutôt que tu dois bien acheter (devenir propriétaire au cadastre) pour garantir ton investissement important (construction) et le financement associé. Je trouve loin d’être convaincant qu’il s’agisse d’une opération fictive juste pour clore le prêt.
Je ne sais pas non plus si le notaire est vraiment le bon pour fournir des informations juridiques dans ce cas (et normalement, j’accorde beaucoup d’importance aux notaires). Après tout, il bénéficie aussi d’un avantage à cause d’un prix d’achat plus élevé (frais de notaire plus élevés).

Donc tu penses que cela devrait aussi passer en dessous de la valeur marchande ? Malheureusement, l’assureur n’a pour l’instant rien consenti.

Je ne comprends vraiment pas pourquoi l’assurance fait autant de difficultés.
Qu’ont-ils à gagner à figurer quelque part dans un registre foncier pour un terrain de faible valeur ? Es-tu sûr qu’on ne peut pas les racheter ?

Je ne comprends pas non plus. Nous avons tenté toutes les possibilités pour nous mettre d’accord avec l’assurance. Sans succès, c’est pourquoi une collaboration future est exclue.

Quel est le problème ?
Ce n’est rien, au pire on contracte un prêt privé et on rembourse.
Peu importe les intérêts pénalisants, ils ne peuvent pas être si élevés pour cette somme.
Ainsi le registre foncier est propre et rien ne s’oppose plus au transfert / don / vente.
On peut alors repartir à zéro avec un registre foncier propre.
Cordialement, Olli

Le problème vient de l’assurance, je rembourserais immédiatement le montant. Mais l’assurance ne nous libère pas du contrat comme ça. C’est pourquoi un achat doit être réalisé, alors il y a un droit de résiliation anticipée.

Y a-t-il des possibilités de remboursement anticipé sur ce prêt ? Augmenter la mensualité ? Pour pouvoir rembourser plus rapidement et, disons, à la mi-22 supprimer l’hypothèque ?

Malheureusement non, nous avons tout envisagé. Le contrat de prêt court normalement jusqu’au 31/12/2024.

Exact ! Prévois dans l'acte notarié que le paiement au prix du marché soit exigible seulement dans X années, mais que le transfert au registre foncier ait lieu immédiatement et qu'aucune hypothèque ne soit inscrite au nom de tes parents.

Comment cela est-il censé fonctionner ? La banque établit une autorisation de radiation qui est confiée en fiducie au notaire. Celui-ci peut en disposer si une partie du prix d'achat est versée à l'assurance. Sinon, personne ne peut garantir qu'un remboursement aura lieu.
Il faut donc au moins que cette partie du prix d'achat soit versée dès maintenant.

Comment cela est-il censé fonctionner ? La banque établit une autorisation de radiation, qui est confiée en fiducie au notaire. Ce dernier peut en disposer uniquement si une partie du prix d'achat est versée à l'assurance. Sinon, personne ne peut garantir qu'un remboursement aura lieu.
Il faut donc que cette partie du prix d'achat soit déjà versée maintenant.

Cela peut être, l'auteur du sujet précise bien que les 20 000 € de dette résiduelle ne posent pas problème. C'est juste que le prêteur ne veut pas dissoudre le prêt (même pas en contrepartie du paiement des frais de remboursement anticipé).
Supposons que la valeur marchande du terrain soit de 220 000 €, dans l'acte notarié il est indiqué que les 20 000 € de dette résiduelle sont immédiatement exigibles auprès du prêteur, les 200 000 € comme indiqué ci-dessus.

Mais la procédure de l’assurance est-elle vraiment légale ?
Si cela fonctionnait ainsi, une hypothèque ne serait jamais radiée.
Logiquement, la banque n’a le droit de conserver l’hypothèque que tant que le crédit n’est pas remboursé. Si j’offre à la banque de rembourser le crédit plus une indemnité de remboursement anticipé, elle doit forcément accepter et approuver la radiation en conséquence.
Peut-être consulter un avocat ? Cette affaire me paraît suspecte.