परिवार में जमीन बिक्री पर बाजार मूल्य विचलन संभव है?

यहाँ सब कुछ अधिक हो रहा है।

मुझे अधिक पृष्ठभूमि जानकारी चाहिए। तो क्या वर्तमान में ज़मीन की फाइनेंसिंग हो रही है, और इसे आप लोगों को ट्रांसफर किया जाना है? लेकिन फाइनेंस करने वाली बैंक आपको पूर्व भुगतान की अनुमति देने से इनकार कर रही है क्योंकि यह कोई विक्रय नहीं है?

मुझे नहीं पता कि उपहार के मामले में क्या होता है। लेकिन इसे 1 € में भी बेचा जा सकता है। सवाल यह है कि कर विभाग क्या निर्धारित करता है। वे अपनी संपत्ति कर देखना चाहते हैं। अगर कोई 1 यूरो लेकर आता है तो इसे निश्चित रूप से स्वीकार नहीं किया जाएगा और कोई अन्य मूल्य लागू किया जाएगा। सबसे अच्छा होगा कि एक योग्य कर सलाहकार से परामर्श करें।

वैकल्पिक रूप से, क्या बैंक को मूलधन के लिए कोई अन्य संपत्ति पेश की जा सकती है?

मुझे नहीं पता कि कोई दान देने में क्या होता है। लेकिन इसे 1 € में भी बेचा जा सकता है। सवाल यह है कि वित्त विभाग क्या तय करता है। वे अपनी संपत्ति क्रय कर दस्तावेज़ देखना चाहते हैं।

बच्चे को बिक्री करने पर यह पूरी तरह से कोई फर्क नहीं पड़ता, क्योंकि वैसे भी कोई संपत्ति क्रय कर नहीं लगता। ज़्यादा से ज़्यादा यह दान की दिशा में जा सकता है।

मुझे लगता है कि वित्तपोषित बैंक तो Grundbuch में होता है, इसलिए यह मायने नहीं रखता कि जमीन किसकी है। जब तक बैंक वहां दर्ज है, उन्हें इससे कोई फर्क नहीं पड़ता। मुख्य बात यह है कि किस्तें चुकती रहें, सुरक्षा (Grundbucheintrag) तो बनी रहती है।
सादर, ओल्ली

मुझे लगता है कि फाइनेंसिंग बैंक तो भूमि अभिलेख में होती है, इसलिए यह मायने नहीं रखता कि जमीन किसकी है।

साफ सा जवाब है 'हां और नहीं'। एक भूमि ऋण (Grundschuld) सारगर्भित होता है। इसका मतलब है कि इसे फाइनेंसिंग से एक संबंध चाहिए। यह संबंध भूमि ऋण उद्देश्य घोषणा (Grundschuldzweckerklärung - GZE) के माध्यम से स्थापित किया जाता है।
यदि नया मालिक GZE पर हस्ताक्षर नहीं करता, तो बैंक को समस्या होती है।

बहुत सारे जवाबों के लिए धन्यवाद। मैं संक्षेप में बताता हूँ:

तो वर्तमान में भूमि का वित्त पोषण हो रहा है, इसे आप लोगों को स्थानांतरित किया जाना है। लेकिन वित्त पोषण करने वाला बैंक पूर्व भुगतान से छूट देने से इनकार कर रहा है क्योंकि यह कोई बिक्री नहीं है?

बिल्कुल, यह बात सटीक है।

मुझे नहीं पता कि उपहार में क्या होता है। लेकिन इसे 1 € में भी बेचा जा सकता है। सवाल यह है कि कर कार्यालय क्या निर्धारित करता है। वे आपकी संपत्ति अधिग्रहण कर देखना चाहते हैं। यदि आप 1 यूरो पर आएंगे, तो इसे स्वीकार नहीं किया जाएगा और कोई मूल्य निर्धारित किया जाएगा। सबसे अच्छा होगा कि आप किसी अनुभवी कर सलाहकार से संपर्क करें।

संपत्ति अधिग्रहण कर लागू नहीं होगा क्योंकि माता-पिता और बच्चे के बीच कोई कर नहीं देना पड़ता, मुझे अधिक चिंता होती है कि यदि हम भूमि को अनिवार्य 1 यूरो पर बेचते हैं, तो वर्तमान वित्त पोषण करने वाला बैंक इससे सहमत नहीं होगा और हमें ऋण की पूर्व भुगतान में समस्याएँ देगा।

ऋण 31.12.2024 तक जारी है, बकाया राशि सभी ब्याज सहित लगभग 20,000 € है, जिसे हम तुरंत चुकाना चाहते हैं ताकि बैंक (या मेरे मामले में एक बीमाकर्ता) भूमि अभिलेख में न रहे क्योंकि मुझे अपने निर्माण कार्य के लिए भी वित्त पोषण की आवश्यकता है।

वैकल्पिक रूप से, क्या बैंक को मूलधन के लिए किसी अन्य संपत्ति की पेशकश की जा सकती है?

यह एक विकल्प हो सकता है, उदाहरण के लिए यदि हम माता-पिता के घर को मूलधन के रूप में प्रस्तुत करें। क्या मैं सही समझता हूँ कि बैंक तब माता-पिता के घर के भूमि अभिलेख में मूलधन दर्ज करेगा और मैं भूमि के अभिलेख में पहले स्थान पर रहूंगा?
इस प्रक्रिया की जटिलता क्या है? मैंने बीमाकर्ता को ग्राहक के अनुकूल नहीं पाया... क्या यह एक मानक प्रक्रिया है? क्या मुझे इसका कोई सामान्य अधिकार होगा, ऐसा मुझे नहीं लगता?

टीई तो लोन कॉन्ट्रैक्ट से बाहर निकलना चाहता है। बैंक शायद अग्रिम भुगतान मुआवजे के बिना नहीं देगी। यहाँ चाल यह है कि बिक्री पर एक विशेष समाप्ति अधिकार (अग्रिम भुगतान मुआवजे के साथ) होता है। हालांकि मुझे आश्चर्य है कि उपहार में संपत्ति के नामांतरण के साथ ऐसा नहीं होना चाहिए (बेशक अग्रिम भुगतान मुआवजे के साथ)।

सामान्यतः बिक्री पर भूमि अधिग्रहण कर लगता है, इसलिए कर विभाग को रुचि होती है कि जमीन "बाजार मूल्य" (कभी-कभी जमीन के सामान्य मूल्य से काफी अधिक) पर बेची जाए और वे इसे कर के लिए लागू कर सकते हैं। यहाँ बिक्री सीधे लाइन में हो रही है, इसलिए कोई भूमि अधिग्रहण कर नहीं लगता। संभव है कि कर विभाग बाजार मूल्य को संभावित उपहार कर के लिए लागू करे, यदि संपत्ति का मूल्य ४०० हजार यूरो से अधिक है और खरीद कीमत १ यूरो है। बीच में कुछ "आंशिक उपहार" के रूप में माना जा सकता है।

अगर संपत्ति की कीमत ४०० हजार यूरो से अधिक हो तो टीई के लिए विकल्प हैं: जमीन की कीमत को नकारात्मक विशेषताओं के कारण नीचे दबाएं और इसे खरीद अनुबंध में दर्ज करें (जैसे शोर के कारण मार्केट वैल्यू में कटौती, छोटे निर्माण क्षेत्र के कारण कटौती, खराब पड़ोसी के कारण कटौती)।

ध्यान दें: नई वित्तीय व्यवस्था जैसे घर के निर्माण के लिए, जमीन की कीमत को पहले खरीद कीमत के रूप में स्वेयं पूंजी माना जाएगा। अधिक मूल्य प्रमाणित करने के लिए एक मूल्यांकन रिपोर्ट जरूरी होगी।

एक अन्य विकल्प (एक वकील की सहायता से) बैंक को यह समझाना होगा कि § 490 अनुच्छेद 2 के तहत लोनकर्ता का एक वैध हित है, जो "जमीन के अन्य उपयोग की ज़रूरत, विशेषकर व्यापारिक या व्यक्तिगत कारणों से बिक्री" है (आम उदाहरण: स्थानांतरण, तलाक, वित्तीय जरूरत)। ज़रूरत यह हो सकती है कि उम्र में भूमि की देखभाल बहुत कठिन हो गई हो, और अन्य उपयोग उपहार देना हो।
लोन कब से है? १० वर्षों के बाद भी ६ महीने की नोटिस के साथ (बिना अग्रिम भुगतान मुआवजे के) समाप्ति की संभावना होती है।