¿Es posible una desviación del valor de mercado al vender un inmueble dentro de la familia?

Aquí se descontrola todo.

También necesitaría más información de fondo. Entonces, ¿actualmente se está financiando la propiedad y se va a transferir a ustedes? ¿Pero el banco financiador se niega a concederles una cancelación anticipada porque no es una venta?

No sé cómo es en una donación. Pero también se puede vender por 1 €. La pregunta es qué valor tomará la oficina de impuestos. Quieren ver sus impuestos sobre la adquisición de bienes inmuebles. Si se presenta con un euro, seguramente no lo aceptarán y tomarán algún valor. Lo mejor es consultar a un asesor fiscal experimentado.

Como alternativa, ¿se le puede ofrecer al banco otra propiedad para la hipoteca?

No sé cómo es en el caso de una donación. Pero también se puede vender por 1 €. La pregunta es qué valora la Agencia Tributaria. Ellos quieren ver su impuesto sobre transmisiones patrimoniales.

Pero en una venta a un hijo no importa en absoluto, ya que de todas formas no se aplica el impuesto sobre transmisiones patrimoniales. Como mucho, podría considerarse como una donación.

Creo que el banco que financia está registrado en el registro de la propiedad, así que debería dar igual a quién pertenezca el terreno.
Mientras el banco esté registrado, a ellos les debe dar igual.
Lo principal es que se paguen las cuotas, la garantía (entrada en el registro de la propiedad) sigue vigente.
Saludos, Olli

Creo que el banco financiador está inscrito en el registro de la propiedad, por lo que debería ser igual a quién pertenece el terreno.

Claro, sí y no. Una hipoteca inmobiliaria es abstracta. Esto significa que necesita una conexión con la financiación. Esta conexión se establece mediante la declaración de propósito de la hipoteca inmobiliaria (GZE).
Si el nuevo propietario no firma la GZE, el banco tiene un problema.

Gracias por las muchas respuestas. Voy a aclarar brevemente:

Entonces, actualmente se está financiando el terreno, y debería transferirse a ustedes. ¿El banco financiador se niega a concederles una cancelación anticipada porque no es una venta?

Exacto, eso es justamente.

No sé cómo es en una donación. Pero también se puede vender por 1 €. La cuestión es qué valor toma Hacienda. Quieren ver su impuesto de transmisiones patrimoniales. Si uno lo declara por un euro, seguramente no se aceptará y se tomará otro valor. Lo mejor es consultar con un asesor fiscal experimentado.

No se paga impuesto de transmisiones porque en la relación padre-hijo no es obligatorio, pero me preocupa más que si vendemos el terreno por el obligatorio euro, el banco que actualmente financia no esté de acuerdo y nos siga causando problemas con la cancelación del préstamo.

El préstamo aún corre hasta el 31.12.2024, la deuda restante con todos los intereses acumulados hasta entonces es de aprox. 20,000 €, que quisiéramos cancelar para que el banco (o en mi caso una aseguradora) ya no figure en el registro de la propiedad, ya que también necesito financiación para mi proyecto de construcción.

¿Alternativamente, se le puede ofrecer al banco otra propiedad para la hipoteca?

Esa sería una posibilidad, por ejemplo, si ofreciéramos la casa de los padres como hipoteca. ¿Entiendo bien que el banco entonces inscribiría la hipoteca en el registro de la propiedad de la casa de mis padres y yo estaría en primer lugar en el registro de la propiedad del terreno? ¿Qué tan complicado es ese proceso? No he tenido una experiencia muy amigable con la aseguradora... ¿es un procedimiento estándar? ¿Creo que no tendría un derecho general a ello?

El TE quiere salir del contrato de préstamo. El banco probablemente tampoco, ni siquiera contra una indemnización por cancelación anticipada. El truco aquí sería que en una venta existe un derecho especial de rescisión (contra indemnización por cancelación anticipada). Sin embargo, me sorprende que esto supuestamente no sea así en caso de donación con la reescritura en el registro de la propiedad (por supuesto, también contra indemnización por cancelación anticipada).

Normalmente, en una venta se aplica el impuesto sobre transmisiones patrimoniales, por lo que la autoridad fiscal tiene interés en que los terrenos se vendan al "precio de mercado" (a veces considerablemente más alto que el valor base del suelo) y puede, en caso de duda, establecer este para un impuesto. Pero aquí la venta es en línea directa, por lo que no se aplica impuesto sobre transmisiones patrimoniales. Eventualmente, la autoridad fiscal podría establecer el valor de mercado para un posible impuesto sobre donaciones, si el terreno vale más de 400T€ y el precio de compra es 1€. Algo intermedio podría declararse como "donación parcial".

Opciones para el TE si el terreno superase los 400T€: reducir el precio del terreno por características negativas y registrarlas en el contrato de compra (es decir, valor de mercado menos XX por ruido, YY por pequeña zona edificable, ZZ por vecino problemático).

Atención: en una nueva financiación, por ejemplo para la construcción de una casa, el valor del terreno se toma inicialmente como capital propio al precio de compra. Un valor más alto debe acreditarse mediante peritaje.

Otra posibilidad (con apoyo de un abogado) sería argumentar al banco que existe un interés legítimo según el § 490 párrafo 2 del Baugesetzbuch conforme a la "necesidad del prestatario para la utilización alternativa del terreno, especialmente mediante venta por motivos comerciales o privados" (ejemplos frecuentes: mudanza, divorcio, necesidad de dinero). La necesidad podría ser que el cuidado del terreno en la vejez se haya vuelto demasiado oneroso, y la utilización alternativa sería entonces una donación.
¿Cuánto tiempo lleva el préstamo? También existe la posibilidad de cancelar después de 10 años con un preaviso de 6 meses (sin indemnización por cancelación anticipada).