Donc (ce qui était encore autorisé avant 2020) une action concludente. Mauvais coup - Vous auriez juste dû appeler directement l'agent immobilier et lui dire que vous connaissez déjà la maison et la vente prévue, et le sujet aurait été réglé. La preuve est simple.
Mais peu importe. Argent perdu - et c'est précisément pourquoi ce genre de chose est explicitement exclu par le législateur depuis maintenant 4 ans.
Cependant, le législateur mesure sa propre action avec un autre critère, car :
LOL - Le vendeur et l'agent immobilier conviennent de quelque chose pour toi, sans te demander. Je trouve ça super. Je vais écrire à quelqu'un ici sur le forum et nous deux, nous allons convenir que tu dois nous payer de l'argent. [...] Pour la commission d'agent immobilier (par toi), l'agent a besoin d'un contrat avec TOI (!!!). Pas de contrat, pas d'argent. C'est toujours comme ça dans la vie.
... ça ressemble à la recette "L'État conclut un contrat avec sa station de radio-télévision pour que l'on paie une taxe d'habitation à la GEZ". Cela viole le même principe, mais est quand même pratiqué.
Mais revenons au sujet du TE :
si l'on apprend directement d'un vendeur de maison, que l'on connaît personnellement, son intention de vendre et qu'on souhaite acheter la maison, celle-ci ayant été toutefois mise en vente par un agent immobilier, la commission de cet agent est-elle alors à payer par l'acheteur/vendeur ?
L'intention de vente du propriétaire m'est connue depuis déjà un an (le vendeur veut émigrer au Portugal cette année), mais le vendeur veut mandater un agent immobilier pour une estimation du prix du marché. C'est de ce prix que dépend si je peux acheter la maison. Si cela était possible, l'agent immobilier doit-il être payé ?
Donc, les deux participants à l'affaire se connaissent et veulent utiliser un agent immobilier seulement comme "tiers neutre" pour déterminer un prix d'achat équitable. Ce serait une fraude si l'agent immobilier était trompé sur son rôle dans cette farce et devait supposer qu'il doit agir dans sa fonction professionnelle.
À part le fait qu'un kilo de sucre (= 336 morceaux) coûte moins cher au détail alimentaire que d'aller 168 fois dans un café juste pour le petit sachet de sucre offert gratuitement avec le café, je n'aurais jamais, au grand jamais, l'idée de considérer un agent immobilier compétent pour estimer une valeur. C'est un peu comme parler de couleur avec des aveugles. Ce que vous projetez est une fête d'enfants à la façon des Schildbürger.
Juste en passant : l'estimation par l'agent immobilier est à considérer avec scepticisme. L'agent veut recevoir la mission, donc il a tendance à surestimer. Un expert serait probablement plus neutre.
Avec cette "méthode", les agents immobiliers brûlent des biens et détruisent ainsi des marchés entiers dans leur ensemble.
Il existe bien des experts en estimation immobilière en tant que profession indépendante, j'en conseillerais un ici (ensemble !) à mandater. Certains d'entre eux sont même en même temps agents immobiliers (et comme tels gâchent la belle réputation laborieusement acquise du secteur comme étant le plus incompétent des mauvais élèves).
Si j'étais dans ce cas concret le vendeur, je proposerais au TE en tant qu'acheteur les deux voies suivantes :
A. Il est mon acheteur préféré, je veux absolument faire l'affaire uniquement avec lui, il doit à la fin obtenir la maison et être mon seul intéressé hors compétition : alors nous mandaterions ensemble l'expert, uniquement pour une estimation ; ou
B. Il serait "seulement" mon acheteur préféré, mais d'autres intéressés doivent aussi avoir une chance sur l'affaire – alors je recevrais éventuellement une offre plus élevée d'un autre pour la maison, il a seulement "l'avantage du domicile" de savoir le premier pour l'opportunité d'affaires et connaître le bien le mieux : alors je mandaterais seul l'expert, mais à la fois comme estimateur et agent immobilier.
L'absurdité par contre, de conclure secrètement entre vendeur et acheteur d'utiliser un agent trompé sur son rôle atypique comme estimateur et de le priver de sa commission habituelle, n'est pas seulement inconvenante, mais selon moi également punissable. Cela reviendrait à obtenir une prestation indûment et par l'empêchement de la rémunération usuelle, un préjudice patrimonial serait réalisé. Je considérerais à ce titre (opinion - pas un conseil juridique !) le §263 StGB (avec une peine d'emprisonnement jusqu'à cinq ans). Une farce très coûteuse donc.