Entonces, una actuación conluyente (antes permitida hasta 2020). Mal asunto – solo tendríais que haber llamado directamente al agente inmobiliario y decirle que ya conocéis la casa y la venta planeada, y el tema habría quedado resuelto. La prueba es sencilla.
Pero da igual. Dinero de aprendizaje pagado – y precisamente por eso algo así ha sido explícitamente excluido por el legislador desde hace ya 4 años.
Sin embargo, el legislador mide su propia actuación con un criterio diferente, porque:
LOL – El vendedor y el agente acuerdan algo para ti, sin preguntarte. Me parece genial. Voy a escribirle a alguien aquí en el foro y los dos acordaremos que tú nos tienes que pagar dinero. [...] Para la comisión del agente (por ti) el agente necesita un contrato contigo (¡¡¡contigo!!!). Sin contrato no hay dinero. Siempre es así en la vida.
... suena a la receta de "el estado hace un contrato con su emisora de radio y televisión para que se pague un impuesto de residencia a la GEZ". Viola el mismo principio, pero sigue siendo practicado.
Pero volvamos al tema del OP:
Si de un vendedor de casa que se conoce en privado se recibe directamente la intención de venta y se quiere comprar la casa, pero esta se anunció mediante un agente inmobiliario, ¿entonces se debe pagar la comisión al agente por el comprador/vendedor?
Conozco la intención de venta del propietario desde hace un año (el vendedor quiere emigrar a Portugal este año), pero el vendedor quiere contratar a un agente para la valoración de mercado y establecer un precio justo. De este precio depende si puedo comprar la casa. Si esto fuera posible, ¿se debe pagar al agente?
Ambos participantes de la transacción se conocen y quieren usar al agente solo como un "tercero neutral" para determinar un precio de compra justo. Eso sería un fraude si el agente fuera engañado sobre su papel en esta farsa y asumiera que debe actuar en su función profesional.
Aparte de que un kilo de azúcar (= 336 cubitos) cuesta en el comercio minorista de alimentación menos que ir 168 veces a un café por los cubitos de azúcar dobles que regalan gratis con el café, jamás se me ocurriría considerar a un agente inmobiliario siquiera mínimamente competente para tasar un valor. Ahí se podría hablar del color con ciegos. Lo que pretendéis es una fiesta infantil al estilo de los tontos del pueblo.
Solo de pasada: la valoración por parte del agente es cuestionable. El agente quiere conseguir el encargo, por eso tiende a valorar más alto. Un perito sería probablemente más neutral.
Con este "método", los agentes queman propiedades y destruyen mercados enteros en conjunto.
Los peritos en valoración inmobiliaria existen como profesión independiente y a uno de ellos aconsejaría contratar aquí (¡en conjunto!). Algunos de ellos también trabajan simultáneamente como agentes (y como tales arruinan la bien esforzada reputación del sector como el más incompetente de todos los ovejas negras).
Si yo fuera el vendedor en este caso concreto, propondría al OP comprador dos vías:
A. Él es mi comprador favorito, quiero cerrar el trato a toda costa solo con él, al final debe obtener la casa y ser mi único interesado fuera de competencia: entonces contratamos al perito juntos, solo como tasador; o
B. Él sería "solo" mi comprador favorito, pero otros interesados también deben tener oportunidad para la operación – entonces quizás alguien más me ofrezca más dinero por la casa, él solo tiene la "ventaja local" de saber primero de la oportunidad de negocio y conocer mejor el objeto: entonces contrato al perito solo, pero como tasador y agente.
La tontería, en cambio, de que vendedor y comprador acuerden secretamente usar un agente engañado sobre su papel atípico como tasador y evitar así la comisión habitual, no solo es indecente, sino que en mi opinión también es punible. Se estaría obteniendo un servicio de forma indebida y provocando un daño patrimonial al impedir su retribución habitual. En cuanto a responsabilidades, consideraría (opinión personal – no asesoramiento legal) aplicable el artículo 263 del Código Penal alemán (con la consecuencia de privación de libertad hasta cinco años). Un costoso trastorno de niños traviesos, en suma.