Capitaux propres "hérités", que faire, expériences ?

Même si le projet concret ici n’intéresse pas beaucoup de monde, j’y ai appris des choses croustillantes qui pourraient concerner d’autres projets de construction neuve de promoteurs :

Google un peu Ratingen Spiegelglasfabrik. C’est un quartier neuf dans le centre de Ratingen. À mon avis, c’est trop cher. Ils ne réussissent pas à vendre complètement les maisons depuis un bon moment. Je peux imaginer qu’il y a une marge de négociation.

Je l’ai aussi regardé, même si c’est un peu trop loin pour nous. Il n’y a pas de marge de négociation. Au début ça m’a surpris, mais ensuite la prise de conscience est venue après des conversations avec des habitants déjà installés et des ouvriers du chantier :

1. Les rabais annoncés jusqu’à présent n’en sont pas vraiment. Des voisins m’ont dit qu’ils l’avaient aussi remarqué – mais avec les baisses de prix, diverses prestations incluses ont été supprimées.

2. La raison pour laquelle il n’y a pas de négociation a été comprise sur le chantier : la plupart des maisons commencées (environ 30 % du quartier) sont déjà occupées ou presque terminées – la majorité ou toutes ont été vendues. De nouvelles maisons ne commencent à être construites que lorsqu’elles sont vendues. Actuellement, la vente ne se fait plus avec un « choix libre de l’emplacement », mais toujours de façon à « construire en extension » des maisons déjà vendues. Il est incertain que le quartier soit même achevé.

Cette dernière information est particulièrement intéressante. Auparavant, je n’avais pas entendu (même ici sur le forum) que des promoteurs de maisons individuelles, après l’achat du terrain, ne construiraient tout simplement pas (même s’ils sont encore solvables).

Ah... merci pour la mise à jour.
Très intéressant. Par hasard, je serai demain matin à Ratingen. Si j'ai quelques minutes, je vais jeter un coup d'œil.
Alors il semble que les "quelques maisons encore disponibles" sur le site web soient toujours précisément celles qui sont les prochaines à être construites dans la rangée de maisons. Les numéros des parcelles y sont en effet indiqués.

Je me demande seulement pourquoi, pour certaines maisons, ils ont limité de manière générale le choix des options d'équipement. Je pensais qu'elles avaient déjà un avancement de construction assez avancé...

Juste cette dernière information est très intéressante. Auparavant, je n'avais pas entendu (même ici sur le forum) que des promoteurs de maisons individuelles après acquisition du terrain ne construisaient tout simplement pas (même s'ils sont encore solvables).

C'est probablement devenu fréquent depuis la hausse des taux d'intérêt. Pour le promoteur (aussi solvable soit-il), la construction passe certainement aussi par des crédits.
Interhomes ne veut sûrement pas s'attacher un risque pareil.

Ils ont eu un peu de malchance, couplée à un peu trop d'optimisme sur la hausse des prix.
La phase de commercialisation a commencé alors que les taux d'intérêt étaient encore bas et que les maisons se vendaient comme des petits pains. Le fait que ce ne soit pas le cas ici est révélateur.

Probablement Interhomes fera preuve maintenant de patience. La demande reviendra. Si les prix restent stables, c'est déjà une sorte de réduction due à l'inflation.

Cool que tu aies trouvé et répondu au vieux fil aussi rapidement !

Je sais bien sûr que peu de gens sur le forum connaissent ce quartier neuf en particulier, c’est pourquoi tout le monde est invité à mettre en parallèle les thèmes discutés avec des projets qu’ils connaissent eux-mêmes.
En général, l’usine de verre miroir me paraît très spéciale à plusieurs égards. Le promoteur vante la situation ciel bleu et insiste sur le fait qu’il est rare d’avoir des projets neufs « aussi centraux » – de plus dans une ville où il n’y a ni quartiers neufs ni terrains à vendre (ce dernier point semble exact). Mais la situation ? Je veux dire, le quartier neuf est DIRECTEMENT adjacent à la voie de fret la plus fréquentée de toute la région. Et elle est vraiment MASSIVEMENT fréquentée. Tout ce qui va vers Rotterdam y passe. Et contrairement aux habitants du Rhin accablés par le trafic de fret, ici il n’y a même pas de trafic voyageurs qui compenserait le bruit.
Ensuite, il y a la fameuse connexion très vantée aux transports en commun (tram). Oui : à vol d’oiseau ce n’est pas loin – mais à cause de la voie ferrée on n’y accède qu’en traversant plusieurs feux rouges avec de longues phases piétonnes et un pont étiré – environ 1 km. À pied, rien de praticable sauf un supermarché et une école primaire. La piste cyclable vers le centre longe une route principale extrêmement fréquentée – on ne peut pas éviter cela même avec des détours importants.

Passons aux maisons : les modèles proposés dans la configuration de base sont tellement dégraissés qu’il faut dépenser une grosse somme à six chiffres juste pour obtenir un plan adapté aux familles et au télétravail. Avec les frais annexes et les finitions, on est vite à sept chiffres. La plupart des maisons ne peuvent même pas être équipées optionnellement d’un garage.

Plus d’un million d’euros pour une maison moche, juste à côté de la voie ferrée de fret sans réel avantage de situation – qui achète ça ?
Il se peut que les habitants très attachés de Ratingen trouvent cela intéressant. Moi, en tant qu’« étranger », je n’ai pas pu reconnaître l’énorme attractivité.

Autre point intéressant : la longue barre déjà achevée parallèlement aux rails est déjà complètement habitée. Là, 90 % des sonnettes portent des noms indiens ou chinois. Est-il possible que Huawei ou une boîte IT de Düsseldorf ait acheté les maisons comme logements de fonction ? Cela expliquerait de façon plausible pourquoi la commercialisation y a eu plus de succès.

La phase de commercialisation a commencé à une période où le taux d’intérêt était encore bas et où les maisons se vendaient comme des petits pains. Que cela n’ait pas été le cas ici est significatif.

Je ne comprends pas exactement ce que tu veux dire, mais c’est extrêmement intéressant. Pourquoi les maisons ne se sont-elles pas vendues comme des petits pains ? Est-ce à cause des raisons que j’ai listées ci-dessus ?

Cool que tu aies trouvé et répondu au vieux fil aussi rapidement !

La notification par email fait des miracles :)

Je trouve extrêmement intéressant ce que tu écris. Et je crois vraiment que certains trouvent aussi la situation dans d’autres nouveaux quartiers de construction intéressante.

Je suis d’accord avec toi : les prix des maisons étaient fixés trop haut. Ici, on a complètement misé sur la macro-localisation. C’est très près de la limite de la ville de Düsseldorf. En plus, c’est l’un des très rares projets neufs à Ratingen.
Les habitants de Ratingen sont extrêmement attachés à leur terre natale. Ils veulent tous rester très volontiers à Ratingen et ont de gros problèmes à devoir quitter leur quartier d’origine.
À cela s’ajoutent ensuite les Düsseldorfois et les employés des nombreuses entreprises basées à Ratingen.
Et là, on arrive aussi à ton point : juste à côté se trouve le quartier des canaux. (Que je trouve très beau). Ces dix dernières années, tout ce qui était mis sur le marché dans ce quartier a été racheté par des entreprises japonaises et chinoises. Elles y installent alors pour quelques mois leurs expatriés. Jusqu’à l’arrivée des suivants. Les riverains n’apprécient pas trop, car cela ne permet presque pas de créer des communautés de quartier sur le long terme.

Très intéressant qu’ils achètent désormais aussi les maisons près de l’usine de verre miroir…

Pour en revenir à l’emplacement : ce n’est déjà pas si mal. Supermarché, école primaire, jardins d’enfants (ce dernier devrait aussi être construit dans le nouveau quartier) sont accessibles à pied. De plus, le lac vert est lui aussi accessible à pied. Le centre-ville (vraiment joli) se trouve à 1,8 km.
L’aéroport est accessible en transports en commun en environ 20 minutes. Düsseldorf aussi est relativement proche et accessible facilement en transports en commun (sans changement en 30 minutes jusqu’à la vieille ville).
Pris isolément, c’est déjà tout à fait correct et râler est de la mauvaise foi.

Et maintenant le mais : je te donne absolument raison. La voie ferrée à côté n’est pas vraiment luxueuse. Mais je ne peux pas estimer combien de trafic elle supporte.

La piste cyclable vers le centre longe une route principale extrêmement fréquentée - et il est impossible de l’éviter même avec des détours importants.

hm… c’est injuste. Ratingen est quand même une ville. Montre-moi une ville où tu peux pédaler à travers des prairies vertes jusqu’au centre. D’autant plus qu’ici on parle des derniers 1,8 km jusqu’au cœur de la ville. Avec un peu de détour, je pourrais même te montrer un chemin où tu roulés à 80 % à travers des quartiers de maisons individuelles.

Mais peu importe.
Nous sommes d’accord que les prix étaient trop élevés. Interhomes pensait pouvoir presque tout faire payer. Cela donnait d’ailleurs aussi cette impression à l’époque. Mais ils ont trop serré la vis et ont ensuite eu la malchance de la remontée des taux.

Superbes aperçus, merci !

Et c’est là que nous arrivons à ton point : juste à côté se trouve le quartier des canaux. (Ce que je trouve très beau). Au cours de la dernière décennie, tout ce qui arrivait sur le marché a été racheté par des entreprises japonaises et chinoises. Elles y installent alors leurs expatriés pour quelques mois.

Ce phénomène m’était jusqu’alors inconnu malgré plusieurs années d’observation du marché. Même dans mon message précédent, je n’avais fait que supposer. Eh bien, qui l’aurait cru. J’aurais plutôt pensé que Huawei achèterait un immeuble résidentiel à Oberkassel ou Heerdt pour y loger ses expatriés.
Mais si c’est une maison individuelle, à leur place, j’achèterais aussi des constructions neuves. Les maisons sur les canaux sur le marché sont assez délabrées et ont un besoin extrême de rénovation. Ces messieurs (de sociétés asiatiques pas du tout spécialisées !) ont-ils la patience de rénover des maisons allemandes des années 70/80 de fond en comble ?

Et maintenant le mais : je te donne absolument raison. La ligne de chemin de fer à côté n’est pas vraiment de luxe. Mais je ne peux pas estimer le trafic qui y passe.

Pendant mes entretiens sur place, il n’y avait pas 5 minutes de calme. Les cheminots appellent cela, je crois, le « passage des trains en écartement régulé ». Même si on est prêt à s’y habituer – face au bruit (exorbitant) du rail, je pense vraiment qu’à l’achat, on doit déjà penser à la revente (loin dans le futur).

Nous sommes d’accord que les prix sont fixés trop haut. Interhomes pensait pouvoir quasi demander n’importe quel prix. Cela semblait être le cas à l’époque. Mais ils ont trop serré la vis et ont eu la malchance du retournement des taux.

Bon, mais que pourraient-ils raisonnablement en faire maintenant ? Rester simplement assis sur les terrains et ne rien faire (éventuellement pendant des années) ? N’y a-t-il pas une obligation de construire ?
À leur place, je vendrais les terrains à des particuliers. Car cela leur offrirait un véritable avantage unique – avec lequel ils pourraient probablement capter dans la région de Düsseldorf une volonté de payer bien plus élevée (de la part des quelques acheteurs ayant un capital propre important). Et cela sans aucun risque pour eux.

Nous sommes d'accord pour dire que les prix sont fixés trop haut. Interhomes pensait pouvoir demander presque n'importe quel prix. C'était aussi l'impression laissée à l'époque. Mais ils ont trop forcé la vis et ont ensuite eu de la malchance avec le retournement des taux d'intérêt.

Bonjour MoHouse, Avais-tu acheté à l'époque et es-tu également affecté par la faillite ?