Capital propio "heredado", ¿qué hacer, experiencias?

Aunque el proyecto concreto aquí no sea interesante para muchos, he sabido cosas picantes que podrían aplicarse a otros proyectos de construcción de promotores:

Googlea Ratingen Spiegelglasfabrik. Es una zona de nueva construcción en el centro de Ratingen. En mi opinión es demasiado caro. Ya llevan un tiempo sin vender todas las casas completamente. Me puedo imaginar que hay margen para negociar.

También lo miré, aunque en realidad está demasiado lejos para nosotros. No hay margen de negociación. Al principio me extrañó, pero luego lo entendí después de hablar con residentes que ya se habían mudado y con obreros:

1. Los descuentos anunciados hasta ahora no son reales. Los vecinos me contaron que también lo han observado, pero con las bajadas de precio se eliminaron varios servicios incluidos.

2. La razón por la que no se negocia la pude saber en la obra: la mayoría de las casas iniciadas (aprox. el 30% del barrio) ya están ocupadas o casi terminadas; la mayoría o todas están vendidas. No se empiezan a construir nuevas casas hasta que se venden. Actualmente no se vende con "elección libre del lugar", sino siempre construyendo "anexo" a casas ya vendidas. Es dudoso que el barrio se termine de construir.

Esta última información es muy interesante. Antes no había oído (ni aquí en el foro) que promotores de casas unifamiliares, tras adquirir el terreno, simplemente no construyen (aunque sigan siendo solventes).

Ah... gracias por la actualización. Muy interesante. Casualidad, mañana por la mañana estaré en Ratingen. Si tengo unos minutos, le echaré un vistazo. Entonces, parece que las "pocas casas aún disponibles" en la página web son siempre exactamente las que están programadas para ser construidas a continuación en la fila de casas adosadas. Porque ahí están indicados los números de parcela.

Solo me sorprende que en algunas casas hayan limitado por completo la selección de opciones de equipamiento. Pensé que ya tendrían un progreso avanzado en la construcción...

Justamente esta última información es muy interesante. Antes no me había llegado la noticia (ni aquí en el foro) de que los promotores de viviendas unifamiliares dejan de construir simplemente después de adquirir el terreno (aunque sigan siendo solventes).

Probablemente esto no sea raro desde que subieron los intereses. Para el promotor (por solvente que sea), la construcción seguramente se financia también con créditos. Interhomes seguro que no quiere asumir ese riesgo.

Simplemente tuvieron un poco de mala suerte. Junto con algo de exceso de confianza en el aumento de precios. La fase de comercialización comenzó en un momento en que el interés estaba bajo y las casas se vendían como pan caliente. Que aquí no haya sido así es significativo.

Probablemente Interhomes ahora demostrará mucha paciencia. La demanda volverá. Si los precios se mantienen estables, ya es un descuento debido a la inflación.

¡Genial que hayas encontrado y respondido tan rápido al hilo antiguo!

Por supuesto sé que solo unos pocos en el foro conocen esta zona nueva específica, por eso está invitado todo el mundo a reflejar los temas discutidos también en proyectos que conozcan ellos mismos.
En general, la fábrica de vidrio espejo me parece muy especial en varios aspectos. El proyectista elogia la ubicación al máximo y enfatiza lo raro que es que haya proyectos nuevos "tan centrales" – además en una ciudad donde por lo demás no hay NBG ni terrenos (esto último parece ser cierto). ¿Pero la ubicación? Quiero decir, el NBG limita DIRECTAMENTE con la vía ferroviaria de carga más transitada de lejos y ancho. Y está realmente MUY transitada. Todo lo que va hacia Róterdam pasa por ahí. Y a diferencia de las personas afectadas por el tren de carga en el valle del Rin, aquí ni siquiera hay transporte de pasajeros que compensara el ruido.
Luego sigue: Conexión de transporte público muy alabada (tranvía). Sí: en línea recta no está lejos – pero gracias a la vía del tren solo se llega allí pasando por varios semáforos con fases largas de peatones en rojo y un puente alargado – aprox. 1 km. A pie no se puede llegar a nada más allá de un supermercado y una escuela primaria. La ciclovía al centro pasa por una carretera principal extremadamente transitada – y no es posible rodearla sin dar vueltas considerables.

Luego a las casas: Los modelos ofrecidos en la configuración básica están tan reducidos que se paga un pastizal de seis cifras solo para obtener una distribución apta para familia y oficina en casa. Incluyendo costes adicionales y trabajos finales, rápidamente se llega a siete cifras. La mayoría de las casas ni siquiera pueden equiparse opcionalmente con garaje.

¿Más de 1 M€ por una casa fea, justo al lado de la vía de carga sin ventajas especiales de ubicación? ¿Quién compra eso?
Puede que a los ratingenses de pura cepa les guste la ubicación. Yo, como “extranjero”, no pude ver una enorme atracción.

También es interesante: el largo bloque ya terminado paralelo a las vías ya está completamente habitado. En el timbre hay un 90% de nombres indios y chinos. ¿Será posible que Huawei o alguna empresa IT de Düsseldorf haya comprado esas casas como viviendas de empresa? Eso explicaría de manera plausible por qué la comercialización allí fue más exitosa.

La fase de comercialización comenzó en una etapa en la que el interés aún era bajo y las casas se vendían como pan caliente. Que aquí no fuera así, es revelador.

No entiendo muy bien a qué te refieres con esto, pero suena sumamente interesante. ¿No se vendieron por las razones que mencioné arriba?

¡Genial que hayas encontrado el hilo viejo tan rápido y hayas respondido!

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Encuentro extremadamente interesante lo que escribes. Y realmente creo que algunos también encuentran interesante la situación en otras zonas de nueva construcción.

Lo veo como tú: los precios de las casas estaban demasiado altos. Aquí se apostó completamente por la ubicación macro. Está muy cerca del límite de la ciudad de Düsseldorf. Además, es uno de los pocos proyectos de nueva construcción en Ratingen.
Los habitantes de Ratingen son muy fieles a su tierra. Todos quieren vivir en Ratingen y tienen verdaderos problemas para tener que mudarse de su barrio original.
Además, están los habitantes de Düsseldorf y los empleados de las muchas empresas con sede en Ratingen.
Y aquí llegamos a tu punto: justo al lado está el barrio de canales. (Que me parece muy bonito). Durante la última década, todo lo que salió al mercado fue comprado por empresas japonesas y chinas. Allí alojan a sus expatriados por unos meses. Hasta que llegan los siguientes. A los vecinos no les gusta mucho porque apenas permite crear comunidades vecinales a largo plazo.

Muy interesante que ahora también estén comprando las casas de la fábrica de espejos...

Volviendo a la ubicación: no está tan mal. Supermercado, escuela primaria, jardines de infancia (estos últimos deberían construirse también en la zona nueva) a poca distancia a pie. También a pie el Lago Verde. El centro de la ciudad (realmente bonito) a 1,8 km de distancia.
Al aeropuerto se llega en unos 20 minutos con transporte público. En Düsseldorf también es bastante rápido y sencillo con transporte público (al casco antiguo en 30 minutos sin trasbordos).
Visto de forma aislada, todo está bastante bien y son quejas de alto nivel.

Y ahora el pero: te doy toda la razón. La vía del tren al lado no es precisamente de lujo. Pero no puedo determinar cuánto tráfico pasa por ahí.

El carril bici hacia el centro pasa por una carretera principal muy transitada, y no se puede evitar ni con desvíos considerables.

hm... eso no es justo. Ratingen es una ciudad. Muéstrame una ciudad donde puedas ir en bici por praderas verdes hasta el centro. Además estamos hablando de los últimos 1,8 km hasta el núcleo urbano. Con un pequeño desvío podría incluso mostrarte un camino donde el 80% sea por zonas de viviendas unifamiliares.

Pero no importa.
Estamos de acuerdo en que los precios estaban demasiado altos. Interhomes pensó que podía pedir casi cualquier precio. En ese momento también parecía así. Pero apretaron demasiado y luego tuvieron mala suerte con el cambio de los tipos de interés.

¡Grandes perspectivas, gracias!

Y aquí llegamos a tu punto: justo al lado está el barrio de los canales. (Lo cual me parece muy bonito). Allí, en la última década, todas las propiedades que salían al mercado fueron compradas por empresas japonesas y chinas. Luego meten a sus expatriados allí por unos meses.

Este fenómeno me era desconocido a pesar de años de observación del mercado. Incluso en mi comentario anterior solo había especulado. Vaya, quién lo diría. Habría pensado que Huawei compraría un bloque de viviendas en Oberkassel o Heerdt para alojar a sus expatriados.
Pero si ya es una casa unifamiliar, yo en su lugar también compraría construcciones nuevas. Las casas de los canales en el mercado están bastante desgastadas y necesitan una renovación extrema. ¿Tendrán los señores (profesionales ajenos al sector) de las empresas asiáticas la paciencia para realizar una renovación integral de una casa unifamiliar alemana de los años 70/80?

Y ahora el pero: te doy toda la razón. La vía del tren al lado no es precisamente de lujo. Pero no puedo evaluar cuánto tráfico hay.

Durante mis conversaciones allí no hubo ni 5 minutos de silencio. Creo que los ferroviarios llaman a eso "seguimiento de trenes con bloque de distancia". Incluso si uno está dispuesto a acostumbrarse, con el (exorbitante) ruido del tren, realmente pienso en la reventa (a décadas vista) al comprar algo nuevo.

Estamos de acuerdo en que los precios están demasiado altos. Interhomes pensó que podía pedir casi cualquier precio. En aquel entonces parecía que sí. Pero apretaron demasiado el tornillo y luego tuvieron mala suerte con el giro de tipos.

Bueno, ¿pero qué podrían hacer razonablemente ahora? ¿Simplemente quedarse con las parcelas y no hacer nada (posiblemente durante años)? ¿No existe obligación de construcción?
En su lugar vendería las parcelas a particulares. De ese modo tendrían una verdadera ventaja competitiva, con lo que probablemente podrían captar una significativa disposición a pagar (de los pocos interesados con capital propio) en la zona de Düsseldorf. Y todo ello sin riesgo propio.

Estamos de acuerdo en que los precios están demasiado altos. Interhomes pensaba que podía cobrar casi cualquier precio. En ese momento también parecía así. Pero apretaron demasiado el tornillo y luego tuvieron mala suerte con el cambio en los intereses.

Hola MoHouse, ¿compraste en ese entonces y también te afectó la insolvencia?