विरासत में मिला इक्विटी, क्या करें, अनुभव?

यहाँ भले ही यह विशिष्ट प्रोजेक्ट कई लोगों के लिए रोचक न हो, पर मैंने वहाँ ऐसी संवेदनशील बातें सुनी हैं, जो अन्य भवन निर्माण परियोजनाओं का प्रतिनिधित्व कर सकती हैं:

Google पर Ratingen Spiegelglasfabrik खोजो। यह Ratingen सिटी में एक नया निर्माण क्षेत्र है। मेरी राय में यह बहुत महंगा है। वे अब काफी समय से घर पूरी तरह से नहीं बेच पा रहे हैं। मुझे लगता है कि बातचीत की गुंजाइश हो सकती है।

मैंने इसे भी देखा, यद्यपि यह हमारे लिए वास्तव में बहुत दूर है। कोई बातचीत की गुंजाइश नहीं है। पहले मुझे यह आश्चर्यजनक लगा, बाद में यह समझ में आया जब मैंने पहले से वहां रहने वाले निवासियों और निर्माण कर्मचारियों से बात की:

1. अब तक दी गई छूटें असल में छूट नहीं हैं। पड़ोसियों ने बताया कि वे इसे भी देख रहे हैं - लेकिन कीमतें कम करने के साथ ही कई समावेशी सेवाओं को हटा दिया गया।

2. बातचीत न होने का कारण साइट पर पता चला: अधिकांश प्रारंभ किए गए घर (लगभग 30% क्षेत्रफल के) पहले ही बसे हुए हैं या निर्माण के अंतिम चरण में हैं - इनका अधिकांश भाग या पूरा बेच दिया गया है। नए घर तभी बनाये जाते हैं जब वे बिक जाएं। वर्तमान में बिक्री "खुली जगह की पसंद" के साथ नहीं होती, बल्कि हमेशा ऐसे बिकती है कि पहले से बेचे गए घरों के साथ जुड़ाव होता है। यह संदेहास्पद है कि यह क्षेत्र पूरी तरह से बन भी पायेगा या नहीं।

खासकर यह आखिरी जानकारी बहुत दिलचस्प है। इससे पहले मुझे (यहाँ फोरम में भी) पता नहीं चला था कि एकल परिवार के घरों के बिल्डर जमीन खरीदने के बाद बस निर्माण नहीं करते (हालांकि उनकी वित्तीय स्थिति ठीक होती है)।

आह... अपडेट के लिए धन्यवाद।
बहुत दिलचस्प। संयोग से मैं कल सुबह रेटिंगेन में हूँ। अगर मेरे पास कुछ मिनट हों तो मैं इसे देखूंगा।
तो लगता है कि वेबसाइट पर "कुछ ही उपलब्ध" घर हमेशा वही होते हैं, जो अगली बार Reihenhaus के निर्माण के लिए निर्धारित हैं। वहाँ ज़मीन की संख्या दी हुई है।

मुझे बस यह आश्चर्य होता है कि कुछ घरों के लिए उन्होंने Ausstattung विकल्पों को क्यों सीमित कर दिया है। मैंने सोचा था कि वे पहले से ही निर्माण में काफी आगे होंगे...

अभी की जानकारी बहुत दिलचस्प है। पहले मुझे (यहाँ फ़ोरम में भी) यह सुनने को नहीं मिला था कि Einfamilienhaus-Bauträger ज़मीन खरीदने के बाद भी बिलकुल नहीं बनाते (भले ही वे अभी भी solvent हों)।

यह शायद ब्याज दरों में वृद्धि के बाद आम हो गया है। Bauträger (चाहे वे जितने भी solvent हों) निर्माण ज़रूर ऋण पर करते हैं।
Interhomes निश्चित रूप से यह जोखिम लेना नहीं चाहता।

वे थोड़ा अपशकुन में आए हैं। साथ ही कीमतों के बढ़ने की उम्मीद में उन्होंने थोड़ी हिम्मत भी दिखाई।
सप्लाई की अवधि उस दौर में शुरू हुई, जब ब्याज दर कम था और घर तुरंत बिक जाते थे। वहाँ ऐसा न होना बात बताता है।

शायद Interhomes अब लंबे समय तक धैर्य दिखाएगा। मांग वापस आएगी। अगर कीमतें स्थिर रहती हैं, तो यह मुद्रास्फीति की वजह से पहले से ही एक छूट है।

कूल, कि तुमने पुरानी थ्रेड इतनी जल्दी खोज ली और जवाब दिया!

मुझे पता है कि फ़ोरम में बहुत कम लोग इस खास नए निर्माण क्षेत्र को जानते हैं, इसलिए सभी को आमंत्रित किया जाता है कि वे चर्चा किए गए विषयों को उन परियोजनाओं से भी संबंधित करें जिन्हें वे खुद जानते हैं।
सामान्य तौर पर, मुझे लगता है कि स्पीगलग्लास फैक्ट्री कई मामलों में बहुत खास है। परियोजना सलाहकार इसकी लोकेशन की बहुत प्रशंसा करता है और जोर देता है कि "इतने केंद्रित" नए निर्माण परियोजना कितनी दुर्लभ होती हैं - खासकर एक ऐसी शहर में जहाँ अन्यथा न तो नया निर्माण क्षेत्र है और न ही ज़मीन उपलब्ध है (यह आखिरी बात शायद सही है)। लेकिन लोकेशन? मेरा मतलब है, नया निर्माण क्षेत्र सीधे तौर पर सबसे अधिक यातायात वाली मालगाड़ी लाइन से लगा हुआ है जो दूर-दूर तक फैली हुई है। और यह वाकई में अत्यंत व्यस्त है। रॉटरडैम की ओर सारी यातायात वहीं से होकर जाती है। और राइन वैली के मालगाड़ी-शिकायती लोगों के विपरीत, यहाँ यातायात के लिए कोई यात्री ट्रेन भी नहीं है, जो शोर के लिए मुआवजा दे सके।
फिर बात आगे बढ़ती है: अत्यधिक प्रशंसित सार्वजनिक परिवहन कनेक्शन (ट्राम)। हाँ: प्रत्यक्ष दूरी में यह ज्यादा दूर नहीं है - लेकिन रेलवे ट्रैक के कारण वहाँ पहुँचने के लिए कई ट्रैफिक लाइट्स को पार करना पड़ता है जिनमें लंबी पैदल यात्री लाल बत्तियाँ होती हैं और एक लंबा पुल है - लगभग 1 किमी। एक सुपरमार्केट और एक प्राथमिक विद्यालय के अलावा पैदल चलकर वहां कुछ भी उपलब्ध नहीं है। शहर के केंद्र की ओर साइकिल पथ एक अत्यंत व्यस्त मुख्य सड़क के साथ चलता है - और बड़े चक्कर लगाकर भी इसे टाला नहीं जा सकता।

अब घरों की बात करें: उपलब्ध मॉडल बुनियादी सेटअप में इतने कम सुविधायुक्त हैं कि केवल एक परिवार और होम ऑफिस के अनुकूल फ्लोर प्लान पाने के लिए भारी छः अंकों की अतिरिक्त लागत लगती है। सहायक लागत और अंतिम कामों सहित आप जल्दी से सात अंकों में पहुँच जाते हैं। अधिकतर घरों में गैरेज भी वैकल्पिक रूप से उपलब्ध नहीं है।

1 मिलियन यूरो से ज्यादा एक बदसूरत घर के लिए, सीधे मालगाड़ी लाइन के पास बिना कोई खास लोकेशन फायदा - यह कौन खरीदेगा??
हो सकता है, कि कड़क रेटिंगर लोग इस लोकेशन को पसंद करें। मैं एक "अजनबी" के रूप में इसकी बड़ी आकर्षकता को समझ नहीं पाया।

रुचिकर यह भी है: रेल लाइनों के समानांतर पहले से बना लंबा ब्लॉक पहले से ही पूरी तरह से निवासित है। वहाँ 90% नाम इंडियन और चाइनीज हैं। क्या यह संभव है कि हुआवेई या डसेलडोर्फ की कोई आईटी कंपनी ने ये घर अपने कारखाना कर्मचारी आवास के रूप में खरीदे हों? यह सहज रूप से समझा सकता है कि वहाँ मार्केटिंग ज्यादा सफल क्यों रही।

विपणन चरण उस समय शुरू हुआ था जब ब्याज दरें अभी भी कम थीं और घरों को विक्रेताओं से छीन लिया जा रहा था। वहाँ ऐसा न होना काफी संकेतात्मक है।

मुझे ठीक से समझ नहीं आया कि तुम इससे क्या कहना चाहते हो, लेकिन यह बेहद रोचक लगता है। घर उनके हाथों से क्यों नहीं छने? क्या यह ऊपर मेरी बताई वजहें हैं?

कूल, कि तुमने पुराना थ्रेड इतना जल्दी ढूंढ लिया और जवाब भी दिया!

ईमेल सूचनाएं वहां चमत्कार करती हैं :)

मुझे जो तुम लिख रहे हो वो बेहद दिलचस्प लगता है। और मुझे सचमुच लगता है कि कुछ लोग अन्य नए आवासीय इलाकों की स्थिति को भी दिलचस्प पाएंगे।

मैं तुम्हारी तरह ही सोचता हूँ: घरों की कीमतें बहुत ज्यादा तय की गई थीं। यहां पूरी तरह से मैक्रो-लोकेशन पर भरोसा किया गया था। यह ड्यूसलडॉर्फ शहर की सीमा के बहुत करीब है। इसके अलावा, रैटिंगेन में यह एक बेहद कम नए निर्माण परियोजनाओं में से एक है।
रैटिंगेन वाले अपने घर से बहुत जुड़े हुए हैं। वे सब बहुत पसंद करते हैं कि वे रैटिंगेन में ही रहें और अपने मूल क्षेत्र को छोड़कर जाना उनके लिए वाकई मुश्किल होता है।
इसके अलावा वहां ड्यूसलडॉर्फ के लोग और रैटिंगेन में स्थित कई कंपनियों के कर्मचारी भी हैं।
और इससे ही तुम्हारा बिंदु आता है: ठीक बगल में ग्राच्टेनवियरटेल है। (जो मुझे बहुत सुंदर लगता है)। पिछले दशक में वहाँ बाजार में आने वाली सभी संपत्तियां जापानी और चीनी कंपनियों ने खरीद लीं। वे वहां कुछ महीनों के लिए अपने एक्सपैट्स को रखते हैं। जब नए आते हैं तब वे जा जाते हैं। स्थानीय लोग इसे ज्यादा पसंद नहीं करते क्योंकि इससे लंबे समय तक चलने वाली पड़ोसी समुदाय बनाना मुश्किल होता है।

यह बहुत दिलचस्प है कि अब वे स्पीगलग्लासफैब्रिक के पास भी घर खरीद रहे हैं...

स्थान की बात करें तो यह इतना बुरा नहीं है। सुपरमार्केट, प्राइमरी स्कूल, किंडरगार्टन (अंतिम तो नए निर्माण क्षेत्र में ही बनने चाहिए) पैदल दूरी पर हैं। साथ ही पैदल दूरी पर हरा झील (ग्रीने ज़े) है। (वाकई सुंदर) शहर का केंद्र 1.8 किमी दूर है।
हवाई अड्डे तक सार्वजनिक परिवहन से करीब 20 मिनट लगते हैं। ड्यूसलडॉर्फ भी सार्वजनिक वाहनों से जल्दी और सरलता से पहुंचा जा सकता है (बिना बदलें, पुराने शहर तक 30 मिनट)।
इसे अलग करके देखें तो सब कुछ ठीक ही है और शिकायतें ऊँचे स्तर की हैं।

और अब लेकिन: मैं तुम्हारी पूरी बात मानता हूँ। बगल वाली रेलवे लाइन बिल्कुल लक्ज़री नहीं है। पर मैं यह आकलन नहीं कर सकता कि वहां कितनी ट्रैफिक गुजरती है।

साइकिल मार्ग केंद्र की ओर एक बेहद व्यस्त मुख्य सड़क के साथ चलता है - और इसे कई बड़े रास्ते लगाकर भी नहीं टाला जा सकता।

ह्म्म... यह अनुचित है। रैटिंगेन आखिर एक शहर है। मुझे एक ऐसा शहर दिखाओ जहाँ तुम साइकिल से हरे-भरे मैदानों से होते हुए शहर के केंद्र तक जाओ। खासकर हम यहाँ आखिरी 1.8 किमी की बात कर रहे हैं। थोड़े लंबे रास्ते से मैं तुम्हें एक रास्ता भी दिखा सकता हूँ जहाँ तुम 80% अकेले परिवार वाले घरों वाले इलाके से गुजरते हो।

पर कोई बात नहीं।
हम इस बात पर सहमत हैं कि कीमतें बहुत ज्यादा तय की गई हैं। इंटरहोम्स सोचते थे कि वे लगभग हर कीमत मांग सकते हैं। उस समय ऐसा लग भी रहा था। लेकिन उन्होंने जुड़ी हुई क screw को ज़ोर से कस दिया और फिर ब्याज दरों में बदलाव के कारण उन्हें नुकसान उठाना पड़ा।

थोड़े शानदार अंतर्दृष्टि, धन्यवाद!

और यहाँ हम तुम्हारे बिंदु पर आ जाते हैं: ठीक बगल में है ग्राच्टेनविएर्टेल। (जो मुझे बहुत सुंदर लगता है)। वहां पिछले दशक में बाजार में आई हर चीज़ को जापानी और चीनी कंपनियों ने खरीद लिया था। वे वहां कुछ महीनों के लिए अपने एक्सपैट्स को रखते हैं।

यह घटना मुझे कई वर्षों की बाजार अवलोकन के बावजूद भी अज्ञात थी। मैंने अपने ऊपर दिए गए लेख में केवल अनुमान लगाया था। वाह, क्या बात है। मैं तो सोचता था कि हुवावे ऊबरकासेल या हीर्ड्ट में कोई आवासीय ब्लॉक खरीदेंगे, जहाँ वे अपने एक्सपैट्स को रख सकें।
लेकिन अगर एकल परिवार के लिए घर ही लेना है, तो मैं उनकी जगह नए निर्माण वाले घर खरीदता। बाजार में ग्राच्टेन के पुराने घर काफी जर्जर और अत्यंत मरम्मत-योग्य हैं। क्या वे (अक्षेत्रीय) एशियाई कंपनियों के लोग जर्मन 70/80 के दशक के एकल परिवार के घरों की पूरी मरम्मत करने का समय निकालेंगे?

और अब लेकिन: मैं तुम्हारी पूरी तरह सहमति देता हूँ। पास वाली रेलवे लाइन एकदम शानदार नहीं है। लेकिन मैं अंदाज़ा नहीं लगा सकता कि वहां कितना यातायात होता है।

मेरी वहां की बातचीत के दौरान 5 मिनट की भी शांति नहीं थी। रेलवे कर्मचारी इसे, मुझे लगता है, "ब्लॉक दूरी में ट्रेन का क्रम" कहते हैं। यदि कोई इसके आदत डालने को तैयार भी हो - (अत्यधिक) रेलवे शोर होने पर मैं सचमुच नए घर की खरीद के समय (दशकों बाद के) पुनर्विक्रय के बारे में सोचता हूँ।

हम सहमत हैं कि कीमतें बहुत अधिक निर्धारित की गई हैं। इंटरहोम्स सोचता था कि वे लगभग किसी भी कीमत की मांग कर सकते हैं। उस समय ऐसा ही लगता था। लेकिन उन्होंने स्क्रू बहुत कस दिया और फिर ब्याज दर के बदलाव के साथ उनका भाग्य खराब हुआ।

लेकिन वे अब इसका बुद्धिमानी से क्या कर सकते हैं? बस ज़मीन पर बैठे रहना और (शायद वर्षों तक) कुछ न करना? क्या कोई निर्माण अनिवार्यता नहीं है?
उनकी जगह मैं ज़मीनें निजी लोगों को बेचता। इससे उनकी एक असली विशेषता होती - जिससे वे डसेलडॉर्फ क्षेत्र में संभवतः कई उच्च-पूंजी वाले इच्छुकों से बड़ी भुगतान क्षमता जुटा सकते थे। और वह भी बिना अपने जोखिम के।

हम इस बात पर सहमत हैं कि कीमतें बहुत अधिक रखी गई हैं। Interhomes सोचता था कि वे लगभग हर कीमत वसूल सकते हैं। तब ऐसा ही लग रहा था। लेकिन उन्होंने बहुत ज्यादा दाम बढ़ा दिए और फिर ब्याज दर की वापसी से उन्हें नुकसान हुआ।

हैलो MoHouse, क्या आप उस समय खरीदे थे और क्या आप दिवालियापन से प्रभावित हुए हैं?