¿Cómo determinar correctamente el monto del préstamo cuando hay mucha aportación propia?

Hola,

¡En principio, siempre el principal problema es cómo definís el EL!

¿El banco debería financiar el material y el alquiler de equipos y la mano de obra sería entonces EL?

¿Es decir, amigos y conocidos trabajan gratis?

De lo contrario, si hay un arquitecto, él puede presupuestar mejor los oficios y presentarlo abiertamente al banco.

Y aquí comienza también el problema fundamental del banco. Quiere financiar una casa terminada en buenas condiciones técnicas y no la más barata. Si se presenta una proporción de EL poco saludable, seguramente será rechazado.

¿Y cómo están sus finanzas de otra manera?

... ¿alguna vez has ido a un banco o a tu banco y has hablado de eso?

Aunque ya fuimos a nuestro banco habitual hace 1-2 meses, en ese momento todavía con el plan de construir llave en mano y eso (financieramente) no sería un problema.

Solo conozco que los bancos aceptan un porcentaje fijo como trabajo propio.

Así es como yo lo conozco hasta ahora por leer. Por eso mi pregunta para vosotros, ¿cómo lo habéis manejado? Si seguimos el comentario de , todos los oficios realizados por amigos y conocidos no serían trabajo propio:

Vuestros amigos difícilmente lo harán gratis, así que es normal calcularlo y no considerarlo trabajo propio.

También creo que no lo harán completamente gratis. Aquí hay que tener cuidado de que no se convierta en una empresa de viernes y trabajo en negro. Otros que estén en línea directa de parentesco (padres, hermanos) probablemente no.
Pero me interesaría mucho saber cómo paso ahora del precio de adjudicación al precio de trabajo propio. Es decir, si la obra en bruto cuesta por ejemplo 70.000 € al ser adjudicada, ¿cuánto me saldría entonces?

El trabajo propio real se puede mostrar simplemente en una tabla Excel; si es realista normalmente se acepta.
Hace poco uno aquí quiso declarar 120.000 € de trabajo propio al banco y se sorprendió de que no lo aceptaron... pero realmente no debería sorprenderse.

Son buenos consejos, muchas gracias. Así podríamos presentar nuestro trabajo propio (en sentido clásico) al banco (pintura, suelos, aislamiento de techos inclinados, etc.). Realísticamente eso no superaría los 20.000 €. El resto de trabajos entonces no serían trabajo propio (ya que no los hacemos nosotros), pero sí serían más baratos que si se adjudicaran.

Además pediría a los amigos un desglose de costos. Es decir, material necesario, horas de ayuda, herramientas necesarias (compra o alquiler).

¿Sería entonces el procedimiento general así?
- El arquitecto hace los planos y una descripción detallada del servicio
- Marcamos los oficios que queremos asumir "nosotros mismos"
- Para estas partidas escribimos (en acuerdo con nuestros conocidos) los costes de material, alquiler de herramientas, aportación propia
- Para los oficios restantes, que se van a adjudicar, el arquitecto estima los costes
- Con el plan de ejecución y la suma total vamos al banco

Básicamente sí. Solo que no se debe cometer el error de sobreestimar la disposición de ayuda de la familia y los amigos. Un padre jubilado seguramente estará encantado de echar una mano en cualquier rato libre. Un amigo con familia participa un fin de semana, tal vez otro más, pero luego ya es suficiente. Un oficio completo como la albañilería realizado por un buen amigo lo valoraría con los costos normales y descontaría una ventaja de precio por amistad, que seguro no será ni podrá ser mayor al 10-15%.

no olvides el alquiler de la grúa torre

¡Un punto muy válido, muchas gracias! Este tipo de indicaciones también deberían venir de nuestros conocidos (para su respectiva especialidad) o también del arquitecto, si se olvida algo más importante, ¿o el arquitecto no está tan involucrado en esos detalles?

¿El banco debe financiar el material y el alquiler de equipos y la mano de obra sería entonces EL?

¿Hay que desglosar tan detalladamente al banco para qué costos se usa o no el préstamo? Pero de lo contrario, probablemente sea así, sí.

Y ahí empieza el problema básico del banco. Quiere financiar una casa terminada en buen estado técnico y no la más barata. Si se presenta con una proporción poco saludable de EL, seguramente será rechazada.

Por eso me pareció buena la propuesta de arriba de reducir la definición de EL a los oficios que nosotros podemos hacer (pintura, etc.). Los demás trabajos pueden hacerlos nuestros conocidos como profesionales, ya que también lo hacen por trabajo.

¿Cómo están sus finanzas por lo demás?

Básicamente, esa es la información principal:
- Ingresos: 6.000€
- Gastos regulares: aprox. 2000€ (sin alquiler)
- Capital propio actualmente 100.000€ en saldo bancario (hasta inicio de construcción previsiblemente: 130.000€)
- No hay valores mobiliarios ni similares.
- No hay deudas, ni pensiones alimenticias ni similares.
- Terreno: 50.000€ se pagarán con capital propio
- Alquiler actual 900€ con gastos incluidos

Un punto muy válido, ¡muchas gracias! Las indicaciones de este tipo deberían venir también de nuestros conocidos (para su respectivo oficio) o del arquitecto, si se ha olvidado algo importante, ¿o el arquitecto no está tan metido en los detalles?

¿Hay que desglosar así de detalladamente ante el banco para qué costes se usa / no se usa el préstamo?

Por eso me pareció bien la propuesta de arriba de reducir la definición de EL a los oficios que podemos hacer nosotros (pintores, etc.). Las demás partes que las hagan los profesionales, los que lo hacen de forma profesional.

En esencia, arriba ya están los datos principales: - Ingresos: 6.000€ - Capital propio actualmente 100.000€ en cuenta bancaria (hasta el inicio de la construcción probablemente: 130.000€) - No hay valores u otros similares. - Sin deudas, sin manutención ni similares. - Terreno: 50.000€ se pagará con capital propio - Alquiler actual 900€ con todo incluido

Hola,

se paga según el avance de la obra y presentación de facturas (caso estándar). También puedes pedir que te paguen 10-20k de forma global, pero luego tienes que justificar el uso.

Todavía no sé cuál es la idea detrás. ¿Queréis ahorrar costes? ¿Y qué tan realista es hacer esos oficios en EL? Al fin y al cabo, tenéis un ingreso sólido y capital propio para, si es necesario, financiar adicionalmente.

se paga según el avance de la construcción y presentación de facturas (caso estándar). También puedes recibir un pago forfait de 10-20k, pero entonces tienes que justificar el uso posteriormente.

Oh, eso no lo tenía tan claro. En ese caso, el comprobante requerido probablemente sería el material y el alquiler de maquinaria (ambos con factura).

Todavía no sé qué idea hay detrás. ¿Queréis ahorrar costes? ¿Y qué tan realista es hacer estos oficios en EL?

Oh, en el post inicial falta totalmente la motivación. Perdón por eso. Tenemos la siguiente preocupación: calculamos mal los costes de antemano y luego o bien a) tenemos muy poco préstamo y tenemos que financiar adicionalmente a un alto coste o b) tenemos demasiado préstamo y pagamos intereses y comisiones de disposición por dinero que en realidad no necesitamos. El objetivo principal del trabajo propio es, por un lado, ahorrar costes (quién lo hubiera pensado). El asesor bancario nos dijo en la primera cita un precio total de 450 - 500 mil € (1,5 plantas, sótano, garaje doble, KFW55) para una casa en el pueblo, donde en mi opinión se debe esperar una pérdida significativa de valor al vender (la venta hoy no está activamente planificada). Y eso significaría, a pesar del capital propio, un plazo de préstamo fácilmente superior a 30-40 años. El otro punto (y casi más importante): quiero mantener cierta flexibilidad en la ejecución durante la construcción y dejar que los oficios los realicen personas de las que sé que dominan el oficio (desde hace años) y que no hagan chapuzas. Espero que esto no se desvíe hacia discusiones fundamentales en este punto.