Construction de maison en banlieue de Munich ? Dans quoi devons-nous investir ?

Je me suis inscrit aujourd'hui.... et oui, nous voulons participer à cette folie éhontée... nous avons d’ailleurs un terrain constructible en vue à Gilching. Super chance à 1133€/m². Nous signerons la réservation jeudi. Espérons que tout ira bien. L'achat n'est en effet officiel qu'auprès du notaire.... nous prévoyons un total d'environ 900 000 pour une maison jumelée. C’est pervers!!!!
Nous avons beaucoup cherché à Eichenau et Gröbenzell. Mais les arbres y sont sacrés et le bureau d’urbanisme interdit souvent l’abattage. C’est pourquoi une maison jumelée n’a jamais été réalisable...

Je vous serre les pouces. Il y a malheureusement eu beaucoup d’histoires récemment à Munich, où le vendeur ne venait pas au rendez-vous chez le notaire parce qu’il avait changé d’avis,...
Ce que je ne comprends pas : tout le monde se plaint que c’est beaucoup trop cher ici, et pourtant on participe ? Pour 900 000 €, on peut louer sans soucis pendant assez longtemps — pourquoi faut-il absolument avoir sa propre maison ?
Munich est tout simplement une ville en croissance, qui n’a plus d’espaces pour des constructions individuelles. Comment pourrait-il en être autrement ? Plus il y a de gens qui viennent s’installer ici, plus il faut construire vers le haut. Nous ne pouvons pas non plus transformer toutes les zones vertes restantes en terrains constructibles, sinon Munich ne serait plus vivable non plus. Cela signifie qu’il n’y a pas d’offre sur le marché et que les derniers petits morceaux de terrains constructibles sont un pur luxe,....

Avec 900 k€, on peut vivre en location sans souci pendant assez longtemps - pourquoi faut-il alors absolument une maison à soi ?

C’est aussi un argument amusant. Plus une maison est chère, moins cela a de sens ? Nous sommes aussi à près de 900 k, mais pas en Bavière, et je ne me suis jamais demandé combien de temps je pourrais payer un loyer avec cette somme.

C’est aussi un argument amusant. Plus une maison est chère, moins c’est judicieux ? Nous aussi, nous sommes proches de 900k mais pas en Bavière, et je ne me suis jamais demandé combien de temps je pourrais payer un loyer.

Je n’ai jamais parlé de « judicieux », mais pourquoi il faut que ce soit une maison individuelle - cette question, le demandeur peut y répondre lui-même. S’il/elle dit : Parce que nous ne serons heureux qu’en maison individuelle, alors je l’accepte.
Cher Steffen, tu peux te permettre de dépenser 900 k€. D’autres doivent travailler longtemps et dur pour cela,... C’est pourquoi je pose la question : louer une maison à ces prix ne serait-il pas une alternative acceptable ?
Je ne sais pas combien coûtent les maisons en location à Gilching. Chez nous, le loyer est d’environ 2000 € par mois. Cela fait 960 000 € sur 40 ans. Il vaut donc presque la peine d’investir 900 k€ dans une maison individuelle,...

Je n'ai rien écrit à propos de ce qui est "raisonnable", mais pourquoi il faut une maison à soi - cette question, le/la TE peut y répondre lui/elle-même. S'il/elle dit : Parce que nous ne serons heureux qu'en maison individuelle, alors j'accepte cela.
Cher Steffen, tu peux te permettre de dépenser 900 k€. D'autres doivent travailler longtemps et beaucoup pour cela,... C'est pourquoi je pose la question : est-ce que louer une maison à ces prix ne serait pas une alternative acceptable ?
Je ne sais pas combien coûtent les maisons à Gilching en location. Chez nous, le loyer est d'environ 2000 € par mois. Cela fait 960 000 € sur 40 ans. Alors cela vaut presque la peine d'investir les 900 k€ dans la maison individuelle,...

Je trouvais juste que ça sonnait un peu étrange. En principe, je suis aussi un adepte de la "location".

Un ancien collègue de travail et ami, qui avait déjà vécu à Munich auparavant mais sans y travailler, a changé de métier et travaille maintenant de façon permanente à Munich, gagnant ainsi 50 % de plus. D’un loyer à M-Perlach, il est passé à un appartement en copropriété dans une banlieue munichoise, pour des raisons de coût. Pourtant, presque un demi-million pour 80 m².

Malgré toute la qualité de vie que Munich offre, je ne voudrais pas échanger. Je me demande aussi toujours qui peut/voulrait se permettre de vivre à Munich. Construire ne reste possible que si un terrain ou beaucoup d’argent est disponible dans la famille depuis des générations ; en tant que personne seule, il est presque impossible de gagner cela dans une vie professionnelle « normale ».

Salut,

Je ne sais pas combien coûtent les maisons à Gilching en location. Chez nous, le prix du loyer est d'environ 2000 € par mois. Sur 40 ans, cela fait 960 000 €. Dans ce cas, cela vaut presque la peine d’investir les 900 k€ dans sa propre maison,...

Non, ça ne vaut pas le coup, surtout pas dans les zones à prix élevés. Surtout dans des régions comme Munich, louer est bien moins cher qu’acheter, parce que les loyers sont très bas comparés aux prix d’achat.

Exemple de calcul :
Le loyer serait d’environ 24 k€ par an. Grosso modo, il faut compter 20-30 % du loyer comme réserve pour l’entretien, le « véritable loyer net = revenu du propriétaire » est donc d’environ 18 k€ (à 25 %). Et il doit encore payer des impôts dessus, etc. Cela donne un rendement pour le propriétaire d’environ 1 %. Sur un compte d’épargne à vue, on gagnerait presque plus...

Autrement dit, pour de telles maisons, le loyer devrait en fait être d’au moins 4 k€/mois.

Si tu achètes la maison, ça donne ceci :
tu dois financer les 900 k€ en totalité, pour cela tu devras probablement payer au moins 1,5 %, sans doute plus. Cela fait 13,5 k€ d’intérêts par an, sans aucune amortissement du capital. Plus une réserve pour l’entretien d’environ 6 k€ comme pour le loyer. Tu arrives donc à environ 20 k€ sans avoir remboursé un centime. Autrement dit, si tu as la même « charge totale » que le loyer, tu ne rembourseras qu’environ 4 k€ par an. Ce serait une durée de remboursement qui dépasserait ta vie, celle de tes enfants et petits-enfants…

Et si tu as les 900 k€ sur un compte et que tu achètes la maison comptant, tu es financièrement ton propre propriétaire avec un rendement inférieur à 1 %. Tu gagnerais nettement plus avec quelques actions du DAX...

Bref, acheter ne vaut pas vraiment le coup, c’est plus une question de ressenti et surtout un pari sur l’avenir. Un vrai rendement, tu ne le fais que si toi ou tes enfants pouvez revendre la maison dans 20-30-40 ans à plusieurs fois le prix d’achat. Et ce sera sans doute difficile dans beaucoup de régions. Ça marchera dans les centres urbains, mais celui qui construit dans un trou paumé doit être conscient du risque que la maison puisse devenir une perte totale plus tard.

Bien à toi,


Andreas