Si ! C’est exactement le cas lorsque deux moitiés sont souterraines à 100 % et deux moitiés sont complètement hors sol, avec une hauteur d’étage standard. Bien sûr, cela dépend aussi du Land fédéral, du point de mesure et de la hauteur réelle de l’étage en dénivelé. Mais en général, chez tes voisins tu as décrit un sous-sol typique avec une moyenne de 140 cm, qui avec tes données et hypothèses générales n’est pas un étage complet. C’est cependant différent de laisser apparaître en moyenne plus des 2/3 ou 3/4 chez toi. On peut le calculer et il est évident qu’on ne peut pas le voir à l’œil nu.
Maintenant, en citant, tu as coupé la deuxième partie concernant les côtés est et ouest : un seul côté est complètement souterrain. 2 sont complètement hors sol et 1 est à moitié hors et à moitié sous terre. Ainsi, avec une hauteur d’étage normale, on n’obtient pas une moyenne de 140 cm.
Non. Sinon, ils autoriseraient un immeuble de 3 étages. Un étage en dénivelé sera très probablement celui qui peut apparaître en moyenne sur 140 cm. Personnellement, je doute même que des pièces à vivre soient autorisées dans l’étage en dénivelé ! Mais on ne veut pas envisager le pire maintenant.
Les voisins ont en tout cas des pièces à vivre (et parfois même un appartement annexe) dans l’étage en dénivelé. Je serais étonné s’ils faisaient tous cela illégalement.
Non, cela se calcule. Ce n’est pas parfois comme ça et parfois autrement. Un étage complet est soumis à une définition ferme (dépendant du règlement d’urbanisme régional). Les combles ne sont pas mentionnés car seuls les étages complets sont pris en compte. En conséquence, il FAUT construire la toiture de manière à ce qu’elle ne constitue pas un étage complet. Ou alors, dans le plan d’urbanisme, il est indiqué par exemple 2 étages plus combles. Mais même là, ils ne doivent pas constituer un étage complet selon le calcul.
Et c’est très probablement la même chose avec l’étage en dénivelé : 2 étages plus un étage en dénivelé, qui ne doit pas être un étage complet.
Ce que je voulais dire : dans beaucoup de plans d’urbanisme que j’ai consultés ces derniers mois et années lors de la recherche de terrain, il était souvent permis de construire la toiture de manière à ce qu’elle soit juridiquement un étage complet. Pourtant, le plan d’urbanisme indiquait presque toujours II+combles ou I+combles. Parfois il était indiqué séparément quelque part « les combles peuvent être des étages complets », mais pas toujours.
Ainsi, tous les étages juridiquement considérés comme complets ne sont pas nécessairement comptabilisés dans le nombre total d’étages complets dans le plan d’urbanisme.
Une cave peut être juridiquement un étage complet. C’est vrai. Juridiquement, il n’existe pas d’étage en dénivelé.
Exact, et c’est pour ça qu’un étage en dénivelé ne peut pas être un étage complet ?
Une hauteur de mur indiquée de par exemple 9,30 ne signifie pas qu’on a le droit à 3 étages ou qu’on peut voir 9,30 m de mur. Tu peux construire dans la pente. Tu peux aussi construire un étage en dénivelé. Seulement, avec une très forte probabilité, il ne sera pas autorisé à être un étage complet.
Tu interprètes les choses comme tu veux.
Mets donc le plan d’urbanisme ici.
Et regarde ici :
https://www.hausbau-forum.de/threads/bebauungsplan-vom-architekt-nicht-eingehalten-konsequenz.33978/
Et ici à l’exemple de Pfaffenhofen, ce qu’ils entendent par 2 étages + étage en dénivelé. On y voit très bien ce qu’un terrain en pente doit ou peut faire, à savoir ne dépasser que partiellement (la moitié/en moyenne 140 cm).
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Alors je pose une question un peu provocatrice : puis-je vraiment construire un étage en dénivelé de telle sorte qu’il ne soit pas un étage complet ?
La hauteur sous plafond est donnée dans le plan d’urbanisme. Je ne peux donc pas descendre plus bas dans le sol avec l’étage en dénivelé. Le plan d’urbanisme ne prévoit pas de remblai, mais représente le terrain naturel. Une remblai jusqu’à 2 m est autorisée.
La définition d’étage complet ici en Bavière est : les caves sont comptées comme étage complet si le dessous de plafond est en moyenne au moins 1,20 m au-dessus de la surface naturelle ou définie du terrain.
Cela signifie que pour que l’étage en dénivelé ne soit pas un étage complet sur un terrain naturel, je devrais construire une cave rampante (créchée) avec une hauteur libre maxi d’environ 1,6 m - 1,7 m.
Avec une « hauteur debout » dans l’étage en dénivelé, la seule possibilité de ne pas en faire un étage complet serait de remblayer le terrain. Si cela compte aussi comme « surface définie du terrain » ?
Et même la remblai possible est limitée par le plan d’urbanisme. Avec un remblai maximal de 2 m, la majeure partie du côté sud serait souterraine. Mais à cause des règles concernant les distances aux limites et les pentes, les premiers 4-5 m près de la limite ne le seraient pas.
Je ne peux pas remblayer le côté nord, sinon je n’aurais plus accès à mon garage et à l’entrée. De plus, ce serait (en plus du garage, de l’entrée et de l’allée) à nouveau très limité par la distance imposée aux limites pour les pentes et l’angle de pente. À l’est, je ne peux pas remblayer car il y a une construction obligatoire limite, la hauteur du terrain y est définie par le terrain voisin. À l’ouest, il me faut une pente de la hauteur au sud à la hauteur au nord. Si je calcule grossièrement, la hauteur libre de la pièce dans l’étage en dénivelé ne doit pas dépasser 2,1 m - 2,2 m, sinon l’étage en dénivelé serait de nouveau un étage complet. De plus, les remblais seraient alors plus élevés que le terrain à la limite. J’aurais une butte de terre sur le terrain dans laquelle se trouve mon étage en dénivelé.
Pour les terrains déjà bâtis, ce ne serait pas différent, mais là personne n’a une hauteur de pièce visiblement plus basse dans l’étage en dénivelé. Penses-tu qu’ils violent tous le plan d’urbanisme ?
Concernant le plan d’exemple : oui, avec une hauteur d’étage maximale de 2,8 m, les étages en dénivelé ne seraient pas complets avec la règle que tu as mentionnée de 1,4 m. Les 1,4 m valent-ils en Bade-Wurtemberg ? en NRW ? En Bavière, c’est la règle des 1,2 m qui s’applique. Ainsi, dans l’illustration, avec une hauteur sous plafond normale (en fait à partir de 2,4 m), les étages en dénivelé seraient des étages complets. Pourtant, la hauteur d’étage indiquée me semble être de 3 m, non ?
Et très important : je te conseille vivement d’appeler ton administration locale et de demander ce qu’ils entendent par étage en dénivelé et ce que tu es autorisé à construire.
Un dernier rappel : je m’en fiche totalement et cela ne me cause aucun préjudice que tu construises ou non. Mais personnellement, je trouverais risqué de planifier sur une compréhension vague. Car tout porte à croire que tu pars de faits erronés, même si tu es avare en informations ici.
Ne t’inquiète pas, je le ferai. Mais j’ai du mal à imaginer qu’ils diront que je ne peux construire dans l’étage en dénivelé qu’une cave rampante ou que je dois faire une butte sur le terrain pour cacher l’étage en dénivelé.