g.gygax
27.11.2022 20:58:56
- #1
1,2 está en la norma. Tengo una amiga con cuyo caminador es demasiado justo.
Además ustedes planean ahora y ¿qué pasa si no es suficiente y por ejemplo, se necesita temporalmente una silla de ruedas hasta que se ponga una férula o algo así?
Alquiler futuro.
Los apartamentos accesibles para sillas de ruedas son escasos.
A menudo esos 30 cm solo cuestan ingenio.
En las áreas de vivienda te doy la razón. Allí, generalmente, es solo una cuestión de mobiliario adecuado. Pero en el baño y en el pasillo esos 30 cm cuestan bastante espacio que de otro modo no se usaría.
Para tu información: un bungalow no es más caro ni más barato que una casa unifamiliar, ya que necesitas menos paredes portantes y la estática en tres plantas es obviamente mucho más exigente. No hay diferencia alguna. Y desafortunadamente has elegido el momento absolutamente más caro para construir (altos intereses y costos de construcción muy altos). Estoy totalmente de acuerdo con los demás: 240 m2 x 3000 € por m2 = 720.000 € + 100.000 € de costos adicionales de construcción y al menos 50.000 € por la parcela en pendiente hacen aproximadamente 870.000 €. Y eso ya siendo una estimación optimista. Porque aunque no quieras hacer áreas exteriores, ¿qué hay de césped, terraza, entrada para autos, bloques en L para contener? Todo eso cuesta mucho. Y los asesores para compra de casas suelen olvidar los costos adicionales de construcción: solicitud de permiso, aprobación de construcción, medición, estudio del suelo (y esto puede traer sorpresas desagradables en una pendiente), tala de árboles, habilitación de una calle de obra, traslado de tierra o cambio necesario del suelo, losa de cimentación, costos de conexión a servicios (electricidad, agua, alcantarillado, teléfono, etc.), agua para construcción, electricidad para obra, seguros. Ves que hay muchas cosas que se suman y al final llegarás a cerca de 900k. Si terminas pagando algunos miles menos puedes alegrarte. Pero mejor planear más que menos. Solo queremos advertirte al respecto. Porque si te entiendo bien, la casa solo es financieramente viable si tus padres colaboran. (¿Van a demoler su casa?) Ahí tienes una doble responsabilidad de no llevarlos a la ruina financiera (dicho de forma drástica). Por eso la cuestión financiera es la decisiva. Porque si no es posible, planifica directamente un plano nuevo con 180 m2. Ahí también deberían caber bien con una distribución inteligente de los espacios.
Sabemos que el momento es desfavorable. Tenemos la esperanza de que al menos los precios se relajen un poco en el futuro. Por lo que se oye, muchas empresas constructoras han logrado buenos márgenes de ganancia en los últimos años, pero la situación de pedidos para el próximo año se ve más mala. Por lo tanto, al menos hay potencial para una reducción de precios. No necesitamos empezar la construcción inmediatamente.
¿Podrías desglosarme quizás con más detalle cómo se componen esos 100.000 € de costos adicionales? En realidad, no los había estimado tan altos.
Queremos hacer las áreas exteriores en su mayoría nosotros mismos. Para la entrada al garaje por ahora sirve grava, el empedrado se puede hacer después. Una vez que nos hayamos mudado, tendríamos algo más de margen financiero. Los bloques en L solo necesitamos en la terraza del apartamento independiente, unos 3-4 m con aproximadamente 1 m de altura y luego 4-5 m descendiendo desde 1 m. Eso debería ser realizable a un precio razonable.
Para solicitud de permiso, aprobación, medición, estudio de suelo no me he informado todavía sobre los costos. ¿Qué hay que calcular ahí?
Afortunadamente no necesitamos tala ni calle de obra. La excavación se puede usar para rellenar en el terreno.
La losa base o sótano de hormigón con cimentación siempre los hemos incluido en la oferta.
Los costos de conexión a servicios los he añadido a los costos del terreno, por lo que están considerados allí. Gracias a tarifas fijas hasta cierta longitud de conexión (que con la planificación actual no superamos), son fáciles de calcular.
No había tenido en cuenta el agua para construcción, electricidad para obra ni seguros. ¿Qué se debe calcular ahí?
No vamos a demoler la casa de los padres. Ellos han vendido su casa y quieren comprar un departamento adaptado a su edad con el dinero. Es decir, sin el apartamento independiente, el dinero se usará para otro departamento de 3 habitaciones.
Con Town & Country actualmente obtienes el Flair 152 RE por 300.000 EUR en la versión básica. Pero eso no es KfW40+, sino solo conforme a EnEV2022. Si lo escalas a tus 240 m² ya son 480.000 EUR para la casa en la versión básica. Pero no lo consigues a ese precio porque no tienes un plano estándar que se use directamente y se presente ante la oficina de construcción.
Después quieres:
Garaje con cuarto técnico + 25.000 EUR
Cimentación en pendiente, soporte, drenaje + 50.000 EUR
KfW40+ en lugar de EnEV2022 + 50.000 EUR (aquí asumo bajo)
¿Ventanas RC2 planificadas? + 15.000 EUR
Ya estás por encima de 600.000 EUR, pero sin aún conexiones, intereses de obra, jardín (de alguna forma tendrás que cerrarlo pronto), ni interiores...
Solo para las 2 cocinas puedes contar fácilmente con 25.000 EUR. Pintura 20.000, suelos 20.000.
Tema apartamento independiente:
Dices que para los abuelos. ¿Necesitan una oficina de 12 m²?
¿Debe ser un garaje? La terraza en el sur es suficiente, ¿para qué quieren otra en el este?
10 m² para tecnología, pero lavadora y secadora están en el baño principal? El baño principal es grande para mi gusto, pero algo laberíntico.
Gran galería, pero sin posibilidad de poner un armario.
Oficina de 15 m² también es bastante grande. Si ambos trabajan desde casa... no funcionará de todos modos en una habitación compartida...
Despensa de 7 m²... 21.000 EUR para un trastero, aunque tienes un cuarto técnico de 10 m² Y una cocina bastante grande...
Yo también quitaría la ducha en el baño de invitados. Los invitados van de todos modos al baño principal porque está en el piso superior...
El cuarto de invitados me parece absurdo, pero es cuestión de gusto. Esos 10 m³ cuestan 30.000 EUR más intereses. Pero está vacío el 90% del año y hay que calentarlo.
180 m² con apartamento independiente no lo veo realista si debe haber oficina porque se trabaja desde casa. Pero en 200 m² pueden reducirlo. Seguirá siendo apretado porque insistís en el apartamento independiente.
Sin eso serían 150-160 m², eso sí sería realista.
PD:
No veo la pendiente en tus planos. Si el terreno sube 2 m de NE a SW, la sala del apartamento independiente está casi completamente bajo tierra. ¿Cómo se construye ahí una terraza? ¿Cómo poner ventanas? Sobre todo que en el sur justo arriba hay un balcón. Ahí estará tan oscuro como en una bolsa.
Los costos de las cocinas no los conté dentro de los 650.000 €, eso es más bien mobiliario, para eso tenemos un presupuesto separado.
El requisito para la oficina era mínimo 10 m² para que también pueda usarse como habitación para un niño. El apartamento debe ser alquilable a terceros y por la ubicación creo que sería más atractivo para parejas con niños.
El garaje se piensa principalmente como un sótano alternativo, es decir espacio de almacenamiento para bicicletas, etc. y en la parte trasera un pequeño taller de aficiones. Si no ponemos terraza sobre el garaje tenemos que cubrirlo con plantas según el plan de construcción. Eso probablemente no haga mucha diferencia en el precio, ¿no?
El cuarto técnico en la planta baja solo es accesible desde afuera y también debe ser accesible para el arrendatario en caso de alquiler. Desde mi punto de vista no es un buen lugar para una lavadora.
La oficina podría ser algo más pequeña, tienes razón, pero aún suficientemente grande para que ambos trabajemos en ella. Por cierto, eso ya lo hacemos desde hace años sin problemas. Sí funciona. En el trabajo tampoco tengo una oficina individual.
La despensa realmente está pensada como una sala de lavandería.
Sin segunda ducha podríamos arreglárnoslas cuatro personas, pero usualmente tenemos dos huéspedes durante varias semanas, así que la segunda ducha es más bien indispensable. Y en el baño de invitados probablemente será más barato que hacer un segundo baño en el piso superior.
Sí, lo que más podríamos prescindir es del cuarto de invitados, lo dije al principio. En otros pisos no se pueden eliminar fácilmente esos 10 m² ni he conseguido que un plano sea considerablemente más pequeño prescindiendo del cuarto de invitados.
El aumento de 2 m del terreno se refiere a todo el terreno. En la esquina SW de la casa el terreno está aproximadamente a 90 m sobre el nivel del suelo bruto del apartamento independiente y desde allí cae a ambos lados a lo largo de los muros exteriores.
No pretendo criticar aquí al planificador general. Solo faltan las bases, y el planificador no puede inventarlas. La medición es la palabra clave. De todas formas no te vas a librar de ella. Entonces no hay aún medición. ¿Cómo se puede opinar sobre el diseño?
Tu descripción de la pendiente es bienintencionada, pero el lenguaje del planificador es el plano. Entonces toma los datos del Geoportal. Eso es suficientemente preciso para una visión general.
¿Qué datos necesitas?
La altura de suelo bruto indicada en la planta baja es 357,1 m
El terreno natural en las esquinas de la casa (sin garaje los siguientes niveles):
NE: 356,7 m
NO: 357,2 m
SE: 357,4 m
SO: 358,0 m
Terreno:
NE: 356,9 m (calle, relleno, terreno natural: 356,2)
NO: 357,5 m (calle, relleno, terreno natural: 357,2)
SE: 359,0 m (franja verde + acera/calle, relleno, terreno natural: 357,9)
SO: 359,1 m (terreno natural)
A lo largo de la frontera este hay debido al relleno un pequeño talud de 1,5 m - 2 m de ancho. La diferencia de altura es en el sur aproximadamente 1 m y en el norte aproximadamente 0,5 m. (terreno natural bajo el nivel de la calle)