BucheOnBoard
21.02.2023 20:48:29
- #1
Bonjour à tous
Actuellement, mon père, ma femme et mon enfant (pas encore 1 an) habitent une petite maison de lotissement des années 50 avec une surface habitable de 61m², qui m’appartient à 50 % avec mon père, mais qui est encore partiellement remboursée à ma grand-mère (mes restes de paiement sont sur un compte séparé et donc ne sont plus qu’un « poste de passage », mon père paie mensuellement sur son revenu). Le terrain est situé à Hambourg Iserbrook et fait 681m² avec une valeur foncière de 985 €.
Il n’est pas surprenant que cela devienne un peu trop étroit, même si nous nous entendons bien. En outre, la santé du cohabitant plus âgé décline, l’escalier étroit vers l’étage devient déjà plus difficile.
L’idée de base est donc la suivante : je reçois la seconde moitié du terrain en cadeau sans dette, mon père continue à payer ses échéances jusqu’à ce qu’il hérite du reste. En échange, nous lui construisons un bel appartement indépendant avec un droit d’habitation ou d’usufruit approprié (cela doit encore être clarifié) – sans barrière et compact pour qu’il puisse y vivre de façon autonome le plus longtemps possible. Le reste du rez-de-chaussée serait alors « seulement » un espace polyvalent, un WC invités et un couloir, à l’étage quatre pièces + salle de bain, nous souhaitons un grenier (simplement) aménagé comme lieu de retraite. Pour alléger la surface du rez-de-chaussée et ne pas exploiter complètement la zone de construction (imperméabilisation des surfaces et ainsi de suite), nous prévoyons une cave, car il y a aussi deux hobbies prenant de la place et un atelier de bricolage est souhaité. Pour cela, je fabriquerai aussi quelques meubles moi-même.
Mais maintenant le questionnaire :
Plan d’urbanisme / restrictions
Taille du terrain : 681m² avec maison existante
Pente Non, mais dans la zone de la maison, de la bordure de la rue à la terrasse, le terrain est remblayé à +90cm, le garage est à environ +40cm, la parcelle voisine au nord également à environ +40cm, celle au sud environ au niveau de la rue
Coefficient d’occupation des sols 0,4
Coefficient d’occupation des étages (Geschoßflächenzahl) 0,4
Zone de construction, ligne de construction et limites 5m de distance à la rue, puis 15m en profondeur, 2,5m de distance à gauche et à droite (plus pour bâtiment élevé)
Construction en bordure Possible (garages etc., hauteur maximale du mur 3m, longueur maximale 9m)
Nombre de places de stationnement Nous pensons 0 obligatoire, une place prévue pour l’avenir, pour charger une voiture électrique (actuellement pas nécessaire)
Nombre d’étages Un étage complet, ALKIS montre cependant aussi des bâtiments apparemment à deux étages (voir annexe)
Forme du toit Non prescrite
Style architectural Non prescrit
Orientation Non prescrite
Hauteurs maximales / limites Non prescrites
Autres exigences Pas d’enseignes lumineuses ;)
Non, le plan d’urbanisme de 1965 ne définit rien d’autre que « zone résidentielle pure » et « un étage complet » et même cela semble flexible. Mais il y a dans le coin sud-est du terrain un très grand hêtre pourpre, diamètre de la cime estimé à 10m, hauteur au moins 12-14m. L’arbre doit être préservé (il reste à clarifier s’il doit l’être officiellement en cas de nouvelle construction). Je suppose donc que la nouvelle construction ne doit pas s’approcher de l’arbre plus que l’ancienne, soit environ 2,5m de distance au tronc. Le tronc fait environ 1,5m de diamètre... Une taille est envisagée et en cours de clarification (aussi à cause de l’ombre sur le toit (installation solaire))
Exigences des maîtres d’ouvrage
Style, forme du toit, type de bâtiment Maison individuelle isolée, toit à pignon à plus de 45° d’inclinaison, plutôt allongée et étroite
Cave, étages Cave oui, 1,5 étages + grenier aménagé
Nombre de personnes, âge 4 (64 (bourru, introverti), 34, 31, <1) Un autre enfant doit au moins être possible
Besoin d’espace au rez-de-chaussée : Grand espace ouvert avec petite réserve alimentaire, WC invités
Appartement indépendant avec construction sans barrière (salle d’eau avec douche, cuisine-salon avec petite niche pour dormir). Peut être petit.
Couloir commun important (soins éventuels sans devoir sortir, accès à la cave commune avec machine à laver etc.).
Besoin d’espace à l’étage : 1 chambre avec lit grand format et place pour placard encastré mais sans fioritures, 3 pièces (1 enfant, 1 bureau/enfant, 1 invité/bureau (peut être petit)), 1 salle de bain avec lavabo assez grand, baignoire et douche
Besoin d’espace au grenier : 2 lieux de retraite pour adultes, au pire on y stocke un fauteuil à bascule avec lampe de lecture et une machine à coudre d’un côté, un PC de jeux de l’autre. Le grenier actuel est un triangle équilatéral avec des arêtes de 2,1m, il ne doit pas être plus grand/plus large/plus haut.
Besoin d’espace en cave (accès par couloir commun + entrée extérieure supplémentaire) : technique / local chauffage avec pompe à chaleur, ventilation, distribution électrique, onduleur, serveur ; atelier bois avec bricolage ; buanderie ; 2 caves pour hobby avec collections volumineuses – Lego et boîtes de bière, pas de honte des goûts ;) ; 1 espace de stockage pour décorations, valises, matériel de camping etc. Doit donc être chauffée (et ventilée), mais un carrelage simple et une installation en saillie suffisent.
Bureau : usage familial ou télétravail ? 3x télétravail par semaine, 1x activité indépendante en plus
Invités pour dormir par an 6-10, généralement une nuit, parfois 2-3 nuits
Architecture ouverte ou fermée Ouverte au rez-de-chaussée mais l’escalier pas dans le grand séjour ouvert
Construction conservatrice ou moderne Pour cette question, je ne sais jamais exactement quelle est la différence. Je me sens totalement moderne.
Cuisine ouverte, îlot de cuisson Volontiers, on cuisine souvent et volontiers, aussi avec des invités
Nombre de places à manger 6, la table existante peut s’étendre à 14 places et ça arrive à Noël + anniversaire
Cheminée Non, il n’est pas prévu de conduit
Mur audio/stéréo Non
Balcon, terrasse sur le toit Non
Garage, abri voiture Abri voiture / auvent directement attenant au bâtiment serait bien, mais plutôt pour vélos et, à moyen terme, pour une voiture électrique. D’après ce que je sais, à Hambourg il n’est pas obligatoire de créer des places de stationnement.
Jardin utile, serre Peut-être un parterre, mais ce n’est pas important pour l’instant.
Autres souhaits/particularités/routine quotidienne, aussi avec justifications pourquoi ceci ou cela ne doit pas être Actuellement, les loisirs se passent autour de la table, aussi parce qu’elle est entre le canapé et la télévision, cette dernière pouvant être utilisée environ une fois par semaine, donc un grand canapé type « salon » n’est pas nécessaire. L’arbre est un point critique, qui réduit la zone constructible à l’avant à environ 6,5m, nous ne voulons pas reculer toute la maison davantage à cause du jardin.
Conception de la maison
De qui vient la planification : encore en phase d’idées très grossières. Globalement nous pensons à environ 180m² de surface habitable, plus la cave. Nous vivons actuellement à quatre sur 61m² et ça marche, nous n’avons pas besoin d’agrandissements majeurs, plutôt une séparation spatiale avec l’appartement indépendant et de la place pour les hobbies et le télétravail. Dressing, salle de bain pour enfants ou autres ne sont pas prévus.
Limite de prix personnelle pour la maison, équipement inclus : 750-800k, beaucoup de mobilier provenant de la maison existante. Viendraient en plus la démolition, où je vois beaucoup d’aides et le loyer pendant la construction. 450k€ de fonds propres disponibles, terrain comme décrit ci-dessus alors remboursé (vaudrait presque 700k).
Technique de chauffage favorisée : pompe à chaleur sol-eau avec forage profond et photovoltaïque 12-15kWp + ventilation centralisée contrôlée avec échangeur d’enthalpie.
Si vous devez renoncer, à quels détails/agrandissements
-pouvez-vous renoncer : soit aménagement du grenier soit bureau invité
-ne pouvez pas renoncer : cave
Pourquoi la conception est-elle devenue ce qu’elle est ? Pas encore de plan existant, nous réfléchissons encore à l’orientation sur le terrain.
Ce doit être une construction à ossature bois, toit à pignon car il s’intègre bien, mur retroussé d’environ 1,3m, pente du toit >45°. L’actuel est à 60° et l’ambiance chalet de sorcière le rend très rustique. Sur la façade sud nous voudrions presque entièrement photovoltaïque, sauf quelques fenêtres de toit, côté nord nous pouvons imaginer une lucarne pour intégrer l’escalier vers le grenier – peut-être est-ce déjà une lucarne en pignon ?
L’idée très grossière va vers la forme d’un Danwood Point 138.1, juste un peu plus large et plus long, mais « devant » (c’est-à-dire à l’est vers la rue) un peu plus étroit à cause de l’arbre. Et avec un grenier aménagé donc un toit un peu plus pentu. Accès par cage d’escalier côté nord.
Alternative séparation en appartement indépendant au sud, logement principal au nord, mais cela diviserait la maison déjà étroite en parties encore plus étroites.
Souhait : un maître d’œuvre local pour ossature bois (y a-t-il encore des recommandations dans la grande région de Hambourg ?)
Est-ce que je me trompe complètement ? Ai-je oublié quelque chose ? Ai-je déjà fait de grosses erreurs, sauf le fait de ne pas avoir construit il y a 3 ans ? Me manque-t-il des informations importantes ? Est-ce que tout va être trop étroit ? Et le budget est-il à peu près réaliste ? À part une cabane de jardin, je ne connais pas grand-chose en construction, un peu en électricité oui. Photovoltaïque et réseau en électricité seraient par exemple possible. L’électricité complète je pourrais aussi faire, mais je n’ai pas le droit et ce ne serait pas vraiment judicieux avec un maître d’œuvre.
Ou le programme spatial est-il si complexe qu’il faut absolument un architecte car un « simple dessinateur » serait dépassé ? Les recherches menées jusqu’à présent indiquent qu’il n’y a pas beaucoup d’architectes pour maisons individuelles qui ne soient pas des villas.
Sinon, merci à tous ceux qui ont tenu jusqu’ici ! Et encore plus à tous ceux qui donneront leur avis ou leurs idées.
En annexe, un extrait ALKIS actuel, photo aérienne et extrait du plan d’urbanisme, tous orientés nord et avec à peu près le même cadrage. J’espère que la lisibilité est bonne... Les limites rouges et les points indiquent le terrain.
Actuellement, mon père, ma femme et mon enfant (pas encore 1 an) habitent une petite maison de lotissement des années 50 avec une surface habitable de 61m², qui m’appartient à 50 % avec mon père, mais qui est encore partiellement remboursée à ma grand-mère (mes restes de paiement sont sur un compte séparé et donc ne sont plus qu’un « poste de passage », mon père paie mensuellement sur son revenu). Le terrain est situé à Hambourg Iserbrook et fait 681m² avec une valeur foncière de 985 €.
Il n’est pas surprenant que cela devienne un peu trop étroit, même si nous nous entendons bien. En outre, la santé du cohabitant plus âgé décline, l’escalier étroit vers l’étage devient déjà plus difficile.
L’idée de base est donc la suivante : je reçois la seconde moitié du terrain en cadeau sans dette, mon père continue à payer ses échéances jusqu’à ce qu’il hérite du reste. En échange, nous lui construisons un bel appartement indépendant avec un droit d’habitation ou d’usufruit approprié (cela doit encore être clarifié) – sans barrière et compact pour qu’il puisse y vivre de façon autonome le plus longtemps possible. Le reste du rez-de-chaussée serait alors « seulement » un espace polyvalent, un WC invités et un couloir, à l’étage quatre pièces + salle de bain, nous souhaitons un grenier (simplement) aménagé comme lieu de retraite. Pour alléger la surface du rez-de-chaussée et ne pas exploiter complètement la zone de construction (imperméabilisation des surfaces et ainsi de suite), nous prévoyons une cave, car il y a aussi deux hobbies prenant de la place et un atelier de bricolage est souhaité. Pour cela, je fabriquerai aussi quelques meubles moi-même.
Mais maintenant le questionnaire :
Plan d’urbanisme / restrictions
Taille du terrain : 681m² avec maison existante
Pente Non, mais dans la zone de la maison, de la bordure de la rue à la terrasse, le terrain est remblayé à +90cm, le garage est à environ +40cm, la parcelle voisine au nord également à environ +40cm, celle au sud environ au niveau de la rue
Coefficient d’occupation des sols 0,4
Coefficient d’occupation des étages (Geschoßflächenzahl) 0,4
Zone de construction, ligne de construction et limites 5m de distance à la rue, puis 15m en profondeur, 2,5m de distance à gauche et à droite (plus pour bâtiment élevé)
Construction en bordure Possible (garages etc., hauteur maximale du mur 3m, longueur maximale 9m)
Nombre de places de stationnement Nous pensons 0 obligatoire, une place prévue pour l’avenir, pour charger une voiture électrique (actuellement pas nécessaire)
Nombre d’étages Un étage complet, ALKIS montre cependant aussi des bâtiments apparemment à deux étages (voir annexe)
Forme du toit Non prescrite
Style architectural Non prescrit
Orientation Non prescrite
Hauteurs maximales / limites Non prescrites
Autres exigences Pas d’enseignes lumineuses ;)
Non, le plan d’urbanisme de 1965 ne définit rien d’autre que « zone résidentielle pure » et « un étage complet » et même cela semble flexible. Mais il y a dans le coin sud-est du terrain un très grand hêtre pourpre, diamètre de la cime estimé à 10m, hauteur au moins 12-14m. L’arbre doit être préservé (il reste à clarifier s’il doit l’être officiellement en cas de nouvelle construction). Je suppose donc que la nouvelle construction ne doit pas s’approcher de l’arbre plus que l’ancienne, soit environ 2,5m de distance au tronc. Le tronc fait environ 1,5m de diamètre... Une taille est envisagée et en cours de clarification (aussi à cause de l’ombre sur le toit (installation solaire))
Exigences des maîtres d’ouvrage
Style, forme du toit, type de bâtiment Maison individuelle isolée, toit à pignon à plus de 45° d’inclinaison, plutôt allongée et étroite
Cave, étages Cave oui, 1,5 étages + grenier aménagé
Nombre de personnes, âge 4 (64 (bourru, introverti), 34, 31, <1) Un autre enfant doit au moins être possible
Besoin d’espace au rez-de-chaussée : Grand espace ouvert avec petite réserve alimentaire, WC invités
Appartement indépendant avec construction sans barrière (salle d’eau avec douche, cuisine-salon avec petite niche pour dormir). Peut être petit.
Couloir commun important (soins éventuels sans devoir sortir, accès à la cave commune avec machine à laver etc.).
Besoin d’espace à l’étage : 1 chambre avec lit grand format et place pour placard encastré mais sans fioritures, 3 pièces (1 enfant, 1 bureau/enfant, 1 invité/bureau (peut être petit)), 1 salle de bain avec lavabo assez grand, baignoire et douche
Besoin d’espace au grenier : 2 lieux de retraite pour adultes, au pire on y stocke un fauteuil à bascule avec lampe de lecture et une machine à coudre d’un côté, un PC de jeux de l’autre. Le grenier actuel est un triangle équilatéral avec des arêtes de 2,1m, il ne doit pas être plus grand/plus large/plus haut.
Besoin d’espace en cave (accès par couloir commun + entrée extérieure supplémentaire) : technique / local chauffage avec pompe à chaleur, ventilation, distribution électrique, onduleur, serveur ; atelier bois avec bricolage ; buanderie ; 2 caves pour hobby avec collections volumineuses – Lego et boîtes de bière, pas de honte des goûts ;) ; 1 espace de stockage pour décorations, valises, matériel de camping etc. Doit donc être chauffée (et ventilée), mais un carrelage simple et une installation en saillie suffisent.
Bureau : usage familial ou télétravail ? 3x télétravail par semaine, 1x activité indépendante en plus
Invités pour dormir par an 6-10, généralement une nuit, parfois 2-3 nuits
Architecture ouverte ou fermée Ouverte au rez-de-chaussée mais l’escalier pas dans le grand séjour ouvert
Construction conservatrice ou moderne Pour cette question, je ne sais jamais exactement quelle est la différence. Je me sens totalement moderne.
Cuisine ouverte, îlot de cuisson Volontiers, on cuisine souvent et volontiers, aussi avec des invités
Nombre de places à manger 6, la table existante peut s’étendre à 14 places et ça arrive à Noël + anniversaire
Cheminée Non, il n’est pas prévu de conduit
Mur audio/stéréo Non
Balcon, terrasse sur le toit Non
Garage, abri voiture Abri voiture / auvent directement attenant au bâtiment serait bien, mais plutôt pour vélos et, à moyen terme, pour une voiture électrique. D’après ce que je sais, à Hambourg il n’est pas obligatoire de créer des places de stationnement.
Jardin utile, serre Peut-être un parterre, mais ce n’est pas important pour l’instant.
Autres souhaits/particularités/routine quotidienne, aussi avec justifications pourquoi ceci ou cela ne doit pas être Actuellement, les loisirs se passent autour de la table, aussi parce qu’elle est entre le canapé et la télévision, cette dernière pouvant être utilisée environ une fois par semaine, donc un grand canapé type « salon » n’est pas nécessaire. L’arbre est un point critique, qui réduit la zone constructible à l’avant à environ 6,5m, nous ne voulons pas reculer toute la maison davantage à cause du jardin.
Conception de la maison
De qui vient la planification : encore en phase d’idées très grossières. Globalement nous pensons à environ 180m² de surface habitable, plus la cave. Nous vivons actuellement à quatre sur 61m² et ça marche, nous n’avons pas besoin d’agrandissements majeurs, plutôt une séparation spatiale avec l’appartement indépendant et de la place pour les hobbies et le télétravail. Dressing, salle de bain pour enfants ou autres ne sont pas prévus.
Limite de prix personnelle pour la maison, équipement inclus : 750-800k, beaucoup de mobilier provenant de la maison existante. Viendraient en plus la démolition, où je vois beaucoup d’aides et le loyer pendant la construction. 450k€ de fonds propres disponibles, terrain comme décrit ci-dessus alors remboursé (vaudrait presque 700k).
Technique de chauffage favorisée : pompe à chaleur sol-eau avec forage profond et photovoltaïque 12-15kWp + ventilation centralisée contrôlée avec échangeur d’enthalpie.
Si vous devez renoncer, à quels détails/agrandissements
-pouvez-vous renoncer : soit aménagement du grenier soit bureau invité
-ne pouvez pas renoncer : cave
Pourquoi la conception est-elle devenue ce qu’elle est ? Pas encore de plan existant, nous réfléchissons encore à l’orientation sur le terrain.
Ce doit être une construction à ossature bois, toit à pignon car il s’intègre bien, mur retroussé d’environ 1,3m, pente du toit >45°. L’actuel est à 60° et l’ambiance chalet de sorcière le rend très rustique. Sur la façade sud nous voudrions presque entièrement photovoltaïque, sauf quelques fenêtres de toit, côté nord nous pouvons imaginer une lucarne pour intégrer l’escalier vers le grenier – peut-être est-ce déjà une lucarne en pignon ?
L’idée très grossière va vers la forme d’un Danwood Point 138.1, juste un peu plus large et plus long, mais « devant » (c’est-à-dire à l’est vers la rue) un peu plus étroit à cause de l’arbre. Et avec un grenier aménagé donc un toit un peu plus pentu. Accès par cage d’escalier côté nord.
Alternative séparation en appartement indépendant au sud, logement principal au nord, mais cela diviserait la maison déjà étroite en parties encore plus étroites.
Souhait : un maître d’œuvre local pour ossature bois (y a-t-il encore des recommandations dans la grande région de Hambourg ?)
Est-ce que je me trompe complètement ? Ai-je oublié quelque chose ? Ai-je déjà fait de grosses erreurs, sauf le fait de ne pas avoir construit il y a 3 ans ? Me manque-t-il des informations importantes ? Est-ce que tout va être trop étroit ? Et le budget est-il à peu près réaliste ? À part une cabane de jardin, je ne connais pas grand-chose en construction, un peu en électricité oui. Photovoltaïque et réseau en électricité seraient par exemple possible. L’électricité complète je pourrais aussi faire, mais je n’ai pas le droit et ce ne serait pas vraiment judicieux avec un maître d’œuvre.
Ou le programme spatial est-il si complexe qu’il faut absolument un architecte car un « simple dessinateur » serait dépassé ? Les recherches menées jusqu’à présent indiquent qu’il n’y a pas beaucoup d’architectes pour maisons individuelles qui ne soient pas des villas.
Sinon, merci à tous ceux qui ont tenu jusqu’ici ! Et encore plus à tous ceux qui donneront leur avis ou leurs idées.
En annexe, un extrait ALKIS actuel, photo aérienne et extrait du plan d’urbanisme, tous orientés nord et avec à peu près le même cadrage. J’espère que la lisibilité est bonne... Les limites rouges et les points indiquent le terrain.