Plan d'un appartement de location 4 pièces - Louable ?

D'accord. Vous avez raison. Alors je vais continuer à peindre un peu, ajouter des cotes et le [Grundstück].

Le terrain se trouve dans un village de 700 âmes dans l’arrière-pays de ÜB, au bord du lac de Constance, à 12 km de distance. Situé au calme, vue magnifique sur la vallée. Versant sud. [...] Coefficient d’emprise au sol : 0,4. Coefficient d’occupation des sols : 0,25. Cela donnerait au total 217 m² selon le calcul d’avant 1970. [...] Les places de stationnement sont exigées à raison de 1 pour les appartements de moins de 60 m², 1,5 au-dessus de 60 m². [...] D’où le souhait de 6 appartements, qui seront bien sûr plus petits et plutôt adaptés aux couples âgés.

347 m² divisé par 60 m² me donne six appartements (non, plutôt cinq, en supposant un comble en pente). La question est de savoir quelle demande le marché propose : recherche-t-on des locataires solvables et agréables jusqu’à 60 m² ou (quellement) plus grands ? - Construire 60 m² puis constater qu’on ne pourrait les louer qu’à des couples âgés, et seulement au rez-de-chaussée (car un ascenseur serait non rentable pour un si petit objet), et que les 2 autres unités d’habitation n’auraient pas de profil de locataire concret, est absurde. Si l’on vise une taille d’appartement pour étudiants (cela correspond-il au barème des loyers ???, et : veut-on ces locataires ?) ou des ouvriers (là, la vue sur le paysage n’est pas très demandée, et ils n’apportent pas non plus de joie aux voisins), on ne louerait le reste du bâtiment qu’à des personnes plutôt de catégorie 2b à 2c plutôt que 1a souhaitée. Les réfugiés seuls, pour la paix des voisins, on les laisse de côté.

D’où la restriction à 15 mètres de largeur, pour la profondeur on pourrait aller à 13 mètres.
[...] Et maintenant nos réflexions. Construction d’une maison jumelée avec 2 petits appartements au sous-sol, avec accès de plain-pied à l’extérieur. Cela permettrait des appartements plus grands et plus agréables pour des familles, mais ce n’est pas rentable pour nous.

Sur quoi basez-vous ce qui est rentable ou non pour vous ? - Faut-il comprendre que le raisonnement est le suivant : les familles ne paient pas neuf euros le mètre carré, donc on se tourne vers les seniors qui préfèrent que ce soit petit ? - si ce ne sont pas là des réflexions tièdes voire à moitié mûres

15 par 13 fait 195 (il resterait 22 sur les 217, ce qui suffit pour une place sans accès, combien y a-t-il de coefficient d’occupation du sol II ?). Mais continuons à calculer : 195 fois 80 % donne 156 (surface habitable grossièrement estimée à partir de la surface au sol). On ne voudra certainement pas diviser également par deux, cela ferait déjà quatre places au même étage. Sans compter qu’après les indications sur le terrain, même après un bon coup de Doornkaat (pour le dos, vous savez), je ne verrais pas une maison jumelée, la symétrie est donc morte au plus tard ici. Donc plutôt 57 m² (avec cellier pas plus de 60) plus 99. Combien avons-nous d’étages complets en fait ?

Nous construisons un immeuble collectif dans la région de ÜB avec la société Denkinger. Ce sont 4 appartements.

C’était en 2015 – ne peut-on pas en tirer des conclusions pour le projet actuel ?

Ma recommandation de lecture dans les archives de 11ant serait d’ailleurs

Pfiou – j'aurais sans doute dû penser à la mémoire d’éléphant. Non, malheureusement cela ne peut pas être transféré, car la pente du terrain de 2015 est beaucoup moins importante. L’entrepreneur en construction nous a déjà fait des plans pour mon terrain, mais ils ne nous plaisent pas car ils sont beaucoup trop compliqués et « désossés » sur chaque m².

Je suis complètement dépassé par tes questions, que tu poses à juste titre, et je dois encore me réorganiser.

Dans nos calculs avec un mur de sous-toiture de 1,60 m et une pente de toit de 25°, cela donnait aussi de beaux appartements sous le toit avec les lucarnes supplémentaires possibles. Donc deux appartements d’environ 85 m² au rez-de-chaussée, 2 appartements sous le toit avec la même surface de base, mais bien sûr pas tous les m² sont comptabilisés et utilisables. Les appartements au sous-sol seraient plutôt destinés aux célibataires ou aux jeunes couples.

Le calcul de ce qui vaut la peine en location avec les coûts de construction actuels a été fait par mon mari. Et logiquement on obtient un loyer au m² moins élevé pour un grand appartement. Pourtant, je préfère construire pour des familles si c’est possible d’une manière ou d’une autre.

Les étudiants ne sont probablement pas la cible ici, puisque l’université la plus proche est assez loin. Les couples âgés avec des difficultés à marcher non plus, car il faut de toute façon monter des escaliers, peu importe où se trouve l’entrée.
Eh bien, je ne trouve pas qu’un appartement d’environ 85-90 m² soit petit pour un couple. Mes parents vivent depuis qu’ils ont quitté leur maison dans un espace un peu plus petit, mais avec un ascenseur.

Ah oui, les places de parking ne seraient probablement pas un problème. Avec 30 mètres de largeur de terrain, c’est faisable. La maison peut être construite à la distance nécessaire de 5 mètres de la rue. Ça fait juste un peu moche.

Nous devons donc encore beaucoup réfléchir pour savoir si nous oserons nous lancer.

Un grand merci déjà aussi pour le lien.

je veux que ma machine à laver soit en haut

Elle est même indiquée dans la salle de bain.

C’est pourquoi le souhait de 6 appartements, qui seront bien sûr plus petits et plutôt adaptés aux couples âgés.

Chez nous, l’espace de vie pour les couples âgés est conçu avec un ascenseur et bien sûr pas avec un escalier extérieur.
Il se peut que cela « plaise » aux proches, mais pour des appartements haut de gamme non adaptés aux familles, j’attends un certain confort en compensation.

Les possibilités de rangement ne sont pas obligatoires - du moins je n’ai lu nulle part cette obligation.

Code du bâtiment du Land de BW § 35, également intéressant sur le thème de l’accessibilité.

Merci pour la réglementation de l'ordre de construction régional. Il y a encore pas mal de problèmes qui s'ajoutent.

Dans le cadre de la construction pour la parenté et leurs locataires, il s'agit de jeunes familles et de jeunes couples sans enfants. Ainsi, ils n'ont pas de problème avec cela et apprécient plutôt le fait qu'il n'y ait pas de dispute à propos de la "semaine de nettoyage".
Une machine à laver dans la salle de bain me semblerait bien, si je me mets à la place des locataires. Presque tous les foyers ont déjà un sèche-linge de toute façon. Mais bien sûr, je veux aussi offrir à chaque partie locataire un espace "extérieur" avec terrasse ou balcon.
Je balance toujours dans les plans entre "ce que je voulais" et "ce dont un locataire a réellement besoin". Mes souhaits personnels pour un foyer sont influencés par la maison individuelle, dans les logements locatifs précédents je n'avais pas beaucoup de choses – et j'étais quand même satisfait.

Si vous avez encore quelque chose à me suggérer que je dois prendre en compte, n'hésitez pas.

L'entrepreneur en bâtiment nous a aussi déjà fait des plans pour mon terrain, mais ils ne nous plaisent pas, car ils sont beaucoup trop complexes et "entassés" par m².

Je les regarderai volontiers un de ces jours.

Donc deux appartements d'environ 85 m² au rez-de-chaussée, 2 appartements sous les toits de la même surface de base, mais bien sûr tous les m² ne sont pas comptabilisés ni utilisables.

Et logiquement, on obtient moins par m² avec un grand appartement. Pourtant, je préfère construire pour des familles si c'est possible d'une manière ou d'une autre.

Les appartements en sous-sol seraient plutôt destinés aux célibataires ou aux couples très jeunes.

Les locataires "à revenus élevés" paient aussi plus cher, et par conséquent financent indirectement les m² "non comptabilisés". En échange, ils veulent aussi ce genre d'appartements où la qualité de vie se manifeste sous la forme de "plus de m² que sur la facture". L'idée que les grands appartements rapportent moins par m² est une vision dépassée, pourrie par la gestion et les tableaux fiscaux, qui n'a pas encore intégré la tendance au Slow Food. Ce que les familles ont besoin de plus que les seniors selon le profil d'exigences, ce ne sont d’ailleurs pas seulement des chambres d’enfants. Il me semble qu'il y a encore beaucoup de lacunes dans l'imagination en matière de développement immobilier. Les appartements en sous-sol amènent des enfants du sous-sol dans la maison. Surtout un bien de rendement se cultive aussi en supprimant ce qui attire des non-cibles.

Les couples plus âgés avec des difficultés à marcher plutôt pas non plus, car il faut en tout cas monter des escaliers – peu importe où se trouve l’entrée.

Ah oui, les places de parking ne seraient probablement pas un problème. Pour un terrain de 30 mètres de largeur, il y a moyen. La maison peut être construite à la distance nécessaire de 5 mètres de la rue.

Même dans la zone de retrait avant, les places de parking nécessitent un coefficient d’occupation des sols (II), et une rampe devrait être possible. Les seniors solvables emménagent aussi sans déambulateur uniquement là où ils n'auront pas à déménager à nouveau lors de la phase du déambulateur.