Plano de apartamento de 4 habitaciones en alquiler - ¿Se puede alquilar?

O.k.. Tenéis razón. Entonces sigo pintando un poco más, añado cotas y el terreno

El terreno se encuentra en un pueblo de 700 habitantes en el interior de ÜB, Lago de Constanza a 12 km de distancia. Ubicado en una zona tranquila, con una vista maravillosa sobre el valle. Ladera sur. [...] Índice de ocupación del suelo: 0,4. Índice de ocupación de la parcela: 0,25. Eso daría un total de 217 m² según el cálculo anterior a 1970. [...] Se exige 1 plaza de aparcamiento para viviendas de menos de 60 m², 1,5 para las de más de 60 m². [...] Por eso el deseo de 6 viviendas, que por supuesto serían más pequeñas y más adecuadas para parejas mayores.

347 m² divididos por 60 m² me dan seis viviendas (no, mejor cinco, supongamos un ático con techo inclinado). La pregunta es, ¿qué demanda ofrece el mercado: buscan inquilinos solventes y agradables de hasta 60 m² o (cuánto) más grandes? – Construir 60 m² y luego darse cuenta de que se pueden alquilar a parejas mayores, pero solo en la planta baja (porque un ascensor en un proyecto tan pequeño no es rentable), y que las otras 2 unidades no tendrían un perfil concreto de inquilino, es una tontería. Si se optara por un tamaño de vivienda para estudiantes (¿encaja esto con el índice de alquiler?, y: ¿se quieren tener?) o para obreros (allí la vista al paisaje no es tan importante, y no traen buena convivencia con los vecinos), el resto del edificio solo se alquilaría a personas deseadas más bien 2b a 2c que 1a. Olvidemos a los refugiados solteros en aras de la paz vecinal.

Por eso la limitación a 15 metros de ancho; en profundidad se puede ir hasta 13 metros.
[...] Y ahora a nuestras reflexiones. Construcción de una vivienda pareada con 2 pequeños apartamentos en el sótano, con salida directa al exterior. Resultaría en viviendas más bonitas y grandes para familias, sin embargo, para nosotros no es rentable.

¿En qué basan ustedes que algo les resulta rentable o no? – ¿Se entiende el razonamiento así: las familias no pagan los nueve euros por metro cuadrado, entonces nos decantamos por personas mayores, y a ellas les gusta más pequeño? – Si no son reflexiones tibias o a medio cocer.

15 por 13 da 195 (restan de 217 serían 22, eso basta para una plaza sin acceso; ¿cuánto índice de ocupación de parcela II hay?). Pero sigamos calculando: 195 por 80% da 156 (superficie útil aproximada a partir de la superficie de parcela). Seguro que no queremos dividirlo por dos en viviendas del mismo tamaño, eso ya daría cuatro plazas en una planta. Aparte de que, según los datos del terreno, ni siquiera tras una buena botella de Doornkaat (para la espalda, ya sabes) vería una vivienda pareada, aquí muere la simetría. Así que más bien 57 m² (con trastero no más de 60) más 99. ¿Cuántas plantas completas tenemos realmente?

Estamos construyendo un edificio plurifamiliar en la zona de ÜB con la empresa Denkinger. Son 4 viviendas.

Eso fue en 2015 – ¿no se pueden extraer conclusiones para el proyecto actual?

Mi recomendación de lectura del archivo 11ant sería

Puf - debería haber pensado en la memoria de elefante. No, lamentablemente no se puede transferir, porque la pendiente del terreno de 2015 es mucho menor. El constructor ya nos ha hecho planos para mi terreno, pero no nos gustan porque están demasiado entrelazados y "apurados" en cada m².

Ahora mismo estoy agotado por tus preguntas, que con razón haces, y necesito reorganizarme.

En nuestros cálculos con un rodapié de 1,60 m y una inclinación del techo de 25°, también salieron bonitas áticos con las buhardillas adicionales posibles. Así que dos apartamentos de aproximadamente 85 m² en la planta baja, 2 áticos con la misma superficie base, pero por supuesto no todos los m² son computables y utilizables. Los apartamentos en el sótano probablemente estarían pensados más para solteros o parejas muy jóvenes.

El cálculo de lo que vale la pena en un alquiler con los costos de construcción actuales lo hizo mi marido. Y lógicamente se obtiene menos por m² en un apartamento grande. Aun así, prefiero construir para familias si de alguna manera es posible.

Los estudiantes aquí probablemente no son el grupo objetivo, ya que la universidad más cercana está bastante lejos. Tampoco las parejas mayores con dificultades para caminar, porque hay que subir escaleras en cualquier caso, no importa dónde esté la entrada.
Bueno, no considero pequeño un apartamento de unos 85-90 m² para una pareja. Mis padres viven desde que dejaron su casa en algo menos, pero con ascensor.

Ah, los espacios de estacionamiento probablemente no serían un problema. Con un terreno de 30 metros de ancho, ya se puede hacer algo. La casa puede construirse a los necesarios 5 metros de la calle. Simplemente queda feo.

Así que tenemos que pensar mucho si siquiera nos atrevemos.

Te mando ya un gracias También por el enlace.

quiero tener mi lavadora arriba

Está incluso dibujada en el baño.

Por eso el deseo de 6 apartamentos, que por supuesto son más pequeños y más adecuados para parejas mayores.

Aquí se construye espacio habitable para parejas mayores con ascensor y, por supuesto, no con escalera exterior.
Puede que a la familia “le guste”, pero en viviendas caras no adecuadas para familias espero al menos algo de comodidad compensatoria.

No es obligatorio disponer de espacio de almacenamiento, al menos no he leído ninguna regulación al respecto.

Ordenanza de construcción de BW § 35, también interesante en el tema de accesibilidad.

Gracias por la normativa de la ordenanza de construcción del estado. Ahí todavía surgen muchos problemas.

En la construcción para los familiares y sus inquilinos se trata de familias jóvenes y parejas jóvenes sin hijos. Así que ellos no tienen problema con eso y probablemente disfrutan que no haya pelea por la "semana de limpieza".
Ahora bien, me parecería bastante bien tener la lavadora en el baño si me pongo en el lugar de los inquilinos. La mayoría de los hogares ya tienen secadora de todos modos. Pero, por supuesto, también quiero ofrecer para cada unidad de alquiler un espacio "al aire libre" con terraza o balcón.
En los planes siempre fluctúo entre "lo que yo quería" y "lo que realmente necesita un inquilino". Mis deseos personales para un hogar están marcados por la casa propia; en los departamentos que alquilé antes no tenía muchas cosas - y aun así estaba satisfecho.

Si se les ocurre algo más que deba considerar, por favor díganmelo.

El constructor también nos hizo planos para mi terreno, pero no nos gustan porque son demasiado enrevesados y "saturados" en cada metro cuadrado.

Con gusto les echaré un vistazo.

Entonces, dos apartamentos de aprox. 85 m² en la planta baja, 2 áticos con la misma superficie, pero, por supuesto, no todos los metros cuadrados son computables ni utilizables.

Y lógicamente, en un apartamento grande se gana menos por metro cuadrado. Aun así, prefiero construir para familias si de alguna manera es posible.

Los apartamentos en el sótano probablemente estarían pensados más bien para personas solteras o parejas muy jóvenes.

Los inquilinos "con mayores ingresos" también pagan más, y así, indirectamente, también los metros cuadrados "no computables". A cambio, quieren también viviendas donde el valor residencial se refleje en forma de "más metros cuadrados de los que figuran en la factura". Que los apartamentos grandes generen menos por metro cuadrado es una forma de pensar anticuada, corrompida por la administración de empresas y tablas fiscales, que aún no ha captado la tendencia hacia la comida lenta (Slow Food). Lo que las familias necesitan más, en comparación con el perfil de requisitos de personas mayores, no son solo habitaciones para niños, por cierto. Me parece que aquí aún falta mucha imaginación en cuanto al desarrollo de proyectos inmobiliarios. Los apartamentos en el sótano traen "niños del sótano" a la casa. Especialmente un inmueble para obtener rentabilidad se cuida mediante la omisión de aquello que atrae a grupos no objetivos.

Parejas mayores con problemas para caminar tampoco, porque de todas maneras hay que subir escaleras, sin importar dónde se encuentre la entrada.

Ah sí, los espacios de estacionamiento probablemente no serían un problema. Con 30 metros de ancho del terreno, se puede hacer algo. La casa puede construirse a los necesarios 5 metros de la calle.

Incluso en el área de la profundidad constructiva frontal, los espacios de estacionamiento necesitan el coeficiente de ocupación del suelo (II), y una rampa debería ser posible. Los pensionistas solventes se mudan sólo a lugares donde no tendrán que salir de nuevo en fase de usar andador, incluso sin andador.